Ждём бизнес-центры в новых районах: как в Екатеринбурге меняется рынок офисной недвижимости

Цены на офисы в Екатеринбурге преодолевают психологически важные отметки: так, год назад средняя стоимость квадратного метра в аренду была на уровне 750 рублей за "квадрат" – а сегодня средний показатель – менее 600 рублей. Сервис Е1.Недвижимость провёл анализ предложения коммерческой недвижимости в своей базе на конец марта 2016 года.

– На сегодняшний день у нас представлены к покупке 927 вариантов офисных помещений со средней стоимостью квадрата 64 326 рублей. Все варианты были просмотрены более 24 000 раз за последний месяц. К аренде – 2 116 вариантов со средней стоимостью 589 рублей в месяц за квадратный метр. Все варианты были просмотрены более 89 117 раз за последний месяц, – рассказывает Оксана Сидлецкая, руководитель группы продаж Е1.Недвижимость.

Данные по просмотрам показывают: интерес к офисной недвижимости по сравнению с прошлогодними показателями вырос – в целом на 17%. Распределение этого интереса остается прежним – 79% всех, кто просматривал предложения офисов на Е1.RU, интересовались арендой, остальные – покупкой. Объём предложения коммерческой недвижимости остался почти неизменным с прошлого года.

Самое интересное – цены: статистика Е1.Недвижимость показывает, что за год средний квадратный метр "коммерческой" площади подешевел на 21% – причём падение оказалось одинаковым и для цен аренды, и для цен продажи.

– Среди тех, кто искал себе офис, в течение второй половины марта был организован опрос. По его результатам, доля тех, кто ищет себе торговые помещения и офисы, выросла на 10% (соответственно, уменьшилась доля тех, кто искал склады и производственные площади). Выросла доля тех, кто ищет себе качественные офисы – классов А и B, – говорит Сидлецкая.

– К арендуемым офисам всё чаще предпочтения по чистовой отделке: доля тех, для кого она обязательна, увеличилась с 41% до 51%. А вот при покупке доля тех, для кого чистовая отделка является важным фактором выбора, уменьшилась в 2 раза – с 36 до 17%. Также увеличился процент тех, кто предпочитает только самоотделку – с 14 до 25%, – рассказывает Оксана Сидлецкая.

Как рассказал заместитель главы администрации города Екатеринбурга по вопросам потребительского рынка и услугам Владимир Боликов на конференции "Бизнес-центр будущего", сейчас в Екатеринбурге введено в эксплуатацию 96 деловых центров – последние были сданы в 2015 году, и в 2016-м ожидается ввод как минимум ещё трёх.

- Я считаю, что по обеспеченности площадями на рынке сложилась вполне адекватная ситуация – в Екатеринбурге пустует от 8 до 12 тысяч квадратных метров, а в бизнес-центрах и должны оставаться вакантные площади – чтобы была возможность управлять ценовой политикой и давать возможность расширяться уже присутствующим в центре резидентам, – отмечает Владимир Боликов.

Всего в Екатеринбурге свыше 1,2 млн квадратных метров офисных помещений в бизнес-центрах. Добавим, что, по изначальным планам в Екатеринбурге в 2016 году должны были достроить 6 бизнес-центров: деловой центр "Центр-Офис" по улице Бажова, 33а в Кировском районе, деловой центр "Эльбрус" по улице Старых Большевиков в Орджоникидзевском районе, "Карнеол" по улице Гоголя, 23 в Ленинском районе, новый деловой центр по улице Чапаева, деловой центр на Энгельса – Белинского и деловой центр "Проспект" на Ленина, 8. Плюс БЦ Демидов, который остался с 2015 года. Так что перевалить планку в 100 бизнес-центров Екатеринбург теоретически сможет уже в 2016 году – ну или в 2017-м.

– Сегмент офисной недвижимости сейчас "депрессивный" – было много запланировано деловых центров, и девелоперы, которые занимались этим, в них "увязли", а выйти из проектов нельзя, потому что нужно возвращать кредиты банкам, платить проценты, – отмечает Алексей Коноплев, заместитель директора по развитию девелоперской компании "Первостроитель" (БЦ "Менделеев", бизнес-комплекс "Универсум"). – Такова объективная реальность. Ставки аренды действительно упали, и, хотя ряд компаний строит оптимистичные прогнозы, я думаю, нас ждет стагнация. Но я думаю, что даже на "неликвидных" территориях можно "поднять" любой объект – если делать из него хороший продукт, брендировать его и одновременно активно работать со всеми типами арендаторов, идти им навстречу. Хорошо себя показывает работа с "кластерами" – когда один арендатор в итоге приводит другого, другой – третьего и так далее.

Глобальный тренд, который проявится в Екатеринбурге в сфере офисной недвижимости, считает эксперт, это "приближение работы к дому":

– В центре достаточно построено коммерческих площадей, и сейчас следует ожидать появления новых классных проектов жилой и деловой застройки, располагающихся не в "большом центре". Перспективный квазиформат – небольшое отдельно стоящее коммерческое здание – офисы плюс торговля плюс услуги – в районах новой жилой застройки, – говорит Алексей Коноплев.