Как в кризис 2009-го: на сколько рухнул вторичный рынок и как подорожали новостройки в Екатеринбурге

Сегодня перед новосёлами Екатеринбурга стоит дилемма: воспользоваться доступными условиями покупки жилья на первичном рынке с помощью ипотеки с господдержкой и жить в новом доме с "чистой" историей (хотя его строительства, возможно, придётся подождать) или въехать в квартиру на вторичном рынке, которую ждать, соответственно, не нужно, и рядом с которой с большой вероятностью есть школы, садики, нужные дороги и так далее, тем более что такое жильё сейчас дешевеет.

Как меняется разрыв между стоимостью квартир на первичном и на вторичном рынке, аналитики портала N1.RU решили проверить с помощью данных статистики Е1.Недвижимость.

Стоит отметить: средняя стоимость вторичного жилья в пересчёте на метр в среднем обычно дороже "первички". И, как показывает время, чем стабильнее период в экономике, тем дороже вторичное жильё – и тем сильнее разрыв с "первичкой". А вот в кризисные периоды этот разрыв сокращается, поскольку владельцы квартир, чтобы быстрее продать то, что нужно продать, рано или поздно "сбрасывают" цены, на что застройщики с новым жильём идут куда более неохотно.

Как показывает анализ предложений Е1.Недвижимость, разрыв между стоимостью метра на первичном рынке и метра на вторичном действительно сокращается. В последние полгода стоимость квадратного метра в квартирах на вторичном рынке Екатеринбурга сократилась на 2,9% – с 72 700 до 70 600 рублей, в то время как застройщики незначительно скорректировали цены на новостройки в сторону повышения.

– В ноябре 2015-го квадратный метр в новой квартире стоил 63 900 рублей, в мае стоит 64 300 (+0,6%). По нашей статистике, средняя "обжитая" квартира теперь стоит в среднем на 115 100 рублей дешевле, а средняя новая квартира подорожала за это время на 22 200 рублей, – отмечают аналитики N1.RU.

По районам ситуация складывается разная. Так, в районах ВИЗ, Уралмаш, Центр и Старая Сортировка квадратный метр новостройки стоит сегодня даже выше, чем во "вторичке".

При этом на ВИЗе ситуация резко менялась: ещё полгода назад, по данным базы Е1.Недвижимость, средний метр новостройки был дешевле на 8 000 рублей, а за полгода стоимость новостроек выросла на 20% – возможно, это связано с "классностью" объектов. Например, полгода назад активно продавались квартиры в относительно бюджетном комплексе "Репин-парк", в то время как сейчас активно продаются ЖК бизнес-класса разных застройщиков: "Гаринский", "Булгаков" и "КрыловЪ", которые расположены ближе к центру, так что теперь средний "метр" на первичном рынке здесь дороже практически на те же 8 000 рублей.

А самый большой разрыв, по данным предложений базы Е1.Недвижимость, обнаружился на Ботанике: новостройки стали дешевле на 9%, в итоге на данный момент их стоимость на 16,5 тысячи рублей ниже стоимости квартир на вторичном рынке.

Предлагаем ознакомиться с цифрами, как за полгода изменились средние цены квадратного метра, а заодно – среднего объекта в разных районах города.

Таким образом, по данным базы Е1.Недвижимость, разрыв между средним "квадратом" в новостройке и на вторичном рынке полгода назад составлял 13,8%, а сейчас сократился и составил 9,8% за счёт удешевления вторичного жилья и незначительного удорожания предложений на первичном рынке.

Многое в данной тенденции зависит от методики анализа и от того, какие именно предложения на сайты выкладывают застройщики, но тенденции эти прослеживают многие. Аналитик ГК "Новосёл" Сергей Меньшенин отметил, что "квадрат" на вторичном рынке дешевеет с февраля 2015 года, и за это время его средняя стоимость уменьшилась, по их статистике, на 15%. В тот же временной период новостройки показали рост около 3%.

Связано это с комплексом причин: например, на рынке стало больше новостроек в высокой стадии готовности, на которые цены, соответственно, повыше.

– На первичном рынке было заложено относительно немного новых строек. Сейчас новостроек в стадии "проект" всего 1%, а было 4%. На стадии "монтаж фундамента" было 10%, и 10% осталось. "Монтаж коробки" – было 34%, стало 38%. В стадии внутренней отделки было 35%, стало 22%, и в стадии "введён в эксплуатацию" было 17%, стало 29%, то есть выросло количество предложений в сданных домах и в домах с высокой степенью готовности на первичном рынке, – констатирует Меньшенин.

При этом Сергей Меньшенин отмечает, что, по их данным, такие колебания стоимости "вторички" и "первички" происходят не в первый раз – по иным методикам расчёта новостройки в нестабильные для экономики периоды могут оказаться и заметно дороже "вторички".

– Я наблюдал картину 2008 года, когда цена на вторичном рынке была выше, чем на первичном, и как она поменялась в 2009 году. В сентябре 2008 года квадратный метр на первичном рынке стоил 55,6 тысячи рублей, а на вторичном – 58,3 рубля, разрыв в пользу "вторички" был около 3%. И уже в сентябре 2009 года метр на первичном рынке стоил порядка 50 тысяч, а на вторичном – порядка 46 тысяч: разница в пользу "первички" составила более 7%. Но далее обстановка стала стабильнее, "вторичка" снова подорожала – например, в марте 2013 года разрыв составил 10,7% – 67,5 тысячи за метр на вторичном рынке, и 61 тысяча – на первичном. Сейчас ситуация снова "перевернулась" – по нашим данным, в марте 2016 года разрыв был тоже 10,7% – но в пользу уже "первички": 70,2 тысячи против 62,7 тысячи рублей за квадратный метр, – описывает Сергей Меньшенин имеющуюся в его распоряжении статистику.

Аналитик отмечает: во время кризиса 2008-2009 годов, в отличие от нынешних процессов, и "первичка", и "вторичка", несмотря на увеличивающийся разрыв стоимости, дешевели, в то время как сейчас новостройки всё же понемногу дорожают. При этом, полагает он, значительного дальнейшего подорожания "первички" и удешевления "вторички", скорее всего, не произойдёт.

Правда, застройщики считают, что новое жильё продолжит дорожать – из-за того, что в последние полгода значительная часть стройматериалов, а именно арматура, подорожала на 80%.

– Основная составляющая себестоимости "монолита" – это арматура, железо, – рассказал глава отдела продаж компании-застройщика "Формула Строительства" Андрей Агеенко. – Если 3-4 месяца назад она стоила около 24 тысяч рублей за тонну, то сейчас – порядка 44 тысяч за тонну. И если ситуация на этом рынке не изменится, то "первичка" в ближайший год будет интенсивно дорожать из-за серьёзного увеличения себестоимости.