Почему выбрали место на болоте и увеличится ли смета? Интервью с главным застройщиком Универсиады

Очертания будущей деревни Универсиады уже вполне отчетливо видны: общежития, общественный центр и Дворец водных видов спорта. По традиции в Екатеринбурге генподрядчик таких объектов — «Синара-Девелопмент».

— Я здесь бываю чаще, чем на всех других наших стройках, — говорит Тимур Уфимцев, гендиректор компании.

После прогулки по стройке мы обсудили с ним, почему строить деревню стали на болоте за «Экспо», может ли увеличиться стоимость объектов Универсиады, а также возведение нового района.

Почему Новокольцовский, а не ВИЗ

— «Синара» много лет рассказывала, что вот-вот начнет застраивать жильем площадку за «Экспо». Почему этот проект так долго откладывали?

— Было много аргументов за и против. Об этом проекте всерьез мы говорим с 2014 года, было несколько концепций, и каждый год мы к нему возвращались и решали, когда начинаем строить. Но была масса инфраструктурных ограничений. Например, те же сети и дороги.

Именно поэтому решение возвести тут объекты Универсиады стало мощнейшим катализатором развития и уличной дорожной сети, и инфраструктурных объектов, и жилищного строительства, которое мы начинаем в этом году.

— Есть мнение, что перенос Универсиады с ВИЗа на площадку на Кольцовском тракте был личным успехом владельца «Синары» Дмитрия Пумпянского, который таким решением убил сразу двух зайцев.

— Я бы разделил, на самом деле, на два вопроса. Есть история про жилищное строительство — и была история про место проведения Универсиады. Действительно, было много споров, вопросов, дискуссий, на какой площадке ее проводить. Выбор был между ВИЗом и Новокольцовским.

Главный минус первого варианта: у участка на ВИЗе было не два-три собственника, а сотни. Там есть частные дома, здание МВД и прочие очень-очень сложные объекты. Мы сейчас даже не о деньгах говорим — во сколько это бы вылилось, никто не знает. Совершенно невозможно прогнозировать, когда ты сможешь все это выкупить и расчистить площадку для начала строительства. С этой историей мы — я вам как девелопер говорю — занимались бы минимум два года.

— Но на площадку Универсиады уже завезли полтора миллиона кубометров скальных пород!

— Если говорить о грунтах, то они примерно одинаковые, что на ВИЗе, что в Новокольцовском. Я думаю, что на ВИЗе пришлось бы завозить еще больше. Вообще ситуация с грунтами во всём Екатеринбурге не очень хорошая. Мы на Ботанике и Широкой Речке так же строим. Нужно признать, что сложнее грунты только в Санкт-Петербурге и, может быть, в Архангельске.

— Зато у ВИЗа есть явное преимущество — он существенно ближе.

— Близость к городу — это преимущество или нет?

— С точки зрения дальнейшего использования — точно плюс.

— Про ВИЗ еще Аркадий Чернецкий говорил, что это будущий центр, точка притяжения. Тем более что там есть вода. Украсил бы ВИЗ Дворец водных видов спорта? Да. А украсили бы пять общежитий? При всей их архитектурной проработке, наверное, все-таки нет. Это не те объекты, которые должны находиться в будущем центре Екатеринбурга.

С точки зрения логистики, то есть перемещения студентов, то же самое. Абсолютно. Транспортная доступность одинаковая, если мы имеем в виду легкорельсовый транспорт. С точки же зрения автомобильной доступности ВИЗ хуже, так как в Новокольцовском есть три выезда.

— Есть такое мнение, что ВИЗ было жалко отдавать под Универсиаду, поскольку там можно построить дорогое жилье и хорошо на этом заработать.

— Было и такое мнение. Но надо было учитывать, что у Екатеринбурга в два раза меньше времени на подготовку, чем у Красноярска (там проходила Универсиада в 2019 году. — Прим. ред.). И зачем нам еще риски, связанные с отселением? Я уж не говорю про большую проблему с коллектором на ВИЗе — для его переустройства надо было бы весь район отключить от канализации.

— Вы знаете, меня как горожанина расстраивает, что нам говорят: вот сейчас Универсиаду проведем, на автобусах всех повозим, а потом и трамвай в этот район пустим. В той же Казани к Студенческим играм построили новую трамвайную ветку и множество развязок. У нас — ничего.

— На транспортные вопросы я буду отвечать исключительно как эксперт, поскольку мы не занимаемся ими в этом проекте. Вы не совсем правы, что ничего не будет. Например, построят улицы Новокольцовскую, Промышленную и Синарскую, а также Александровский бульвар. Давайте посмотрим на ЕКАД. Я бы вот так не гарантировал, не будь Универсиады, что кольцо сомкнули бы.

— У вас лично, как у девелопера и как у горожанина, есть уверенность, что трамваи здесь появятся в ближайшие три-пять лет?

— Уверенность должна подкрепляться какими-то существенными фактами. И они есть. Например, готова трассировка трамвая, идет работа над концепцией, которую представят в конце года. Плюс к тому, уже разработана концепция проекта городской электрички с кольцевым движением по типу МЦК в Москве.

