"Продавцы устали догонять падающий рынок": цены на "вторичку" в Екатеринбурге вернулись к реальным

Итоги январских продаж вторичной недвижимости в сравнении с цифрами прошлого года и отдельно показателями декабря продемонстрировали снижение стоимости квадратного метра. Но эксперты уверены, что в этом случае данные демонстрируют не настоящий минус, подкреплённый фактами, а всего лишь приведение ожиданий продавца в соответствие с реальностью и, как следствие, появление адекватной цены.

Вторая тенденция, повлиявшая на цену, напрямую зависит от анонса отмены льготной ипотеки – по мнению экспертов, это здорово подстегнуло продавцов и рынок остался достаточно оживлённым.

По данным портала N1.RU и сервиса Е1.Недвижимость, количество предложений на рынке в январе 2016 года выросло с 8 278 в январе 2015-го почти до 13 тысяч выставленных сейчас. Рост числа предложений начался уже с февраля прошлого года и далее их количество увеличивалось от месяца к месяцу на 10,9, 13,7, 11,7% вплоть до июля 2015-го, когда начал отмечаться заметный спад вплоть до того, что в ноябре и декабре рынок начал демонстрировать отрицательную динамику.

– Продавцы квартир к концу 2015 года устали догонять падающий рынок вторичного жилья. Если человек не может продать – он не может и купить квартиру. Произошёл глобальный застой. Особенностью этого периода стало непропорциональное снижение цен: 3-4-комнатные квартиры подешевели значительно больше, чем 1-2-комнатные. Возникла благоприятная ситуация для владельцев малогабаритных квартир. К декабрю мы получили рынок, на котором человек, продающий 1-2-комнатную квартиру, впервые за последние 10 лет мог приобрести 3-4-комнатную квартиру с минимальной доплатой и максимальной выгодой. Кроме того, появились хорошие дисконтные программы от застройщиков, которые стали драйверами обменных операций на рынке недвижимости, – говорит Алексей Осинцев, директор по развитию Федеральной риелторской компании "Этажи".

По мнению эксперта, если 2014 год был размеренным: люди заранее планировали изменения своих жизненных условий и для покупки лучшей квартиры постепенно копили ресурсы к намеченному сроку, то в 2015 году было очень много спонтанных решений, которые спровоцировала новая экономическая ситуация на рынке. Множество сделок совершалось раньше, чем было запланировано.

– В условиях неопределённости люди вынуждены намного быстрее принимать решения, – подчёркивает Алексей.

Итог кризисного полугодия: 13 383 объявления о продаже "вторички" в декабре и 12 399 – в настоящее время. Некоторые специалисты, впрочем, оценивают рынок позитивно.

– Январь 2016 года показал хороший результат за счёт тех сделок, которые не успели пройти в декабре и перешли на январь, а новости про отмену ипотеки с господдержкой увеличили активность на рынке дополнительно. Хотя льготная ипотека – для покупки квартир в новостройке, но такие сделки завязаны на продаже вторичного жилья. Люди хотят успеть до окончания действия программы, поэтому собственники охотнее идут на снижение цены. Плюс свою роль сыграла неопределённость на валютных рынках в конце декабря – начале января, когда курсы валют обновили свои максимумы, – комментирует Алексей Шаклеин, эксперт "Бюро недвижимости Зыряновой".

– В январе рынок успел ещё сильнее просесть по ценам. Понимая, что до завершения действия государственной поддержки ипотечных программ остаётся мало времени, люди начали быстрее принимать решения о продаже своего жилья с целью обмена своих квартир на новостройки с господдержкой, – охарактеризовал ситуацию Алексей Осинцев.

Согласно цифрам Е1.Недвижимость, больше всего активизировались жители Академического – количество предложений от Академа в сравнении с декабрём выросло в два раза. Львиную долю среди выставленных объектов занимают однокомнатные квартиры – 72,6%. На втором месте – "трёшки", на последнем – двухкомнатные квартиры.

Общее падение стоимости за год составило 7,6%. Январь с декабрём различаются на десятые доли – 0,3% с 72 321 за квадратный метр до 72 099 рублей. Что касается сравнения с прошлым годом, то понижение составляет 7,6%. Если смотреть по районам, то в сравнении с декабрём максимум снижения показали Академический и Завокзальный районы – минус 2,8% и минус 5,5%, соответственно. Сильнее всего стоимость выросла в Вокзальном районе – 81 244 рубля за квадратный метр в январе против декабрьских 76 084.

По словам эксперта, в прошлом году изначально завышенная продавцом цена существенно "тормозила" сроки продаж в альтернативных сделках, напрямую завязанных на продажах "вторички". Зато теперь рынок и продавец наконец-то демонстрируют адекватность.

– Если нам не удаётся убедить собственника в правильности своей оценки объекта, то договор с ним мы не заключаем, так как не можем гарантировать продажу объекта в таких условиях. То есть на "попробовать" договоры не заключаем. Многие агентства до сих пор работают по ценам собственников. В 2015 году это создавало трудности при альтернативных сделках. С объектами, которые выставлены по правильной цене, за месяц-два ты принимаешь аванс. Но ты идёшь на рынок выбирать встречный вариант и видишь, что объекты переоценены на 500 тысяч, на миллион. На аргументы уходит много времени, может уйти до полугода. Как-то мы снижали стоимость выбранной квартиры с 7 миллионов до 6,1. Вроде бы все понимают, что если объект не продаётся полгода, то явно проблема в цене, но собственник тяжело это воспринимает, считая, что миллион уступил. А ты ему объясняешь, что не уступил, а изначально на миллион переоценил свой объект. Поэтому в чистых продажах проблем с реализацией не было, срок два-три месяца, а в альтернативных сделках порой ты становишься заложником неверной оценки стоимости встречного объекта, – говорит Алексей Шаклеин.

Фото: Артём УСТЮЖАНИН / E1.RU

Инфографика: Илья ДАВЫДОВ / E1.RU