«Вы не знаете, за что платите». Эксперт рассказала, как можно обмануться при покупке частного дома

Когда вы выбираете готовый дом или заказываете его строительство, один из первых вопросов — это сколько будет стоить квадратный метр. Вот только само понятие этого квадратного метра, как оказалось, может быть разным. Основатель группы компаний «Метражи» Екатерина Торопова рассказала, как убедиться, о чём именно идет речь, чтобы не переплатить на ровном месте.

Бороться за внимание покупателя застройщики могут по-разному. Сейчас, насколько я могу наблюдать, один из самых популярных способов — показать низкую цену за квадратный метр.

Не будем сейчас говорить о том, что низкая цена часто обусловлена таким же низким качеством строительства. Это отдельная тема. Скажу вот о чём: иногда низкая цена квадратного метра — это просто манипуляции с методикой подсчета площади. Это рекламный трюк, который заставляет вас поверить, что дом реально дешевле.

Дело в том, что определений площади в индивидуальном доме несколько, и, если вы не уверены, что именно под площадью подразумевает застройщик, то не знаете, за что платите.

Здесь легко запутаться. Понятий несколько, причем некоторые из них используются в разных документах и для разных целей, но в целом картина такая:

• Пятно застройки. Площадь, занимаемая домом на земельном участке и необходимая для его строительства. Так, при подготовке основания для устройства фундамента дома делают дополнительную отсыпку участка отсевом, щебнем или скалой, чтобы прочность основания не вызывала сомнений. Часто площадь пятна застройки на 10–20 квадратных метров больше площади, занимаемой домом. Кроме того, площадь под пятно застройки рассчитывается по внешним размерам дома.

• Общая площадь. Она же — основная площадь дома в ЕГРН. В нее входят площади всех этажей, которые рассчитываются по внутренним поверхностям наружных стен, без перегородок. Если на этаже есть веранда или терраса, конструктивно связанная с домом, их площадь также включается в общую. Общая площадь всегда будет меньше пятна застройки, но больше жилой площади.

• Жилая площадь. Здесь имеется в виду сумма площадей всех помещений в доме. Эти площади есть в техническом плане, а именно — в экспликации и поэтажном плане. До 2013 года выдавался паспорт БТИ, в котором площади помещений тоже были. При сравнении общей площади и площади помещений можно сделать вывод о том, какую площадь занимают межкомнатные перегородки по полу и какая площадь фактически остается для использования. Именно на эту площадь стоит обращать внимание при выборе проекта и расчете цены, в том числе расчете цены за один квадратный метр.

• Отапливаемая площадь. Это понятие используется прежде всего в строительных и инженерных расчетах, в такую площадь входят все отапливаемые помещения.

• Полезная площадь. Это площадь всех пригодных для использования помещений, за исключением лестниц, колонн и тому подобного. Понятия полезной площади нет в техническом плане или выписке из ЕГРН — термин чаще используется в проектировании, дизайне интерьеров и при оценке комфортабельности дома.

Всё это — площади одного и того же дома. Их несколько, и это дает простор для маркетингового жонглирования.

Реальный пример из практики. Клиент смотрит у нас готовый дом: жилая площадь — 90 квадратных метров, цена около 9 миллионов рублей, отделка предчистовая, все инженерные системы. Ценообразование прозрачное: жилая площадь дома, она же отапливаемая — 100 тысяч рублей за квадратный метр. Это без террасы и веранды, там уже надо считать дополнительно. В выписке ЕГРН при этом указывается, напомню, общая площадь, которая на 5–7 «квадратов» больше жилой.

Дом клиенту понравился, но он решил подумать: в другом коттеджном поселке всего на полмиллиона дороже ему предлагают дом площадью 115 квадратных метров, и тоже с отделкой white box и коммуникациями. Конечно же, клиент волен выбирать, но мне самой стало интересно: как ребята смогли уложиться в такую цену квадратного метра?

А ларчик в данном случае открывался просто: 115 квадратных метров — это была общая площадь, включая 30 «квадратов» открытой террасы — по сути, дощатого пола на винтовых сваях. А жилая площадь, отапливаемая, составляла всего 85 квадратных метров. В итоге она оказалась даже меньше, но это уже другая история.

Формально застройщик клиента не обманул: общая площадь дома соответствовала действительности. Просто клиент думал, что их цена за квадратный метр — около 82 тысяч рублей — это цена за отапливаемые помещения, а по факту это было не так. Ребята включили разные типы площадей в общий расчет.

