«Люди пытаются втиснуться в окно возможностей». Что сейчас происходит с рынком новостроек в Екатеринбурге

В Екатеринбурге практически перестали дорожать квартиры в новостройках. Средняя стоимость квадратного метра в ноябре составила 157 842 рубля (в октябре было 156 309 рублей, а в сентябре — 155 759).

Для сравнения: в прошлом году рост был куда более заметным. Так, в ноябре «квадрат» в среднем стоил 138,6 тысячи рублей, в октябре — 134,8 тысячи, в сентябре — 132,1 тысячи, а в августе — 127,5 тысячи рублей.

Число сделок по договорам долевого участия тоже не торопится расти. В октябре их было 1998, в ноябре показатель тоже вряд ли перевалит за две тысячи. На текущий момент сделок всего 1631, но точная цифра станет известна лишь к концу декабря, когда завершится регистрация документов.

В ноябре 2023 года в городе подписали почти четыре тысячи таких сделок. Схожие значения в 2024-м были только в мае и июне. Такие цифры приводят эксперты аналитического сервиса «Объектив.рф».

Основные причины падения продаж на рынке новостроек неизменны уже несколько месяцев — это отмена льготной ипотеки, высокие ключевые ставки, а также ужесточение и перебои с лимитами по оставшимся семейной и IT-ипотеке. При этом многие всё равно пытаются успеть купить жилье, потому что в новом году с этим проще не станет.

— Люди переживают, что, если сейчас новостройку не купить, то потом может и не получиться. И, соответственно, пытаются втиснуться в окно возможностей, которое уже довольно узкое и продолжает сужаться. В 2025 году новостройку будет купить труднее — во всяком случае, первое полугодие обещает быть в этом смысле очень нелегким, — говорит директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова.

По ее словам, сейчас остается лишь несколько способов покупки квартиры в новом доме. При этом некоторые из них с января станут недоступны.

• Субсидированная ставка от застройщика. В этом случае для клиента оставляют льготную ставку и первоначальный взнос (ПВ) не меньше 20%, но только если застройщик находится на проектном финансировании у банка либо заплатит ему комиссию, которая в итоге включается в стоимость квартиры. С января такая схема перестанет работать.

• Длинный аккредитив. Этот способ подходит тем, кто не попадает под льготные программы. Тут придется заплатить первоначальный взнос не меньше 40%, но банк готов снизить ипотечную ставку до 14–15%. При этом деньги передаются на эскроу-счет застройщику не сразу, а на какое-то время остаются на аккредитиве в банке, который зарабатывает на этих деньгах. Когда «аккредитивный период» закончится, ставка станет рыночной, и какой она будет в тот момент — не предугадать. На такой способ соглашаются далеко не все застройщики, потому что им это не очень-то выгодно. К тому же, если банк, например, лишат лицензии, вернуть деньги не получится.

• Комбо-ипотека. Если денег нужно больше, чем предусмотрено лимитом по льготной ипотеке (для семейной, например, это шесть миллионов), банки предлагают такой вариант — взять максимальную сумму по льготной программе и ставке, а остаток — по рыночной. В большинстве случаев банк высчитывает единую средневзвешенную ставку, исходя из общей суммы и срока кредита — например, 14–16% годовых. Но есть банки, которые оформляют «комбо» двумя кредитными договорами: под льготную ставку и под базовую. В таком случае, если есть возможность, можно будет закрыть «дорогой» договор досрочно, и потом останется только льготная часть.

• Ипотека без первоначального взноса. Застройщик предоставляет покупателю первоначальный взнос, оформляя его как заем или как пожертвование, и кладет его на эскроу-счет. При этом квартира удорожается на сумму займа. Когда дом сдается в эксплуатацию, застройщик забирает свои деньги с эскроу-счета, вот только от этой суммы покупатель должен будет заплатить 13% НДФЛ, потому что с точки зрения налоговой деньги, которые он получил от застройщика — это прибыль. Сама квартира в случае с такой схемой станет на 20–30% дороже рыночной цены.

• Рассрочка от застройщика. В этом случае покупатель платит за квартиру частями. Сначала идет первоначальный взнос от 20%, а всё остальное — либо траншами во время строительства, либо всю сумму сразу к моменту сдачи дома в эксплуатацию. В отличие от ипотеки, здесь покупателю не надо обращаться в банк, потому что кредитором выступает сам застройщик. Риск тут в том, что, если к прописанному сроку у вас не будет нужной суммы, первоначальный взнос могут объявить невозвратным. Условия у всех разные — некоторые забирают весь ПВ в качестве неустойки, а некоторым достаточно, например, 5% от стоимости квартиры.

На вторичке квадратный метр в Екатеринбурге к середине декабря стоит 122 711 рублей, но в этом сегменте с покупками и продажами сложности вызывают рыночные ставки под 30%. Какие есть варианты покупки недвижимости на вторичке, читайте по ссылке.

Как говорят строители и проектировщики из саморегулируемых организаций «Уральское объединение строителей» и «Лига проектных организаций», и подрядчики, и заказчики по строительству в 2024 году столкнулись с падением прибыли.

Для этого есть три причины:

• падение объемов на рынках строительства и проектирования, в том числе в бюджетном строительстве;

• инфляция, которая стала толчком к росту стоимости материалов, аренды техники от 15 до 50%, а также к росту зарплат от 10 до 30%;

• повышение ключевой ставки ЦБ привело к отсутствию «дешевых денег» для оборотных средств.

По мнению экспертов, в 2025 году на этом фоне с рынка могут уйти старые игроки, а выдержат лишь сильнейшие. Об этом ранее E1.RU говорили и екатеринбургские застройщики.

В новом году на работе отрасли скажется и перераспределение бюджета в пользу ВПК из-за проведения СВО. Не исключено, что произойдет переход от строительства жилья в более выгодный режим работы с промышленными объектами, в том числе с оборонными предприятиями и металлургическими компаниями.

Прочитайте также, что происходит с рынком индивидуального жилищного строительства. Эксперты говорят о росте цен на частные дома до 35–50%. Недавно также появилась информация еще об одном факторе, который приведет к удорожанию объектов — дело в новых комиссиях от банков.

Есть также мнение, что и квартиры в новостройках в следующем году подорожают на 50%.

Ранее мы публиковали колонку о том, что будет с ипотечным пузырем в России. Все новости о ситуации с ключевыми ставками и ипотекой мы собираем в специальном разделе.