Отложите маткапитал подальше: рассказываем, на какой срок лучше брать ипотеку и как её рефинансировать

Банки снизили ипотечные ставки, цены на квартиры упали, особенно на однушки, и многие екатеринбуржцы задумались, а не пора ли обзавестись своим жильём. Мы решили собрать для вас инструкцию, как взять ипотеку и оформить рефинансирование, даже если вы впервые слышите эти слова.

Если ипотека у вас уже есть – переходите сразу к пункту 2: расскажем, как можно рефинансировать её под более низкий процент, если, например, пару лет назад вы оформили ипотеку под условные 13%.

Первые и самые главные вопросы, встающие перед человеком, который готовится взять ипотеку – на сколько лет растянется это удовольствие и каким будет ежемесячный платеж. Один из способов рассчитать это более-менее точно – воспользоваться ипотечным калькулятором; такие есть на сайтах крупных банков и застройщиков.

– Сейчас средний срок кредитования составляет 15–16 лет, погашают обычно быстрее – за 7–8 лет. Несмотря на то, что срок кредитования может достигать 50 лет, особого смысла растягивать платежи нет: после 15 лет среднемесячный платеж практически не снижается, зато растёт объём процентных расходов, – пояснил Е1.RU управляющий розничным бизнесом банка ВТБ в УрФО Сергей Кульпин.

Эксперты Сбербанка рекомендуют: желательно, чтобы кредитная нагрузка в целом не превышала 40% суммарного дохода всех членов семьи. Кроме того, заёмщику хорошо бы иметь финансовую подушку безопасности – на 4–6 месяцев вперёд.

– Какие документы нужно собрать, чтобы оформить ипотеку?

– Каждый банк требует паспорт, справки о доходах, трудовую, документ об образовании и семейном положении – свидетельство о браке или о расторжении брака, ИНН и пенсионное – это основные документы. Дополнительные документы – это свидетельство о рождении детей, документы на действующие кредиты – у кого они есть, как правило, такие документы включают в себя справку об остатке долга, документы на машину, на недвижимость, могут попросить водительское удостоверение. Если в качестве первоначального взноса используется материнский капитал, то нужна справка об остатке средств МСК, – рассказала Е1.RU заместитель директора агентства недвижимости "Новосёл" Ольга Локис. – Конечно, банки имеют право запросить дополнительные документы, например, если стаж работы меньше шести месяцев, то банки запросят копию трудового договора, заверенную работодателем.

– На кредит в Сбербанке может рассчитывать любой гражданин РФ в возрасте от 21 года до 73 лет, при условии, что он рассчитается до 75 лет. Дополнительных залогов при кредитовании на приобретение объекта недвижимости не требует, – пояснила директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Уральского банка Сбербанка Татьяна Лобова.

В розничном бизнесе банка ВТБ объяснили, что возраст, уровень доходов, семейное положение и дополнительный залог не влияют на то, чтобы взять ипотеку под меньший процент.

– Основной портрет нашего клиента такой: возраст заёмщика не менее 21 года. Максимальный возраст на дату погашения кредита – мужчины – 65 лет, женщины – 60 лет. Общий стаж – не менее 1 года, на последнем месте работы – успешно пройден испытательный срок плюс 1 полный месяц, – пояснил Сергей Кульпин.

Банк рассмотрит заявки со сниженными процентными ставками, если вы зарплатный клиент розничного бизнеса банка ВТБ, клиент партнёров банка или по специальной программе.

– Процентные ставки сейчас находятся на рекордно низком уровне за всё время существования рыночной эпохи в России, – говорит Татьяна Лобова.

Ставки по ипотеке сейчас действительно очень низкие. Например, если зайти на сайт Сбербанка, то первое предложение, которое ты видишь – это ставка 7,4% годовых.

В розничном бизнесе банка ВТБ в этом году 35% всех кредитов именно ипотечные. Здесь советуют не подгадывать по ставкам, когда лучше оформлять кредит, а брать жильё, когда оно необходимо.