Про стройку Универсиады

— Самый интересный объект Универсиады — это, конечно, Дворец водных видов спорта. Он обойдется в 14 миллиардов рублей. Это сравнимо со стоимостью реконструкции Центрального стадиона.

— Мы два года назад были в Будапеште, смотрели Дворец водных видов спорта, который тоже был построен в короткие сроки. Он обошелся в 15,5 миллиарда рублей (а тогда был совсем другой курс евро). И это при том, что там совсем другие климатические условия. Наш объект прошел госэкспертизу, которая утвердила такую смету. Мы же эти цифры не придумали.

— Я помню, когда вы показывали стадион, то с вдохновением рассказывали об особенностях навеса над трибунами. Какие технологические решения, которые вы примените во время строительства Дворца, самые удивительные? Что здесь стоит дорого?

— Здесь просто используется большое количество различных технологий. Во Дворце четыре бассейна: два по 50 метров, бассейн для прыжков в воду и детский. Даже в Будапеште их три. Все бассейны будут оснащены самым современным оборудованием, которое необходимо для проведения международных соревнований.

К тому же 50-метровые бассейны можно будет с помощью передвижного борта трансформировать на две чаши. Интересно, что демонстрационный бассейн будет выполнен из нержавеющей стали со специальным мембранным покрытием, гарантийный срок которого — 40 лет.

— Почему общежития возводит ЛСР, а не вы? Понятно, что технология ЛСР довольно быстрая и дешевая...

— Да, ровно поэтому. Соотношение между ценой и качеством применительно к общежитиям было самым главным доводом в пользу компании ЛСР. Кроме того, скорость возведения. У них есть опыт строительства общежитий для УрФУ.

— Но в итоге получаем панельные дома.

— Они же ее [панель] не из монолита делают. Вы посмотрите на уровень отделки этих панелей сегодня — они штукатурки не требуют. Качество-то у них очень высокое.

— За последний год сильно выросли цены на дерево и металл. Как вы справляетесь с этой ситуацией?

— Очень сложно. Вот вы говорите, Дворец дорогой, а экспертиза по нему вышла в прошлом году. Сегодня металл подорожал в два раза! А только те конструкции, которые мы видим, весят 10 тысяч тонн! Это я про арматуру еще не говорю. Частично было проведено хеджирование, не секрет, что мы влили сюда собственные средства. И это нас выручило, когда металл стал расти в цене.

— А что еще так подорожало?

— Например, дерево подорожало в три раза.

— Не получится, как было с «Экспо», когда приходилось делать новую смету?

— Стоимость практически всех объектов, за исключением медцентра и второй очереди уличной дорожной сети, уже утверждена госэкспертизой. Больше 80% всех объектов определены и законтрактованы. «Синара-Девелопмент» как генподрядчик приняла на себя обязательства построить всё в те сроки и по той цене, которая утверждена.

Теоретически стоимость может вырасти, но для этого должны произойти определенные события, которые прописаны в законе. Может измениться техзадание (например, вместо четырех бассейнов потребуется построить пять). Это повлечет за собой и новое проектирование, и экспертизу. И после выхода новой экспертизы появляется новая цена. Например, когда стадион строился, в ходе реализации проекта были пересмотрены требования по безопасности. Как ни парадоксально, цена изменилась, но в меньшую сторону. Но об этом ни одно СМИ не написало.

Но на сегодняшний день говорить о том, что там цена как-то растет, как-то меняется, не приходится, потому что у нас объекты прошли экспертизу полгода назад.

— Есть ли разница в доходности строительства жилья и объектов Универсиады?

— Колоссальная. Это, конечно, не благотворительность, но и не коммерческая [недвижимость]. Это отдельная история. У «Синары-Девелопмент» есть два крыла: служба заказчика, которая работает с подобного рода знаковыми объектами, и девелоперские проекты, которые связаны с жильем.

Реализация проектов частно-государственного партнерства — это наша квалификация как с точки зрения координации работ, так и с точки зрения целевого расходования средств. К примеру, в строительстве деревни Универсиады сегодня участвует более 50 субподрядчиков, каждый из которых должен реализовать свой фронт работ в четко обозначенные сроки.

Про жилье

— Вы начали строить жилье в Новокольцовском. В каком сегменте оно будет?

— На сегодняшний день у нас есть разрешение на строительство 45 тысяч квадратных метров. Проект планировки территории утвержден примерно на 650 тысяч «квадратов». Мы понимаем посадку и понимаем, что проект планировки под 300 тысяч «квадратов» мы менять не будем. Это будет жилье в сегменте «комфорт».

Эту территорию мы будем осваивать вместе с партнерами. Десять лет мы выделили себе на проект жилищного строительства. Конечно, будем привлекать партнеров, как это происходит в Солнечном. Мы сегодня ведем переговоры со многими игроками этого рынка. Интерес очень серьезный — со стороны и местных игроков, и игроков с прилегающих территорий.

Ранее мы рассказывали, что строители закончили возведение коробки первого общежития. Темпы работ вы можете оценить, посмотрев наш мартовский репортаж с площадки, а также майский.

Также мы подробно описывали проект жилой застройки.