У террасы нет утепленного контура, окон, полноценного фундамента, отопления и инженерных систем. Ее квадратный метр объективно стоит значительно меньше. В разы меньше!

Еще раз, как выглядят иногда манипуляции с площадью:

• Застройщик строит дом, в котором, например, 85 квадратных метров — это капитальная отапливаемая часть с утеплением, фундаментом, инженерными коммуникациями, а 30 квадратных метров — это летняя терраса без утепления, на сваях.

• В рекламе указывается общая площадь 115 квадратных метров — и общая стоимость дома. Цена за квадратный метр делится на всю площадь, включая дешевые метры террасы. В результате «средняя» цена за метр выглядит низкой.

• Покупатель ориентируется на эту цифру и воспринимает ее как цену за «нормальный» жилой метр, хотя по факту жилая, капитальная часть дома заметно дороже, чем указанная цена.

Поэтому, когда вы видите низкую цену за квадратный метр, поинтересуйтесь: какая именно площадь входит в эту цену? Надо понять, сколько стоит капитальная отапливаемая часть и сколько вспомогательная. Если вы в ответ слышите что-то вроде «это строительство всего дома в целом, тут никак не выделить отдельные цены» — это повод задуматься.

Понятно, что в каждой ситуации могут быть свои нюансы. Например, квадратный метр веранды по цене может «весить» как 0,3 квадратного метра жилой площади, а может засчитываться и как полный метр, если это отапливаемое помещение. Но это уже детали. Сейчас мы говорим об общем принципе: одинаковый по площади метр может иметь совершенно разную стоимость в зависимости от того, что именно на нём построено.

Надо понимать еще вот что: термины «общая», «полезная», «жилая», «отапливаемая» применительно к площади могут использоваться застройщиками по-разному и часто даже без всякого злого умысла. Но в ваших интересах для себя детально прояснить, что под этими терминами понимает ваш застройщик.

Интересный психологический феномен: как правило, люди, принимая дом, не измеряют площадь. Приглашают техническую экспертизу, проверяют теплопотери аэродверью, а количество квадратных метров, за которые они заплатили, не считают. И зря!

Если вы покупаете готовый дом, попросите экспликацию помещений — поэтажный план, где каждое помещение дома обозначено с указанием его площади. Проверьте, чтобы фактические размеры помещений соответствовали тому, что указано в рабочей документации.

Если вы дом не покупаете, а строите с подрядчиком — приходите с рулеткой на приемку каждого важного этапа.

Фундамент. Как только залит фундамент — выезжайте на участок и измеряйте. Обещали дом 10 на 12 метров? Отлично. Рулетка должна показать именно эти цифры по внешнему контуру бетона.

Первый ряд перегородок. Когда строители обозначили перегородки на высоту одного-двух блоков, вы должны приехать и промерить каждую комнату. Потому что, даже если где-то перенесли стену всего на один бетонный блок, это может украсть у комнаты пару метров — например, детская из 12 квадратных метров запросто может стать 10, и ваша мебель по дизайнерскому проекту туда уже просто не встанет. Пока стены не возвели, ошибку можно будет исправить сравнительно легко.

Перед укладкой кровли. Закончили стены? Попросите строителей при вас померить их, чтобы понять высоту потолков: обещанные в проекте 2,8 метра не должны превратиться, например, в 2,6.

Не стесняйтесь регулярно смотреть в рабочий проект и сверяться с цифрами. Это ваши квадратные метры, вы за них заплатили и должны их получить.

Хороший теплый дом с отделкой под чистовую сегодня стоит около 100 тысяч рублей за «теплый» квадратный метр. Может быть и дороже, если, например, выбирать стройматериалы и инженерное оборудование класса люкс. Как говорится, нет предела совершенству. Но дешевле — очень сомнительно.

Либо эта цена вовсе не за «теплый» метр. В любом случае перед подписанием договора вам должно быть предельно ясно, за что именно вы платите.

Ранее мы писали, что в России станет сложнее и дороже строить частные дома из-за поправок в Водный кодекс. Если планируете покупать участок под строительство, прочитайте, какие документы обязательно нужно проверить.

Прочитайте, какие дома в Свердловской области покупают чаще всего и какая цена сразу должна вас отпугнуть.

Все материалы о рынке загородной недвижимости мы собираем в специальном разделе.