– Предугадать, какое соотношение цен на недвижимость и ипотечных ставок сложится в будущем, очень сложно. Сейчас мы можем констатировать, что на рынке сложилась очень благоприятная ситуация: с одной стороны, банками предлагаются исторически низкие ипотечные ставки, с другой – цены на жилье в Екатеринбурге за последние два года также существенно снизились. На рынке большой выбор объектов недвижимости, – пояснил управляющий розничным бизнесом банка ВТБ в УрФО Сергей Кульпин.

Если вы приехали в Екатеринбург, а прописаться ещё не успели, да, собственно, вам и негде было прописываться, то не пугайтесь, ипотеку можно будет взять без постоянной регистрации в регионе, где вы собираетесь оформить кредит.

Одно из важных условий – это хорошая кредитная история. Если вы должник, то, скорее всего, у вас будут проблемы.

– Кредитная история может быть испорчена либо самим заёмщиком, если он допускал просрочку по кредиту, либо по вине банка. Если в ходе изучения своей кредитной истории заёмщик выяснил, что виноват сам, тут сложно что-либо сделать. В соответствии с набором правил допускается наличие определённых просрочек в кредитной истории, количество и глубина дифференцируются в зависимости от продукта и истории взаимоотношений клиента с банком, – рассказал управляющий розничным бизнесом банка ВТБ в УрФО.

Если человек уверен, что у него плохая кредитная история по вине конкретного банка, он может обратиться в эту кредитную организацию, чтобы разобраться в ситуации.

– Такие ситуации крайне редки, но действия со стороны заёмщика в этом случае очень простые: человек подаёт в кредитную организацию претензию в письменном виде с описанием ситуации. Если банк признаёт свою ошибку, он самостоятельно направляет запрос в Бюро кредитных историй на изменение информации и восстановление кредитной истории клиента. В БКИ информация обновляется, как правило, в течение нескольких дней. Как только банк увидит, что информация изменилась, он официально уведомляет клиента о том, что его кредитная история чиста, – отвечает управляющий розничным бизнесом банка ВТБ в УрФО Сергей Кульпин.

Несколько лет назад вы взяли кредит, спокойно платили и радовались тому, что вам ипотека обошлась дешевле, чем вашим друзьям год назад. Но ситуация изменилась, и уже несколько месяцев ставки ползут вниз, и ваши 14,5% кажутся тяжкой ношей по сравнению с нынешними 9,5%, которые предлагают банки. Вот тут и пригодится рефинансирование – но не всем.

– Рефинансирование нужно тем, у кого ставка по кредиту выше, чем сегодня рыночная ставка. Ты берёшь кредит для того, чтобы погасить свой уже имеющийся кредит – тренд здесь есть, но пользуются этим далеко не все, – пояснила Е1.RU главный редактор "Банкинформ" Мария Ефремова.

Наша читательница Ольга вместе с мужем как раз оформили рефинансирование и на своём опыте убедились, что процедура эта небыстрая.

– Когда мы переходили из Сбербанка, у нас была одна страховка – страхование объекта недвижимости, когда мы пришли в другой банк, то у нас появилось страхование жизни заёмщика и страхование объекта, но даже с учётом того, что у нас две страховки, выгода есть, – пояснила Ольга.

В целом у семьи получилась выгода около 800 тысяч рублей, а ежемесячный платёж снизили примерно на пять тысяч рублей.

– Нам было важно снизить нагрузку, чтобы платить меньше ежемесячный платёж, а срок мы оставили такой же. За счёт того, что ставка ниже, и уменьшился платёж, – добавила Ольга.

На оформление рефинансирования уходит много времени, кроме того, для этого необходимо собрать кипу документов. По словам Ольги, их получается больше, чем при оформлении ипотеки.

– Нужно было собрать все те же самые бумаги, когда берёшь ипотеку, плюс ещё документы по этому кредиту. Побегать по госорганам придётся, – предупредила Ольга.

В "Абсолют Банке", где занимаются рефинансированием, пояснили, что спрос на эту процедуру растёт. С начала года спрос на рефинансирование жилищных займов, взятых в других банках, вырос в 2,5 раза. Сейчас почти 5% выдач розничных займов – это рефинансирование ипотеки. Но прежде чем заняться рефинансированием, нужно помнить о нескольких "но".

