«Сначала стены снесите!» Почему банки отказывают в ипотеке на строительство своего дома?

Построить дом в ипотеку сегодня вполне реально. Но иногда, чтобы получить деньги, приходится пройти огонь, воду и медные трубы. Из-за опасений банков ситуация может доходить до абсурда, а порой приходится встречаться даже с Минобороны и ФСБ. И это всё для того, чтобы получить небольшой кредит на свой дом.

С чем именно можно столкнуться, а главное, как это решить и обойти, в своей колонке рассказывает Екатерина Торопова, директор группы компаний «Метражи».

Любая ипотека на строительство дома: льготная, семейная, сельская — это еще пока сырой продукт в России. И банки, как бы они ни были заинтересованы в клиентах, ведут себя очень настороженно и часто перестраховываются. В принципе, их можно понять, они сильно рискуют. Есть три объективные причины — ситуации, с которыми банки могут столкнуться.

• Клиент может не построить дом, и у банка останется только земля. То есть, почти все деньги, которые он дал в кредит, получается, просто потерял. Представьте: банк выдал 10 миллионов рублей на возведение коттеджа, а подрядчик оказался недобросовестным, скрылся с деньгами. У кредитного учреждения остался только участок, который можно продать за один миллион;

• клиент может построить дом, который будет трудно продать. Плохого качества, с неудачным дизайном или планировкой, с серьезными недостатками;

• сам участок может оказаться проблемным, и банку потом придется разбираться с разными ведомствами, чтобы его продать.
  

Поэтому банки во время приема заявок придираются ко всему, к чему только можно. Точнее, так: сами заявки на ипотеку одобряются сравнительно легко, а на этапе одобрения участка под строительство начинается квест, из-за которого реальные работы могут отложиться иногда на несколько месяцев. Что именно может смущать банки?

Приаэродромная территория, зоны затоплений и подтоплений, водоохранные, зоны военных объектов и многие другие — «чистых» участков около Екатеринбурга осталось совсем немного. При этом зона по факту может быть только на бумаге. Я знаю место, где когда-то текла маленькая речушка, сейчас от нее осталось одно воспоминание, она высохла, но вокруг нее по-прежнему сохраняется зона подтопления.

Некоторые банки таких земель боятся и отказывают сразу, как только видят слово «ограничения» в выписке ЕГРН, не хотят даже разбираться. И это несмотря на то, что строить в большинстве зон можно. Впрочем, есть банки, которые кредитуют участки с зонами. Правда, просят подстраховку: клиент должен написать уведомление о строительстве в администрацию и получить ответ. Иногда приходится запрашивать разрешение у тех организаций, в чьем ведомстве находится зона и земля: ФСБ, Роспотребнадзор, Минобороны и прочее.

В принципе, построить на участке, который входит в какую-либо охранную зону, почти всегда можно, разрешение дают. Другое дело, что это требует сил и времени для хождения по инстанциям.

Строить жилые дома, которые впоследствии можно будет зарегистрировать, можно на землях с видами разрешенного использования: ИЖС, личное подсобное хозяйство, огородничество или садоводство. Такие участки кредитуют все банки, выдающие ипотеку на строительство.

Но здесь есть подводный камень. Надо постоянно проверять, не поменялся ли на участке вид разрешенного использования или территориальная зона. В нашей практике был случай, когда нежданно-негаданно участок земли, находившийся посреди населенного пункта, согласно новому градостроительному плану вошел в зону, где невозможно капитальное строительство. Нам пришлось срочно искать другой участок. Такие сюрпризы возможны! Поэтому не ленитесь и почаще заглядывайте на Геопортал, проверяйте статус участка.

Это касается супругов, которые находятся в официальном браке. У разных банков разные требования к тому, в чьей собственности должен быть участок: одни настаивают, чтобы участок был записан на основного заемщика, другие, чтобы он был в общей совместной собственности.

И это, опять же, потеря времени. Потому что иногда бывают случаи, когда с одним банком что-то не складывается, мы получаем решение по ипотеке в другом, и нам приходится в очередной раз менять документы на участок.

Типичная история. Очень часто перед тем, как купить участок, людям приходится его межевать. По закону этим, конечно, занимается продавец, хозяин участка, но по факту расходы несет именно покупатель. Делать это обязательно. Ипотеку на «безграничный» участок никто не даст.

Прибавляем еще неделю на хлопоты по межеванию. И еще неделю, если вам вдруг попался не очень квалифицированный кадастровый инженер и вам пришлось делать всё заново.

Или баня, или навес, или сарай, неважно.

Люди покупают участок со старой избушкой в расчете на то, что они будут там жить, пока строятся. В случае с ипотекой — так не получится. Придется разобрать избушку до основания, пригласить кадастрового инженера, чтобы он зафиксировал отсутствие дома и снял его с кадастрового учета.

У нас были просто казусы с этим. Люди продают участок, дом сгорел, стоит обугленный остов. Покупателям участок нравится, и даже остов, у них на него какие-то свои планы. Банк ипотеку не дает: «У вас на участке уже стоит дом». Кадастровый инженер отказывается признать дом несуществующим: «Сначала стены снесите». Покупатели возмущаются: «Не надо ломать стены, они нам нужны».

Разные бывают ситуации, и решать их приходится каждый раз по-разному. Иногда помогает юридически разделить участок пополам, чтобы строить на «чистой» половине. А иногда приходится получать деньги на строительство какими-то иными способами, «выкупая» недвижимость у ближайших родственников.

Но в любом случае — это многочисленные бюрократические проволочки. И время.

К сожалению, иногда оформление ипотеки на строительство длится дольше, чем само строительство. И самый большой камень преткновения — это именно участок. Поэтому первый совет — выбирайте не проблемную землю. И второй совет — наберитесь терпения. И третье — шаг за шагом идите к своей мечте. Всё получится!

Прочитайте другие колонки Екатерины Тороповой. Эксперт рассказывала о том, какие сейчас ипотечные программы действуют для жителей Екатеринбурга. А если вы вдруг взяли кредит и хотите уйти на каникулы, почитайте, каким злом они могут обернуться. Обратите внимание на лайфхаки, как уменьшить налоги (и не сесть в тюрьму), когда вы продали квартиру.