Юрий Моисеенко — генеральный директор ГК «Проспект»
Рынок недвижимости Екатеринбурга испытывает не самые простые времена, на него заметно влияет высокая ключевая ставка и отмена льготной ипотеки для всех желающих. Но генеральный директор ГК «Проспект» Юрий Моисеенко считает, что скоро ситуация изменится в лучшую сторону, и люди снова начнут вкладываться в квартиры.
Далее — от первого лица.
Закон подлости действует так же неумолимо, как и закон всемирного тяготения… Вот почему кот рассаду на окне сожрал, а специально купленную для него в зоомагазине траву не ест? Жена положила коврики с шипами на подоконник, чтобы кот не мог подобраться к посадкам. Жуткие шипы, даже смотреть на них страшно. Однако на этого паразита (кота) они не произвели ни малейшего впечатления: он как-то ловко умудряется ставить лапки между шипами.
Пришлось рассаду перебазировать в квартиру дочери. Все-таки не в тропиках живем. Чтобы получить урожай на дачном участке в нашем климате, требуется многоступенчатый процесс ухода за растениями. Зато никаких тебе цунами, землетрясений, ураганов и прочих торнадо… Да и когда дождь идет полгода, тоже «не айс» — впрочем, как и испепеляющий зной… Так что, пожалуй, на Урале всё же лучше, не будем пенять на климат: не так уж он и суров, дело привычное.
Хотя человек ко всему привыкает. Я про экономический климат: начнешь вспоминать кризисы за последние лет 35, со счету можно сбиться… То дефолт, то пузырь доткомов лопнет, то ипотечный кризис в США. И сейчас штормит порядком: ключевая ставка ЦБ — 21%, минимум в три раза больше относительно нормальной величины. Я уже писал о своем отношении к этому, повторяться не буду.
Попробую чуть-чуть посмотреть вперед, оценить ближайшие перспективы, куда эта кривая выведет. Я, естественно, про рынок недвижимости, поскольку, с одной стороны, он мне ближе и понятнее, с другой — многим небезынтересны его перспективы.
В периоды высокой турбулентности особое значение приобретает правильный выбор времени покупки. Недвижимость не рынок акций, конечно, волатильность (колебания) поменьше, но момент тоже может влиять весьма существенно: сегодня есть скидка, а завтра уже нет. И поскольку квартиры — это, пожалуй, самый дорогой потребительский товар, то дисконт даже 5–10% весьма ощутимые деньги.
И сейчас, на мой взгляд, мы как раз приближаемся к точке перелома графика. Не так, как у Ленина: «Вчера было рано, завтра будет поздно». Всё же процессы в строительстве очень инерционные, но понимать тенденции и быть готовым не повредит. Соображения нехитрые, другое дело, что общая картина складывается из множества пазлов, отслеживать которые, если это не профессия, никто просто не станет.
Так выглядит флагманский проект компании — ЖК «Федерация»
Так выглядит флагманский проект компании — ЖК «Федерация»
Высокая ключевая ставка повлекла за собой отмену льготной ипотеки: разница между ставками, которую бюджет компенсировал, стала слишком велика. Что, в свою очередь, повлекло за собой некоторое снижение спроса и объемов продаж квартир. Во второй половине прошлого года, по оценкам аналитиков, примерно на 20%.
Следствием этого является замедление темпов строительства. По данным Росстата, в январе–феврале этого года объем ввода жилья снизился на 17,6%. А значит, и запуск новых проектов сокращается. Ведь «чтобы купить что-то ненужное, надо продать что-то ненужное». Например, чтобы приобрести земельный участок для очередного ЖК, нужно реализовать квартиры в уже строящихся домах. Согласно исследованию банка ДОМ.РФ, за январь–февраль новых проектов стартовало на 31% меньше, чем в прошлом году. Прогноз на 2025 год — снижение на 35%. Со временем это выльется в уменьшение объема предложения, что повлечет за собой рост цен.
Какие еще факторы действуют на рынок? Всё та же ключевая ставка, вид сбоку: застройщику сейчас проще дать умеренную скидку, чем кредитоваться под условных 25%. Кредит всё равно отдавать надо, и, как известно, берешь чужие деньги на время, а отдаешь свои навсегда.
Конечно, все мы с большой надеждой следим за переговорным процессом. Очевидно, что высокие текущие затраты бюджета являются первопричиной инфляции, с которой ЦБ пытается бороться высокой ставкой. Надеемся на позитивные изменения и снижение ключевой. Это, в свою очередь, скажется на ипотечных ставках (увеличение спроса), что на фоне падающего объема предложения может повлечь за собой рост цен.
Да, ставка третий месяц остается без изменений, но банки уже начали снижение ставок по вкладам, и процесс этот будет только усиливаться: рано или поздно всё же доживем до снижения ключевой. А значит, какая-то часть этой огромной денежной массы (более 57 триллионов рублей) перетечет на рынок недвижимости — еще один из факторов роста спроса.
Что здесь, на мой взгляд, важно понимать? Я ведь не зря начал с закона подлости. Наблюдая за действиями регулятора длительное время, я склонен предполагать, что снижение объемов строительства с одной стороны и рост спроса, вызванный вышеперечисленными факторами, с другой встретятся в самый неподходящий момент. И… «хотели как лучше, получилось как всегда». Как минимум потому, что рост себестоимости строительства по причине инфляции никуда не денется. То есть рано или поздно всё это выльется в очередной скачок цен на недвижимость. Буду рад ошибиться.
Сейчас в ЖК действует скидка 9% на квартиры
Это я к чему? Сейчас, на мой взгляд, наступает оптимальное время для покупки жилья. Я конечно, про свое, про жилой квартал «Федерация», но это верно и про весь рынок в целом. Так что, коллеги, которые читают этот текст, если у вас через 2–3 недели после этой публикации будет заметен рост продаж, не забудьте сделать мне авторские отчисления. Шучу.
Так вот, про рынок на примере «Федерации». Сокращения предложения пока нет, еще строят дома, фундамент которых заложен 1–2 года назад, и генерируют приличный объем жилья. В частности, в завершающей секции «Федерации» из 208 квартир продано 105, осталось 103 — есть из чего выбрать. Раз предложение большое, то у застройщиков появляются различные стимулирующие программы. Например, в «Федерации» до 1 мая действует скидка 9%.
Возможность порадовать клиентов скидками мы имеем в том числе и потому, что значительная часть объекта построена по старой себестоимости, а это весомое свайное поле — 897 свай — и уже полностью законченный монолитный каркас.
Ставки по вкладам начали снижаться, хотя деньги еще не вылились на рынок. Ставки по ипотеке пока «запретительные», но размер первоначального взноса банки уже начали снижать, правительство готовит предложение на президиум госсовета по поддержке отрасли. При этом точка перелома по «Федерации» уже пройдена: перед Новым годом по акции предоставлялась скидка 10% и кладовка в подарок, а сейчас — только скидка 9% при стабильном росте строительной готовности объекта.
Вот такая картина… А выводы? Их каждый сам для себя сделает, конечно, я свое мнение не навязываю.
Отдел продаж ЖК «Федерация»,
ул. Щорса, 53;
(343) 363-01-52;
prospect-federation.ru.
Застройщик: ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК „ПРОСПЕКТ ФЕДЕРАЦИЯ“». Ознакомиться с проектной декларацией можно на сайтах prospect-federation.ru и на
