Владимир Копылов, ГК "Стройтэк": "Дорогу от Широкой Речки к Академическому построим мы"

E1.RU продолжает цикл интервью с ведущими застройщиками Екатеринбурга. В этот раз о ситуации на рынке, градостроительных и транспортных проблемах и новых проектах нам рассказал генеральный директор группы компаний "Стройтэк" Владимир Копылов.

В Екатеринбурге эта компания известна как генподрядчик, построивший значительную часть Академического и много другого жилья, станцию метро "Ботаническая", ряд торговых центров, больниц, садиков и так далее (из актуального – "Стройтэк" выиграл конкурс на строительство Опалихинского моста, контракт на который в итоге расторгли из-за недостатка финансирования). Тем временем в 2015-2016 годах стало известно, что "Стройтэк" также понемногу "выходит на микрорайоны" – причём уже не на чужие, а на свои в качестве застройщика.

– Владимир Петрович, "Стройтэк" сегодня, наверное, – самая известная компания-генподрядчик в Екатеринбурге, вас привлекают к работе многие городские застройщики, и, если я не ошибаюсь, вас регулярно признают крупнейшим подрядчиком?

– Ну, не крупнейшим. Скорее, образцовым. В прошлом году нас, например, признали лучшим генподрядчиком на уровне области.

– В прошлом-позапрошлом году вы в итоге по генподряду сколько построили?

– Около 210-215 тысяч квадратных метров – примерно столько получалось в последние 2-3 года. Коммерческая недвижимость – в пределах 50 тысяч квадратных метров, остальное – жильё. Но, думаю, в этом году такого количества не получится.

– Как этот спад почувствовали вы?

– Просто у нас стало меньше предложений – снижаются объёмы строительства, объёмы ввода. Сегодня, может быть, только федеральные застройщики, такие, как "Группа ЛСР", ЮИТ, "Брусника", ставят себе такие же задачи, как и в прошлом году. Сейчас застройщики начинают меньше проектов, решения принимают осторожнее – как, собственно говоря, и мы, когда выступаем в качестве застройщиков. Не все проекты, которые у нас проработаны, мы сегодня готовы начинать.

– А прогнозная цифра по строительству на этот год у вас какая?

– Если брать вместе с коммерческой недвижимостью собственное строительство и генподряд, думаю, около 190 тысяч квадратных метров.

– Но мы всё чаще слышим о ваших новых проектах. Вы собираетесь за них браться, чтобы не ждать "милостей от природы", то есть заказов от застройщиков? Тот же будущий микрорайон "Современник" на месте завода точной механики в Кировском районе. Он же, кажется, самый большой у вас вообще за всю историю ваших жилищных проектов – более 200 тысяч квадратных метров.

– Он большой, но не самый большой – на Широкой Речке у нас размер новой площадки по совокупности больше. Мы же совместно с "Группой ЛСР" купили площадку у "РСГ-Академическое", порядка 26 гектаров – и будем её осваивать.

– Какое жильё там будет построено?

– Конечно, это будет эконом-класс. Мы уже проработали проект планировки – она получилась достаточно интересная. Вдоль всей застройки будет большая зелёная зона, и мы предполагаем "обыграть" там реку Патрушиху – она немного попадает на участок.

– А высотность там будет какой?

– До 33 этажей. Просто рядом у нас есть ещё участок на Тенистой, который вместе застраиваем "Атомстройкомплекс", мы и "Синара". Новый участок начинается как раз от этой улицы и идёт вдоль будущей Верхнеуфалейской, до квартала "Брусники" на Суходольской: получается такая длинная полоса. Самые высокие дома будут со стороны Тенистой – там идёт достаточно высотная застройка, и, чтобы плавно перейти к более низкой, нам пришлось на углу Тенистой поставить нашу доминанту – 33 этажа. Далее пойдёт уменьшение – до 8 этажей.

– Такие небольшие будут дома?

– Это минимальная высота. Там мы в итоге достигли достаточно большой плотности.

– Сроки уже какие-то закладываются? Каков там расчёт по выходу квадратных метров – и сколько там будет у "ЛСР" и у вас?

– 50 на 50, всего порядка 400 тысяч. Мы сейчас думаем, когда его стоит начинать.

– Есть шанс, что в этом году начнёте?

– Думаю, нет. Сейчас там утвердили проект планировки, мы переходим к стадии "П" – разработке проекта, подготовим его к 2017 году, и там, если ситуация не ухудшится, – посмотрим.

– Традиционный вопрос для строителей этого направления: студии у вас будут?

– Будут, наверное. В целом для нас это тоже формирование нового взгляда на застройку – и у покупателя тоже. Там будет модная сегодня, ну, или просто современная застройка небольшими кварталами в пределах двух гектаров каждый. Не полностью замкнутое дворовое пространство, поскольку для инсоляции дворовой территории нужны "разрывы", – но всё равно отдельное.

