«Мы же не дураки». В Екатеринбурге застройщик затянул сдачу домов, а потом стал требовать с дольщиков миллионы рублей

В Екатеринбурге застройщик продал квартиры, заманив клиентов акцией об ипотеке без первоначального взноса, а теперь требует деньги с тех, кто отказывается подписывать дополнительное соглашение к договору.

Конфликт разгорается вокруг ЖК «Центральный парк». Четырехэтажные многоквартирники в границах улиц Амундсена, Европейской и Цыганской возводит СЗ «Максимум» — одно из юрлиц челябинской группы компаний «Икар». Разбираемся в ситуации в этом материале.

В редакцию E1.RU обратились сразу три дольщика ЖК «Центральный парк». Им выставили счета за пользование деньгами, которые пошли на покупку квартир. Ситуация у всех идентичная, разница лишь в суммах. При этом, как отмечают обратившиеся к нам екатеринбуржцы, в ловушке застройщика оказалось гораздо больше людей — в созданном ими чате уже больше 30 человек.

Во время продажи квартир застройщик предлагал клиентам услугу оформления ипотеки без первоначального взноса, оплачивая его самостоятельно. По факту один из соучредителей «Икара» переводил средства, которые и шли на эскроу-счета. Клиенты подчеркивают, что на руки они никакие деньги не получали, а саму передачу средств оформляли как займ, при этом второго экземпляра этого договора о займе никто из покупателей не получил.

Такая схема сама по себе на рынке не новая — застройщикам в непростой ситуации нужно поддерживать продажи, поэтому они начали сами финансировать клиентов, хоть и не массово. Услуга покупки квартиры без ПВ — не бесплатная. Если первоначальный взнос дольщики «Центрального парка» получали от застройщика, то стоимость квартиры увеличивалась. Например, изначальный ценник в 5,2 миллиона возрастал до 5,7 миллиона рублей с услугой «без первоначального взноса».

Участие в этой акции для дольщиков обернулось проблемами, когда застройщик не сдал дома вовремя и позвал всех подписать дополнительные соглашения о переносе сроков и отказе от неустоек. Те, кто отказался, получили сначала претензии, а потом иски.

«У нас есть группа дольщиков, которые купили квартиры без первоначального взноса. У кого-то вообще не было ПВ, у меня был, но маленький, и они мне чуть-чуть добавили, но теперь подали иск и требуют назад колоссальную для меня сумму — 781 тысячу рублей», — рассказала Зайтуна, одна из дольщиков.

Покупатели квартир остались в полном недоумении, почему застройщик стал требовать с них деньги за предложенную им самим акцию. Дольщики свои обязательства выполняют — платят ипотеку, ждут передачи ключей и намерены получить положенную по закону неустойку.

Для застройщика это выльется в серьезные убытки — дома, о которых идет речь, должны были сдать еще до 31 декабря 2025 года, но не ввели в эксплуатацию до сих пор.

Новый срок, который называют в компании — сентябрь 2026-го, но и в то, что к осени квартиры будут готовы, дольщики не верят.

«Нас очень долго кормили завтраками о том, когда мы получим ключи. При этом изначально нас подкупили и сроки и то, что квартиры сдаются с чистовой отделкой. У нас трое детей, мы хотели успеть взять квартиру по семейной ипотеке, пока условия не ужесточили. Договор заключали в июле прошлого года, нам сказали с полной уверенностью, что сдача будет в декабре сто процентов. Просто до последнего врали, что успеют со сдачей и всё будет хорошо», — говорит Зайтуна.

Затягивание стройки сначала объясняли сложной ситуацией на рынке, проблемами с инфраструктурой, а также припомнили неурядицы с другим застройщиком из Челябинска, который строит дома в Екатеринбурге по-соседству.

По словам многодетной матери, осенью дольщики сами писали застройщику и просили предоставить им хоть какие-то документы о переносе сроков, чтобы не оставаться в неведении. С конца ноября застройщик стал рассылать письма о том, что к 31 декабря дом сдан не будет, хотя по закону сделать это должен не позднее, чем за два месяца до истечения изначального срока.

«Мы же не дураки, было очевидно, что дом не сдастся к 31 декабря. Потом пришли письма, что срок сдачи переносится на 30 сентября 2026 года. Сейчас май, на стройке висят камеры и мы периодически наблюдаем картину, что там просто никого нет. В одном из корпусов работа более-менее ведется, там даже поставили входные двери, а в том корпусе, где наша квартира, нет даже стяжки пола», — добавляет Зайтуна.

Покупателей квартир позвали подписать допсоглашения о переносе сроков сдачи. Подписывая такой документ, покупатель по сути соглашается на изменение срока договора и потом не сможет взыскать неустойку. Дольщики стали отказываться, потому что сами продолжают платить по ипотеке и снимать жилье — то есть несут дополнительные расходы уже несколько месяцев. В ответ застройщик стал заваливать претензиями тех, кто покупал квартиры без первоначальногго взноса.

«Мне звонили два раза, предлагали подписать допсоглашение. Я говорю: „Какие гарантии, что я сейчас подпишу допсоглашение и вы сдадите дом в сентябре?“. Гарантий мне никто не дал, потом уже начал звонить какой-то Константин — якобы их юрист. Я предложила встретиться, а не обсуждать такие вопросы по телефону, так как всё попахивает мошенничеством. Он бросил трубку, и потом я получила сначала претензию, а затем письмо из суда о том, что подан иск», — добавила екатеринбурженка.

