Появился первый микрорайон, который ушел в минус в рейтинге лучших. Что не так с Завокзальным?

Мы продолжаем сериал «Где в Екб жить хорошо?», в котором по одним и тем же критериям пытаемся выбрать лучший микрорайон Екатеринбурга. Пока лидируют ВИЗ и Эльмаш, у которых по 17 баллов. В антилидерах держался Вторчермет, но герой сегодняшнего выпуска — Завокзальный — его переплюнул.

На инфографике выше — общий итог оценки Завокзального. Далее подробно объясним, как мы считали.

В первой же категории с оценкой Завокзального возник вопрос. Обычно тут мы ставим по баллу за каждый вид транспорта, который ездит по микрорайону, но тут всё ясно только с автобусами — ездят маршруты № 56, 57. Да, выбор маловат, но эти автобусы хотя бы проезжают через всю территорию Завокзального. В отличие от трамваев и троллейбусов, на которых формально как бы можно добраться до микрорайона, но от проспекта Космонавтов придется прилично идти, особенно если жить в районе улиц Ереванской или Летчиков.

Трамвай и троллейбус в таком случае вообще не помогают. С тем же успехом можно пройти и до соседних микрорайонов, где есть метро. Так что за фактическое наличие, но спорную пользу ставим еще полбалла. И еще один вычитаем за удаленность от центра.

Итого: в этой категории 0,5 балла.

К декабрю средняя цена квадратного метра на вторичке в Завокзальном равна 94 944 рублям, в новостройках — 139 501 рублю. При составлении рейтинга учитываем среднюю стоимость: складываем две величины и делим на два. Получается 117 222,5 рубля. Микрорайоны, где цена квадратного метра при таком расчете получается от 110 до 120 тысяч, получают плюс балл.

Прямо сейчас тут строятся проекты ГК «Ривьера», компании «ПИК» и СЗ «Городской пруд», принадлежащей владельцу «Высоцкого» Андрею Гавриловскому. При этом в декабре, по данным центра аналитических исследований «Объектив», микрорайон был только на 16-м месте по количеству продаваемого жилья в новостройках — 23 200 квадратных метров.

Микрорайон на восьмом месте у тех, кто предпочитает студии, а вот по остальным типам квартир — даже не в топ-10.

Завокзальный только начинает разрастаться именно в жилой микрорайон. Так, на месте бывшего завода Пластмасс строится ЖК «Космонавтов, 11» от московского застройщика. В 2022 году также снесли завод Горноспасательного оборудования на Космонавтов, 9, где вырастет высотка Андрея Гавриловского, и докрушили Электромеханический завод, чье место занимает ЖК «Космос».

— В Завокзальном традиционно был очень маленький жилой фонд, но сейчас происходят быстрые преобразования на промышленных территориях, — говорит глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. — В масштабах города объем строящегося жилого фонда там не большой, но для микрорайона — существенный. В долгосрочной перспективе это плюс. В краткосрочной может вызывать дисбалансы с точки зрения развития территории.

То есть сама по себе стройка на месте промзон должна в будущем преобразить Завокзальный. Другой вопрос, что пока все эти стройки идут практически вплотную друг к другу.

Отдельно оценим будущий проект КРТ (иначе — реновации), потому что он точно должен предусматривать строительство не только жилья, но и инфраструктуры. Осваивать участок на улице Летчиков будет компания «Проект-С-31».

Новые дома появятся вместо семи старых бараков на участке площадью в 17 513 квадратных метров. Итого: два балла в категории перспективности микрорайона.

В этом разделе ориентируемся не столько на количество, сколько на соотношение площади и числа важных для комфортной жизни объектов. Эксперты сервиса геоаналитики «2ГИС Про» составили для E1.RU тепловую карту, в которой локации с наивысшей концентрацией школ, больниц и детских садов отмечены красным, а с наименьшим — темно-зеленым.

И в Завокзальном всё плохо. Это первый микрорайон в рейтинге, набравший в этой и следующей категориях отрицательные величины.

В микрорайоне одна школа и пять детских садов. С медицинскими учреждениями дела обстоят не лучше — даже аптек всего четыре на весь микрорайон. Так что по минус два балла за школы и больницы и минус один — за детсады. Итого: минус пять баллов.

В этом разделе ситуация чуть получше. Спасают небольшие магазинчики у дома и гипермаркет «Лента», но в целом супермаркетов всё же не хватает. Да и торговых центров, за которые даем дополнительный балл, нет совсем.

Итого: минус три балла — ноль за небольшие магазины и по минусу за супермаркеты, общепит и отсутствие ТЦ.

Один из немногих разделов, в котором у Завокзального всё не так уж плохо. Так как официальную статистику МВД составляет только по административным районам в целом. В Железнодорожном районе за прошлый год зарегистрировали 2361 преступление. Это пятое место по городу и 0 баллов в категории.

В криминальную сводку микрорайон попадает редко, и то больше в категории происшествий и несчастных случаев. Так, этой весной там полыхал жилой дом, а летом люди жаловались на атаку тараканов. В прошлом году разбился мужчина, выпавший с высотного этажа новостройки. Также на овощебазе часто проводят рейды и ищут нелегальных мигрантов.

Увы, в микрорайоне нет ни одной локации, где собирались бы люди, отдыхали и развлекались. Даже за наличие вокзала не даем бонусный балл, так как он находится всё же в другом микрорайоне.

Всего Завокзальный набрал -4,5 балла, став первым микрорайоном в нашем рейтинге, который ушел в минус. Казалось бы, он и расположен не так далеко от центра, и цены на жилье тут не то чтобы кусаются, но вот прямо сейчас для жизни он не очень удобен. Да, тут много строек, вместе с которыми в перспективе появятся новые школы и детские сады, но будут они тут только «когда-то», а пока микрорайон только превращается из промзоны в жилой массив.

И что нам дает эта цифра? Когда мы разберем все микрорайоны и будем знать балл каждого, легко составим рейтинг. Но, чтобы было понятно, на что ориентироваться сейчас, суммируем все баллы по категориям (за исключением перспектив и бонуса, потому что они могут сыграть только в плюс) и получаем 23 балла. Набрать их вряд ли кому удастся, потому что у удаленного района, который может получить максимум за низкую стоимость жилья, точно будет минус, например, за расстояние от центра.

Попробуйте пройти наш тест на знание Юго-Западного и Завокзального. Также мы публиковали тест на знание истории города.