– Какая стоимость квадратного метра там закладывается на начальных этапах? Учитывая "соседа" – Академический, где продаются только готовые квартиры?

– В районе 55 тысяч рублей – такова там реальная цена. Причём мы обычно тоже начинаем продажи с высокой степенью готовности и до недавнего времени предпочитали продавать исключительно готовое жильё. В рамках нашего участка есть место и под школы, и под садики, и под прогулочные зоны, и под спорт. Разве что не думали ещё, что там будет на первых этажах. Сейчас ведь ситуация меняется – очевидные, казалось бы, вещи приходится пересматривать. Ещё вчера коммерческая недвижимость раскупалась лучше, чем жильё, а сегодня её продать довольно сложно.

– Давайте вернёмся в Кировский район, к "Современнику". Каким образом территория завода, которую в 2006-2007 годах планировал застраивать "Олипс", перешла к вам?

– Мы купили у них предприятие, на которое была оформлена данная земля, – это было порядка 2 лет назад.

– Какой будет примерная стоимость проекта?

– Там будет порядка 230 тысяч квадратных метров – умножьте на стоимость квадратного метра в городе. Мы даже согласовали в мэрии проект планировки… Но получилось так, что он сейчас перестал устраивать нас самих. И мы привлекли известную у наших застройщиков голландскую фирму KCAP: они нам сделают мастер-план, на основании которого мы разработаем новый проект планировки. Несмотря на то, что строить первый трёхподъездный дом мы уже начали, всё остальное скорректируем, потому что прежний проект уже немного выпадает из современных тенденций.

– То есть вот эта строгая "монохромность" фасадов нового района тоже будет изменена?

– Посмотрим.

– Каков самый главный момент, который должен быть переработан? Форма дворов, зданий?

– Сейчас там выглядит непроработанным внутридворовое пространство – пока там нет среды, которая привлекает к себе жителей и которая формирует комфорт. Оно уже немного из прошлого: у домов нет собственных замкнутых дворов, которые сейчас востребованы. Новый мастер-план должен появиться в течение двух месяцев, и утвердить мы его хотели бы до конца этого года.

– Кстати, процессы с передачей градостроительных полномочий от города к области, заявки, согласования – что-то изменилось, проще или тяжелее стало, на ваш взгляд?

– Пока абсолютно непонятно. Потому что наработанной практики ещё нет.

– Нет ощущения, что пришли в Минстрой – а там "те же лица"?

– Возможно. Что там за лица, я не знаю, но половина людей соответствующего отдела в администрации действительно туда перешла, во всяком случае, исполнители. Каких-то опасений у меня больших нет, за исключением того, что после любого "переезда" требуется определённое время на настройку.

– Как вы думаете, правильно ли сегодня развивается Екатеринбург в градостроительном плане – со строительством ЕКАД и с проектами больших "спальников" на окраинах, с разрешениями на стройку высотных зданий в центре, с перегруженными главными улицами? Что нужно менять или развивать, чтобы исправить ситуацию?

– Я, наверное, не буду оригинален, сегодня – главное уменьшать трафик, который существует в городе – утренний и вечерний, уходить от чёткого разделения Екатеринбурга на "спальники" и на территории, где находятся все места работы. Сегодня весь Уралмаш едет с утра в центр, вечером – обратно. – На Широкой Речке и в Академическом вообще сейчас работать почти негде, и оттуда также все с утра стараются выбраться. Поэтому нужно, чтобы в Академическом было где работать.

– А вы для "Современника" – площадки завода точной механики – подбираете какой-то вид занятости местным жителям? Потому что в Екатеринбурге сейчас действует стратегия выноса крупных производств из города, и с установкой "чтобы дом находился рядом с работой" эта стратегия образует трудноразрешимый парадокс.

– В Екатеринбурге сейчас на самом деле осталось не так уж много крупных предприятий – какое, например, можно сейчас назвать…

– "Уралмаш"? Но он сейчас фактически только по площади очень большой.

– Его как такового и нет, там работают два предприятия плюс множество арендаторов.

- Но в "Современнике" что-то из объектов занятости будет?

– Не думаю – ну, за исключением коммерческой недвижимости.

– А она будет востребована в нынешней ситуации? Или проще все подобные зоны в городе сейчас застроить апартаментами?

– Вряд ли все будет так. В определённых районах такая недвижимость все равно будет востребована. В "Современник" к нам уже хотели бы зайти и с магазинами, и офисы приобрести. Бизнес-центр там мы строить не будем, но первые этажи будем задействовать и активно прорабатывать.

– В нынешней ситуации сокращения заказов у вас есть простои техники, людей?