При этом застройщик требует со своих клиентов не только сумму, которая пошла в счет первоначального взноса, но еще и плату за пользование деньгами — 25% годовых. В исковом требовании соучредитель «Икара» отмечает, что перенос сроков сдачи дома к договору займа отношения не имеет.

Дольщики также прислали в редакцию видео с закрытой встречи (судя по всему, с риелторами), на которой представитель ГК «Икар» Владимир Щеколдин (управляющий партнёр коммерческого сектора) говорит о том, как компания планирует избежать выплаты неустойки за затягивание сроков сдачи. В том числе речь идет и о том, чтобы потребовать с людей вернуть деньги, которые те получили на первоначальный взнос.

Публикуем видео и речь Щеколдина:

«Здесь мы будем спекулировать. Открыто это заявляем и говорим. Квартира фактически куплена без денег, за счет наших средств. Будем спекулировать тем, что либо мы подписываем допсоглашение о переносе сроков, либо пишем запрос по возврату первоначального займа, и человеку надо будет где-то найти деньги первоначального взноса, чтобы нам вернуть. И тогда он может на какую-то компенсацию надеяться.

По тем людям, кто покупал квартиры за собственные деньги и им полагается [неустойка], с этим мы сделать ничего не можем. Мы начнем людей обзванивать, разговаривать с ними, что максимально будем сокращать размер компенсации — будем предлагать 30% от положенной компенсации сейчас. Тех, кто не согласен, и хочет получить максимальную [неустойку] — дожидаются, принимают квартиру, идут в суд, будем судиться.

Эти решения приняты не потому что мы злые нехорошие люди, а потому что сумма неустойки — примерно 3 миллиона рублей в день. Это исключая тех, кто покупал квартиры без первоначального взноса. [В расчете] по сентябрь — это 550-600 миллионов», — говорит Щеколдин на видео.

ООО «СЗ „Максимум“ зарегистрировано в апреле 2023 года под строительство ЖК „Центральный парк“. Всего в группу компаний „Икар“ входит больше десяти компаний-застройщиков.

15% компании принадлежит Ахмитжанову Денису Рашитовичу, еще 85% — ООО «СЗ „Икар“ (одно из основных юрлиц группы компаний), которым поровну владеют Татьяна Вячеславовна Попова и Александр Леонидович Бураковский — он и выдавал займы дольщикам.

Редакция E1.RU обратилась в пресс-службу группы компаний «Икар» за комментариями. Там ответили, что перенос сроков сдачи произошел «по ряду объективных причин, в том числе не зависящих от застройщика».

«На данный момент наша компания продолжает реализацию проекта в усиленном режиме, все процессы находятся под постоянным контролем руководства. Мы уверенно движемся к завершению проекта и ориентируемся на передачу квартир в сентябре 2026 года. Согласно действующему законодательству мы уведомили каждого участника об изменении срока передачи квартир и предложили заключить дополнительное соглашение о согласовании нового срока», — сообщили в пресс-службе «Икара».

При этом в ГК подчеркнули, что часть дольщиков уже подписала допсоглашения, потому что «считают приоритетным получение качественной квартиры в ближайшее время, а не сосредоточены на том, чтобы получить неустойку от застройщика».

«Мы ни в коем случае не препятствуем законному праву каждого участника на получение неустойки за перенос сроков передачи, но призываем участников к разумному подходу и обеспечению возможности не отвлекать денежные средства от финансирования строительства домов, мы просим направлять свои требования по компенсационным выплатам после передачи квартир в готовых домах», — подчеркнули в пресс-службе.

Что касается самой продажи квартир по схеме без первоначального взноса в «Икаре» ответили, что вопросом реализации недвижимости занималось ООО «Новый дом», которое отвечало также за маркетинговые исследования и техническую поддержку. В ГК утверждают, что именно агент подбирал программы для клиентов, в том числе льготные ипотечные продукты и возможность покупки без первоначального взноса.

«ООО „Новый Дом“ при реализации квартир самостоятельно определяет и использует наряду с банковскими продуктами другие финансовые инструменты, обеспечивающие клиенту возможность приобретения квартир застройщика. На эскроу-счета деньги поступают с личных счетов участников. Застройщик не располагает сведениями, являются они собственными сбережениями или заемными средствами участника, деление участников с „ПВ“ и „Без ПВ“ у застройщика нет.

При подготовке ответа на редакционный запрос, мы получили от ООО «Новый Дом» следующую информацию: при реализации квартир, клиенты, желающие приобрести квартиру в долевом строительстве на льготных условиях, по программам господдержки, но не имеющие денежных средств на первоначальный взнос, использовали заемные денежные средства для оплаты квартир. Займы были беспроцентными и предоставлялись на согласованных с клиентами условиях. Большинство таких сделок носили инвестиционный характер — без вложения собственных средств клиент покупал квартиру с планом последующей сдачи в аренду или продажи», — заявили в пресс-службе группы компаний.

Редакция также просила прокомментировать тот факт, что займы дольщики получали от одного соучредителей «Икара», и видео с Владимиром Щеколдиным, в котором тот говорит о запланированной спекуляции в отношении дольщиков, купивших квартиры без первоначального взноса. Никаких комментариев по этим двум вопросам мы не получили.

Напомним, долгое время действовал мораторий, который освобождал застройщиков от выплаты неустоек и штрафов за задержку сдачи домов. Многие этим пользовались и намеренно сдвигали сроки. Один из застройщиков объяснял E1.RU, почему компаниям это выгодно. С начала года мораторий действовать перестал, но для дольщиков ситуация легче не стала — по сути получить выплаты можно будет только в следующем году.