Опасный закон

Как заявляют юристы, существующие законы – далеко не всегда панацея от всех бед. Большинство из них, призванных защищать права людей, таят в себе массу подводных камней, не зная о которых мы можем оказаться в ситуации, когда закон не защищает, а с точностью до наоборот. Именно к такого рода законам относят 214-ФЗ, который якобы должен обезопасить потребителя при покупке «долевки».

По словам ведущего юриста «Первого столичного юридического центра» Олега Сухова, 214-ФЗ не может гарантировать получение квартир в собственность. «В частности, если застройщик подписывает и регистрирует в Росреестре договор участия в долевом строительстве, это означает, что на текущий момент у застройщика соблюдена вся процедура оформления документов, позволяющая строить многоквартирный дом, но не более. Например, как показывает практика, в процессе строительства могут возникнуть проблемы, в соответствии с которыми строительство будет остановлено, возникнут споры с администрацией или подрядными, инвестиционными компаниями. Наконец, застройщик может обанкротиться. При всех вышеперечисленных прецедентах дольщики не смогут получить квартиры в собственность. В дополнении к изложенному выше пункту, необходимо обратить внимание на то, что рассматриваемый 214-ФЗ в действующей редакции не обеспечивает дольщикам право на оплаченное имущество при банкротстве застройщика. При банкротстве строительной компании договоры долевого участия утрачивают свою силу, а у дольщиков аннулируется право претендовать на предполагаемые к получению метры», – разъясняет адвокат.

Согласно судебной практике, данный закон не способен подстегнуть застройщика на надлежащее исполнение обязательств, на выплату убытков и неустойки в надлежащем размере. Простым языком это звучит как ненаказуемость застройщика. «Установленные законом штрафные санкции для застройщика в судебной практике либо не применяются, либо их применение носит характер ниже низшего предела. Можно выделить два основных защитных направления, которые не отражены в законе и не обеспечивают его действительную сущность: отсутствие реального механизма привлечения к ответственности должностных лиц застройщика и самого застройщика при неисполнении 214-ФЗ, а также отсутствие механизма, обеспечивающего гарантированное, безрисковое получением дольщиком оплаченного им объекта недвижимости», – комментирует Сухов.

Построить вовремя

С учетом этих моментов при подписании документа надо обращать внимание на множество различных пунктов в договоре. Самый важный из них – сроки завершения строительства дома. «Указанный срок должен быть не просто зафиксирован в договоре, но и, кроме того, договор должен содержать условия, в соответствии с которыми застройщик не вправе в одностороннем порядке изменять сроки завершения возведения объекта», – поясняет Олег Сухов.

Из рук в руки

Второй момент – это сроки передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи. «Во-первых, именно акт приема передачи квартиры является первым этапом завершения отношений с застройщиком, а во-вторых, именно с данной даты рассчитывается неустойка при задержке строительства», – разъясняет эксперт.

Считаем метры

Третий момент – это условия договора в части изменения оплаты при увеличении или уменьшении метража квартиры после обмеров БТИ при завершении строительства дома. «Именно в данной части застройщики пытаются возложить обязательства по доплате на дольщиков и снять такую обязанность с себя», – рассказывает Олег Сухов.

Спорные моменты

И уже более узкий, но не менее важный момент – это подсудность рассмотрения возникающих споров. «Данное положение является очень существенным, потому как, если в договоре дольщик согласится с условием о рассмотрении споров в суде другого города (а это бывает не так редко, как многим представляется), то судиться придется в другом городе, что очень неудобно и накладно», – поясняет юрист.

Вывод из вышеизложенного, который делает юрист, следующий: 214-ФЗ имеет значительное количество пробелов и не выполняет основной функции, на которую направлен, а именно обеспечение стопроцентной защиты дольщиков.

«Дольщики полагают, что 214-ФЗ защищает их права на имущество при банкротстве застройщика и реализации с аукциона конкурсной массы. Данное заблуждение является мифом, так как недостроенные квартиры в новостройках подлежат продаже через торги как активы застройщика с утратой дольщиками их прав на квартиры, а договоры долевого участия не являются обеспечительной мерой для исключения квартир из конкурсной массы», – резюмирует эксперт.

Сегодня, если застройщик официально признается банкротом, участники долевого строительства получают свои деньги лишь в третью очередь. Сначала выплачиваются налоги, потом – зарплата работникам. В результате дольщики оказываются на последнем месте. Потому-то обманутые участники долевого строительства и опасаются наступления банкротства своего застройщика: практика показывает, что при продаже объекта (в данном случае многоквартирный дом уходит с торгов по минимальной стоимости. – Прим. авт.) дольщики получают не более 5-6% от вложенных в строительство денег.