"Сейчас все хотят, чтобы участок был в лесу": средняя цена земли под коттеджи в окрестностях Екатеринбурга выросла на 18 процентов

Портал N1.RU и сервис Е1.Недвижимость проанализировали предложение земельных участков под строительство дач и коттеджей в Екатеринбурге и его окрестностях. Цифры получились интересными: например, осенью 2014 года средняя стоимость сотки превышала 82 тысячи рублей, но уже к весне 2015-го она рухнула до 60 тысяч 900 рублей: не спасло даже сезонное оживление рынка.

С тех пор, за год, число участков в продаже на Е1.Недвижимость почти не изменилось – выросло всего на 1% (всего предложений более 4 тысяч). А вот средние ценовые показатели, показывает наша статистика, восстанавливаются – рост средней стоимости сотки составил 18%: с 60,9 тысячи рублей до 71,9 тысячи.

– Мы отмечаем, что при сохранении интереса к рынку вторичной недвижимости и новостроек среди пользователей растёт число тех, кто просматривает земельные участки, – говорит руководитель проекта Е1.Недвижимость Марина Гринемаер. – Если в прошлом году на спрос сильно влияла экономическая ситуация, то в этом работает обычный сезонный фактор – с приближением тепла интерес растет, что отражается на стоимости сотки.

О том, "оживает" ли рынок и растут ли цены на землю, мы предложили высказаться экспертам по загородной недвижимости.

– Земля точно не дорожает, – считает Николай Савин, застройщик и глава агентства недвижимости "МАН". – Половина от выставленных на рынке предложений даже дешевеют – на те же 10-15-20%, потому что предложение осталось, а спроса не прибавилось. Но на рынке стало гораздо меньше "непонятных" земель – сельхозугодий по две копейки гектар, без дорог и коммуникаций. Такое не покупается – и в конце концов перестает выставляться на продажу, в том числе на Е1.RU. За счет этого и растут средние ценовые показатели.

При этом Николай Савин не отрицает сезонного оживления, но связывает его, прежде всего, с тем, что в конце 2015 года – начале 2016 года спрос сам по себе был крайне низким. Также он констатирует: качественных проектов по естественным причинам становится меньше – участки в конце концов находят хозяев, и вот в этом сегменте даже возможно удорожание.

– У нас в "Белых росах" (Полевское направление. – Прим. ред.) – проданы все участки, поросшие лесом – остались только в поле; к нам приходят люди, готовые платить за лес на 20% больше, но их просто уже нет, предложение сократилось, – приводит пример Николай Савин.

Параллельно эксперт отмечает, что "начинающие" проекты – без проведенных коммуникаций, например, – сейчас, напротив, снижают стоимость, потому что из всех инструментов регулирования спроса у них есть пока только цена.

Лес как особый фактор интереса отметила и другой эксперт по загородной недвижимости – Анастасия Дударева, заместитель гендиректора УК "AVS Девелопмент" (посёлки "Николин ключ" на Челябинском тракте, "НьюКоптяки" на Серовском).

– Сейчас продавцы пошли путём ценовой дифференциации в рамках своих проектов, не выходя из своего сегмента, – отмечает Анастасия Дударева. – Ценовая градация внутри проекта выражается в том, что если покупатель не может позволить себе какую-либо землю, то ему ищут альтернативу – например, участок по устраивающей его цене, но нестандартной формы. Соответственно, ценой выделяются и более привлекательные участки: не секрет, что в последний год пошла сильная волна спроса на участки с лесом, с соснами – в то время как ранее предпочитали участки возле леса.

Анастасия Дударева отмечает, что большая часть новых предложений в течение последнего года появилась по Челябинскому тракту (в сторону Сысерти), Полевскому и Серовскому тракту. Ранее фиксировалась волна нового предложения по Тюменскому направлению и там по-прежнему очень велик выбор – но за счет уже известных проектов. Соответственно, средняя цена сотки по новым направлениям падает, поскольку, помимо изначально дорогой земли, предназначенной под индивидуальное жилищное строительство, там начали предлагать землю, например, под дачное строительство – с изначально иной инфраструктурой и ценой.

Сергей Меньшенин, руководитель аналитического отдела ГК "Новосёл", считает, что земельные участки в цене в течение года, по крайней мере, не падали – поскольку они изначально были более доступным вложением средств, нежели жилая недвижимость, и спрос на них оставался.

– Я сравнивал цены на земельные участки выборочно, в отдельных местностях, и мои наблюдения показывают, что там цены, пусть немного, но подросли, – дополняет он.

– У нас минимальная стоимость сотки всегда начиналась от 49 тысяч рублей. Однако в среднем цены держатся на уровне 60 тысяч, – отмечает Светлана Щекалева, специалист по маркетингу ГК "Резиденция" (коттеджные посёлки "Новокосулино-2" на Тюменском тракте, "Горки в Кашино" и "Первомайский Парк" на Челябинском). – Небольшое повышение цен, в пределах 10%, у нас было – но только потому, что менялась стадия готовности. Наши проекты довольно молодые, так что строились дороги, проводилось электричество, делалось благоустройство, ставилась охрана.

– В наших проектах сейчас примерно одинаков спрос и на эконом-варианты участков (это значит "скальная" дорога, электричество на бетонных столбах и обычный газопровод), и на варианты комфорт-класса (где асфальтовая дорога, а коммуникации в подземном исполнении). Цены мы в течение года практически не меняли, но корректировали – в зависимости от проекта было и увеличение, и снижение, но всё это – в пределах 5%. Однако у покупателей увеличилось время на раздумье: ранее человек мог приехать и уже через неделю заключить сделку. Сейчас думают минимум две недели, а чаще – около месяца, – рассказала Наталья Апанович, директор по развитию компании "Villa66"( посёлки "Лукоморье" и "Заповедник" на Челябинском тракте, "Алые паруса", "Мельница" и "Подкова" на Тюменском).

По словам Натальи, число сделок по сравнению с периодом 2013 года и первой половиной 2014 года сейчас снизилось примерно на 20%, число обращений – на 10%, но сейчас рынок начинает оживать.

– Данные о настолько высоком росте средней стоимости сотки на Е1.RU, на мой взгляд, свидетельствуют о том, что вместо дешёвых участков вышли более дорогие, – считает эксперт. – Покупатель больше не хочет приобретать землю с простыми обещаниями, что туда что-нибудь когда-нибудь проведут; сейчас он менее свободно относится к деньгам и готов порой даже переплатить, чтобы получить от участка максимум. Но и участники рынка, и мы понимаем, что дорожает и скальный грунт, и трубы, и кабель, и рабочая сила – в целом процентов на 50, так что цены на земельные участки тоже в будущем будут увеличиваться.

Напоследок предлагаем посмотреть, сколько земельный участок (или отдельно взятая сотка) будет стоить в Екатеринбурге и соседних городских округах.

Дороже всего сотка земли стоит в Екатеринбурге – 172 800 рублей, на втором месте – Среднеуральский и 129 800 рублей, на третьем – Верхнепышминский с показателем в 118 000 рублей за сотку. Среди ключевых направлений самая доступная земля сегодня выставлена на Ревдинском – 39 100 рублей за сотку.