Возьмете квартиру, а к вам чужого человека подселят. Три главных риска при покупке приватизированного жилья

Существенная доля вторичного рынка недвижимости — это жилье «родом из СССР»: приватизированные сталинки, хрущевки, брежневки и другие квартиры, построенные до 1991 года. Казалось бы, с ними у покупателей не должно быть никаких проблем. Однако проблемы есть, и еще какие.

Директор агентства недвижимости Екатерина Торопова рассказала, как можно оказаться в ситуации, когда вы вынуждены будете впустить в купленное жилье чужого человека или вовсе лишитесь квартиры. В качестве бонуса — советы, как избежать проблем и в какие сделки ввязываться не стоит.

Главный риск при покупке такой квартиры — жильцы, о которых покупатель не знал, но которые имеют право на долю в квартире или право пожизненного пользования квартирой.

И да, большинство таких объектов — это старый фонд. Но квартира в новостройке тоже вполне может оказаться приватизированным жильем: есть категории людей, которым государство предоставляет квартиру на условиях соцнайма, с правом последующей приватизации. Поэтому смотрите в оба и будьте осторожны.

Какие риски надо иметь в виду при покупке приватизированной квартиры?

Речь идет о жильцах, которые в свое время отказались от приватизации в пользу других собственников по разным соображениям и причинам. Проблема в том, что они отказались только от права собственности, а от права пользования жильем не отказывались. И значит, по закону могут жить в этой квартире до конца своих дней — то есть иметь свой угол, пользоваться санузлом, кухней и коридором.

Здесь бывает две ситуации. Первая: жилец, отказавшийся от приватизации, из квартиры выписан и в ней не живет. Это более безопасный вариант. Да, бывший жилец тоже может пойти в суд и требовать вселения в квартиру, но суды в таких случаях нередко отказывают истцам в их требованиях: считается, что они сами добровольно выселились, а значит, не претендуют на жилье. Впрочем, не всегда. Есть вероятность, что финал может быть для покупателя неутешительным.

Вторая ситуация очень опасная: отказник постоянно живет в квартире и прописан в ней.

Для меня это удивительно, но факт: многие покупатели спокойно приобретают жилье с прописанными (и живущими!) жильцами. Иногда за дополнительную существенную скидку на квартиру, иногда понадеявшись на заверения продавца, что жилец выпишется из квартиры после сделки. А некоторые и просто не знают о том, что в квартире кто-то прописан, если особо не смотрят документы и считают лишним проверять юридическую чистоту квартиры.

Уточню: мы сейчас не говорим о том, что прописанного жильца в принципе никогда нельзя выписать из покупаемой квартиры. Есть масса ситуаций, когда покупатель по суду может легко снять с регистрационного учета кого угодно, включая несовершеннолетних детей.

Мы сейчас имеем в виду конкретную ситуацию: покупка квартиры, где правоустанавливающий документ — договор приватизации, и есть жилец, который в свое время отказался от приватизации, но прописан и постоянно живет в этой квартире.

При рассмотрении подобных дел позиция судов однозначная: они ссылаются на статью 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ, которая гарантирует приписанному отказнику бессрочное право пользования квартирой даже после смены собственника.

Есть категория жильцов, которые от права собственности не отказывались, но по разным причинам были в то время сняты с регистрационного учета и не принимали участия в приватизации. Самые распространенные случаи:

• отбывали срок в местах лишения свободы;

• находились на принудительном лечении;

• проходили воинскую службу;

• долгое время были за границей и т. д.

Если приватизация произошла в отсутствие собственников, временно лишившихся прописки, то они имеют право претендовать не только на проживание в квартире, но и на долю в собственности. Судебная практика здесь неоднозначная, но в большинстве случаев сделку признают недействительной, покупатель обязуется вернуть квартиру.

А вот удастся ли ему вернуть свои деньги, большой вопрос. Правда, есть шанс, что суд признает его добросовестным приобретателем и ему удастся получить компенсацию от государства.

Выделяю этот риск в отдельный, потому что когда речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то здесь почти стопроцентная вероятность признания сделки недействительной. И, соответственно, потери квартиры покупателем.

Даже если этот ребенок сейчас там не живет и не прописан. То же самое касается и недееспособных жильцов.

Несовершеннолетних детей можно исключить из участников приватизации только по разрешению органов опеки и попечительства. Если этого не было, то приватизация проведена с нарушением закона, и оспорить ее очень легко.

Знаю, что некоторые родители перед приватизацией выписывали ребенка из жилья и прописывали в другом. Но при этом делали ошибки: выписать детей из неприватизированной квартиры можно тоже только в неприватизированную квартиру. Если это было не так — налицо нарушение прав несовершеннолетних, со всеми вытекающими последствиями.

Если предельно упростить, то действия покупателя такие:

1. Смотрим правоустанавливающий документ. Если жилье после приватизации еще не продавалось, то на руках у продавца должен быть договор о передаче жилого помещения в собственность в результате приватизации. Уточнение: если квартира уже продавалась, то будет уже договор купли-продажи. И, хотя в нем будет содержаться информация о ранее полученных документах-основаниях, в том числе договор о приватизации, в этом случае проверить всё намного труднее.

2. Изучаем расширенную архивную выписку из домовой книги. С 2018 года домовые книги отменили, но выписки из них выдают. Такую выписку можно получить в МФЦ, точнее, попросить продавца, чтобы он ее заказал: ее выдают только собственникам недвижимости. Из нее будет понятно: кто проживал в квартире вместе с собственником на момент приватизации и имел право в ней участвовать. Нам надо выяснить, все ли из прописанных в то время участвовали в приватизации. Особенно обращаем внимание, участвовали ли в приватизации несовершеннолетние дети!

Смотрите также, кто был прописан в квартире до приватизации: возможно, кто-то из жильцов временно снимался с регистрационного учета, но имеет право на долю в жилье.

3. Смотрим отказы. Если на момент приватизации кроме продавца квартиры был прописан кто-то еще, но в правоустанавливающем документе не указан — запрашиваем у продавца отказы от приватизации других жильцов.

Этих отказников необходимо найти и взять у них нотариально заверенные заявления, что они не претендуют и в дальнейшем не будут претендовать на эту квартиру.

4. Ищем «потерянных» собственников. Жильцы, которые не отказывались от приватизации, а просто были в это время временно выписаны из квартиры по разным причинам, — это мина замедленного действия. Если вы все-таки решили покупать эту квартиру, то этих людей надо найти и взять у них отказы от приватизации и права пользования жильем либо договориться с ними как-то иначе. Например, составить договор, по которому продавец обязуется отдать собственнику часть денег от продажи.

5. Проверяем, чтобы в квартире не было прописанных. Это архиважно. К моменту сделки все жильцы должны быть сняты с регистрационного учета. Если продавец просит «войти в положение», «подождать» и тому подобное — это звонок. Вы, конечно, можете войти в положение, но будьте готовы к тому, что жилец в оговоренное время не выпишется и не съедет.

Насчет исковой давности. В большинстве случаев она составляет 3–5 лет с момента, когда гражданин узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. То есть, если квартира находится в собственности у продавца дольше 5 лет, риск оспаривания сделки существенно снижается.

Но совсем расслабляться не стоит и в этом случае. Если истец докажет, что узнал о нарушении своих прав совсем недавно, заявление у него примут и дело возбудят. Так что будьте бдительны и всё проверяйте!

Прочитайте также о рисках покупки унаследованного жилья и о том, как не обмануться, если покупаете квартиру по доверенности. Еще мы рассказывали о нюансах покупки недвижимости, приобретенной в браке.