На низком старте: как подготовить квартиру к продаже

Бывает, что квартира продаётся за считанные недели, но случается и так, что покупателя не удаётся найти годами. Скорость продажи зависит не только от удачи, но и от множества других факторов: от завышенной цены до проблем с документами. Узнайте, стоит ли делать ремонт и какие вопросы зададут покупатели.

Ремонт без фанатизма

Большой ремонт в преддверии продажи затевать точно не следует. Компенсировать стоимость ремонта, просто повысив цену на жильё, не получится. К тому же, как правило, новые собственники хотят оформить квартиру по своему вкусу и будут всё переделывать.

«Практика показывает, что квартиру с дорогим дизайнерским ремонтом, с заказной встроенной мебелью всё равно не удастся продать по цене выше 30 % от рыночной. Но при этом устранение мелких недостатков — золотое правило. Когда мы продаём «видавшую виды» квартиру, то подклеиваем обои и плинтуса, меняем разбитое стекло, белим потолок. Лёгкий косметический ремонт может прибавить к цене квартиры от 50 000 до 300 000 рублей», — говорит Валерия Боброва, маркетолог федеральной риелторской компании «Этажи».

Итак, косметический ремонт не помешает — главное, чтобы квартира выглядела опрятно и нейтрально. Поклейте новые обои (светлые однотонные), поменяйте пожелтевшие от времени выключатели, замените капающий кран.

«Представьте: Лена собралась продавать квартиру. Последний раз в квартире делали ремонт три года назад. Всё хорошо, но в коридоре немного отклеиваются обои и их поцарапал кот. Лена решает, что эти обои поклеят уже новые хозяева. Покупатели видят эти недочёты и просят торг в 50 000 рублей, ведь нужно делать косметический ремонт. Лена соглашается. Хотя себестоимость обоев и поклейки вышла бы примерно в 10 000 рублей. По факту собственник квартиры уступила лишние 40 000 рублей. Немаленькая сумма», — приводит пример Михаил Николаев, ведущий специалист по недвижимости центра недвижимости «БЭСТ».

Другими словами, самое важное — избавиться от дефектов, которые бросятся в глаза при просмотре и оттолкнут покупателей.

Наведите порядок

Начните с глобальной ревизии вещей: потенциальным покупателям будет легче представить себя в новой квартире, а вам — проще переезжать. Возможно, вы выясните, что старую шубу никто не надевал уже несколько лет, а сломанный ноутбук можно продать.

Продайте или раздайте уже ненужные вам вещи. Также многое можно отдать на переработку.

Фотографии и описание

Помните, что объявление без фотографий обычно остаётся без внимания. То же самое касается некачественных, неинформативных фотографий и слишком общего описания. Так, фраза «уютная квартира в отличном месте» ни о чём не скажет пользователям. Люди хотят заранее понять, стоит ли тратить время на просмотр вашего варианта.

«Конкретизируйте описание, расскажите, что «развитая инфраструктура» — это два детских сада и три школы, два магазина у дома и один супермаркет, парк в трёх минутах ходьбы, и так далее. Ни в коем случае не обманывайте: просто акцентируйте внимание на плюсах, а о минусах умолчите. Помните, слова «срочно» и «торг» — это лёгкий способ удешевить квартиру. Включите в объявление планировку. Согласно нашей аналитике, по объявлениям с планировками клиенты звонят в 1,5 раза чаще, чем по аналогам без них», — комментирует Валерия Боброва.

Хорошие фотографии могут влюбить в квартиру покупателей ещё до просмотра.

Не публикуйте кадры с отдельными элементами (например, только стены или ручки на двери). Старайтесь не размещать затемнённые или смазанные фото.

«Сделайте качественные, светлые фотографии. Нужные ракурсы: от двери к окну и от окна к двери, дом снаружи, виды из окон, детская площадка. Очень важно, чтобы комната помещалась на фото целиком. Можно пригласить профессионального фотографа. Не забудьте сделать генеральную уборку и убрать личные вещи. Покупатель должен мысленно расставлять в квартире свою мебель, а не разглядывать подробности быта собственников», — предупреждает Илона Соболева, член Российской гильдии риелторов.

Перед просмотром

Когда вы нашли желающих посмотреть дом, сделайте генеральную уборку. Если вы не живёте в квартире, выставленной на продажу, и она выглядит запущенной, лучше будет заказать услуги клининговой компании.

Особое внимание уделите чистоте окон и стёкол, ванной комнаты. Даже вещи на сушилке или грязные кружки в раковине произведут не самое приятное первое впечатление.

«Агент, представляющий интересы продавца, должен прийти пораньше, убедиться, что всё готово к показу квартиры. До просмотра надо убрать в шкафы личные вещи и посуду. Сложить раскладывающийся диван, чтобы он не занимал половину комнаты, ведь вы продаёте не мебель, а квадратные метры. Перед приходом потенциальных покупателей обязательно проветрите квартиру. Только свежий воздух, никаких спреев. В квартире должно быть светло, шторы открыты», — комментирует Наталья Коковина, ведущий специалист по недвижимости центра недвижимости «БЭСТ».

Организуйте просмотр так, чтобы на нём не было ваших домочадцев и по возможности домашних животных, — никто не должен отвлекать внимание пришедших людей.

«Будьте готовы к показам. Нельзя говорить потенциальному покупателю, что просмотр состоится только утром на следующей неделе. При таком разнообразии вариантов на продаже он может предпочесть квартиру более расторопного продавца. Поинтересуйтесь, какая у покупателей ситуация: продают ли они своё или берут кредит на покупку. Может быть, среди собственников у вас есть дети, да ещё и продаваемая квартира находится в залоге у банка. Для каждой из этих ситуаций есть свой порядок проведения сделки, и не всегда покупатель с ипотекой может вписаться в этот процесс», — напоминает Илона Соболева.

Покупатели будут проверять исправность сантехники и фурнитуры. Кроме того, они зададут много вопросов. Старайтесь отвечать честно и по существу. Не пытайтесь отвлечь внимание гостей, лучше заранее критически осмотрите свою квартиру и подготовьте адекватные ответы на замечания.

Вот какие вопросы чаще всего интересуют покупателей:

• Почему продаёте? Есть ли торг, и на каких условиях?

• Нет ли долгов по коммунальным услугам? Установлены ли счётчики?

• Когда в доме проводился капремонт?

• Есть ли обременения, кто собственник

• Трудно ли найти парковочное место, далеко ли остановки?

• Требуется ли ремонт, что нужно заменить в первую очередь?

• Узаконена ли перепланировка (если она есть)?

• Когда делали ремонт в последний раз?

• Какие вокруг соседи?

• Как быстро вы готовы переехать после сделки?

Читайте также, как продать квартиру с маткапиталом и как быстро найти арендаторов. На N1.RU вы можете добавить объявление о продаже квартиры.