– Базовая ставка может быть очень привлекательной, а потом, уже в процессе, потенциальный клиент выясняет, что ему надо соответствовать нескольким дополнительным условиям, "под звёздочками". В противном случае ставка для него оказывается существенно выше, чем в изначальном рекламном предложении, – пояснила заместитель управляющего филиалом "Абсолют Банка" в Екатеринбурге Светлана Ковалева.

– Какие проценты и за счёт чего снижаются ставки?

– Ставка на рефинансирование ипотечных кредитов, взятых в других банках, такая же, как по стандартным ипотечным программам – от 9,49% годовых. Прочие условия – возраст на момент выплаты ипотеки – до 65 лет, минимальная сумма кредита – 300 000 рублей, максимальная – 20 миллионов рублей. Ипотечный кредит не должен быть слишком "молодым", платежи по нему должны поступать не менее 6 месяцев, – рассказала Светлана Ковалева.

По кредиту не должно быть просрочек и реструктуризации. Важно ещё и то, что в качестве части первоначального взноса или для частичного досрочного погашения вы не должны использовать материнский капитал.

– Мой совет: берегите кредитную историю и не спешите погашать ипотеку материнским капиталом, если в дальнейшем хотите её рефинансировать. В силу юридических тонкостей (необходимость наделения детей долями в собственности) многие банки не смогут рефинансировать ваш кредит, если маткапитал ранее использовали на частичное погашение кредита. Такая же проблема возникает, если маткапитал использовали в качестве первоначального взноса при покупке квартиры, – рассказала Светлана Ковалева.

Приготовьтесь к тому, что рефинансировать ипотеку вам придётся в другом банке.

– Дело в том, что банк не может изменить параметры кредита, процентную ставку, срок и прочее, потому что это противоречит условиям договора, – пояснила Светлана Ковалева. – В соответствии с действующими нормами кредитный договор не может быть расторгнут без погашения уже имеющейся задолженности по ипотеке. Существуют также требования Центробанка, в соответствии с которыми банк должен будет по такому кредиту создать дополнительные резервы, а это увеличивает расходы банка. Поэтому программа нацелена на новых клиентов.

– Большинство заёмщиков идут на рефинансирование, чтобы уменьшить сумму ежемесячного платежа за счёт снижения процентной ставки. Но часть заёмщиков желает ещё и увеличить срок кредита. Например, изначально ипотеку брали на 10 лет, но заёмщик хочет увеличить срок до 15 или даже 20 лет. В этом случае ежемесячный платеж станет ещё меньше, справляться с финансовыми обязательствами станет проще, – пояснили в "Абсолют Банке".

Эксперты объясняют: рефинансировать ипотеку имеет смысл, если разница между ставками больше 1,5%, так как возникает множество сопутствующих расходов, например, на получение платных справок.

– Узнать потенциальную выгоду в каждом конкретном случае легко. Надо обратиться в банк, который специализируется на ипотеке, и выяснить размер будущего ежемесячного платежа при сниженной ставке. После этого надо высчитать разницу в платежах и умножить её на количество оставшихся месяцев ипотеки. Не забывайте вычесть из полученной суммы расходы на оформление документов, оценку недвижимости и прочее, – посоветовала эксперт.

По словам Светланы Ковалёвой, оценка недвижимости в среднем стоит 3–5 тысяч рублей, в зависимости от объёма работ и выбранной компании.

– Дополнительно возникают расходы на оформление и получение справок в банке-кредиторе, потому что некоторые выдают их только платно. Клиенту может потребоваться, в том числе, заплатить за справки об остатке задолженности и уплаченных процентах, справку об отсутствии просрочки, справку с реквизитами для досрочного погашения займа у первичного кредитора.

Ещё один важный аспект, если вы покупаете недвижимость в браке, то необходимо нотариально заверенное согласие супруга, на это заложите около 1500 рублей.

– Может также потребоваться страховка. В среднем она стоит 0,3-1,5% от стоимости недвижимости. На размер страховки влияет сам объект, на который был взят кредит, возраст заёмщика и род его деятельности.