– Возможно, в январе что-то и простаивало, но такова тенденция, в это время подобное каждый год происходит. Что касается сокращений: мы, может быть, кого-то и сократили – но только тех, кого и надо сокращать, как в анекдоте: "ну сидит и сидит, он что – мешает?" Сейчас мы к этим вопросам подходим более серьёзно. Мы ведь, в отличие от многих застройщиков, занимаемся не только жильём. Мы строим – и продаём торговые центры. "Под себя" мы построили ТЦ "Академический", много строим зданий – уже больше десятка точно – для того же "Мегамарта": выкупаем участок как застройщики, потом продаём помещения. Начинаем работать с другими ритейлерами – строим в Академическом новую "Ленту" рядом с будущей улицей Верхнеуфалейская (это будет вторая в городе, первая на Сибирском тракте возводится застройщиком "Малышева-73"). Активно работаем с "Магнитом", строим новую очередь "Кировского" на Сиреневом бульваре по генподряду.

– Ещё один новый мощный проект, о котором недавно объявили, – логистический центр Х5 Retail Group, в который входят сети "Пятёрочка", "Карусель", "Перекрёсток". Там вы как-то поучаствуете?

– Мы тоже предлагали им участок, но в итоге был выбран другой, рядом. Мы бы хотели, конечно, выступить как генподрядчик, но всё зависит от того, за какие деньги будет реализовываться генподряд и будет ли он предложен.

– Какие ещё перспективные "торговые" стройки могут в ближайшее время начаться в Екатеринбурге?

– Если честно, сегодня, кроме достаточно агрессивно заходящей в Екатеринбург "Ленты", того же "Мегамарта" и "Кировского" я не вижу, чтобы у нас кто-то активно что-то строил.

– Сейчас торговые площади освобождаются даже в "Гринвиче". Каким сейчас должен быть торговый центр, чтобы выжить? Понятно, что в разных районах по-разному, но…

– Я могу судить только о том, что у нас востребовано. Сейчас нужны небольшие торговые центры: например, торговые сети предпочитают помещения по 3,5-5 тысяч квадратных метров. Такие помещения берут в собственность – под большой продуктовый супермаркет плюс место для какого-либо фастфуда: "Бургер-кинг", KFC и так далее. Больше им не нужно. В целом же Екатеринбург сегодня торговыми площадями обеспечен на 120%. Если где-то и имеет смысл строить, то в новых районах. Мы и в Академический пришли только потому, что там не было ничего, кроме стрит-ритейла. Поэтому решили купить участок и построить ТЦ.

– Но едва построили ТЦ "Академический", как на другом конце этого же квартала, на Рябинина – Сахарова, "Стройтэк" начал строить огромную "Ленту". Как так получилось?

– Потому что "Лента" изначально хотела работать в составе нашего торгового центра. У нас было три потенциальных оператора – "О’Кей", "Лента" и "Мегамарт". Но наступил 2014 год, "О’Кей" "отвалился" сразу – и с тех пор, по всей видимости, заморозил развитие, "Лента" тоже на некоторое время отступила, в декабре 2014 года было решено, что там будет "Мегамарт".

– Немного похожая ситуация, например, в Мичуринском – новый район, хотя и не такой большой, конечно, как Академический, а такого места, в котором можно пройтись-погреться, выпить кофе, купить продуктов и шапочку, нет.

– Там запланирована площадка под торговый центр, ряд сетей туда точно хотели бы зайти, но, думаю, чего-то большого там в ближайшее время не появится. Получается, что там в двух шагах будет "Лента". Когда она построится, то объединит Широкую Речку и Академический, поскольку находится на их стыке.

– Объединит? То есть "Лента" от Академического к Широкой Речке дорогу построит?

– Я думаю, что эту дорогу построим мы, когда будем застраивать этот район.

– Каким образом? Обычно ведь это муниципальные контракты, примерно, как садики или школы. Будете объявления контракта ждать?

– Садики и школы – это всё-таки несколько другое. По нынешним планам, даже в рамках строительства "Ленты" мы одну дорогу с Широкой Речки будем строить, не дожидаясь города, – просто потому, что это необходимо.

– То есть строители сами могут это сделать?

– Не думаю, что город будет против. Например, на территории "старого" Академического, в районе Краснолесья, "Атомстройкомплекс" частично строил дорогу за свой счёт. Мы там же хотим в этом году сделать улицу Чкалова, потому что ждать, когда её построит муниципалитет, сегодня сложно. Ну а для того, чтобы продавать жильё и чтобы жители могли его нормально эксплуатировать, дорога нужна.

– Ещё один знаковый генподряд в Екатеринбурге, который "Стройтэку" бы в целом "пошёл", благо больницы вы строили: это перенос НИИ ОММ в новое здание в Академическом. Вы не хотели бы его построить?

– Трудность в том, что финансирование там отложено "на потом". А так мы бы что угодно построили.

Читайте также: Валерий Ананьев, "Атомстройкомплекс": "Чем выше плотность города, тем интереснее жизнь: не хочешь движения – живи в усадьбе"