Как купить квартиру во время затянувшегося кризиса? Что происходит на рынке недвижимости Екатеринбурга

Недавно мы писали о том, что покупатели недвижимости по статистике всё чаще обращаются к вторичке. Насколько эта статистика отражает реальность в Екатеринбурге и области и что в целом происходит с куплей и продажей жилья в регионе? Об этом в колонке для E1.RU рассказала директор агентства недвижимости Екатерина Торопова.

Комментировать федеральную статистику — не моя специализация, этим должны заниматься аналитики. Но вообще эта статистика, вероятнее всего, неточна: в рынок вторички включают и сданные новостройки от застройщиков — и тем самым искажают действительную картину. Об этом недавно говорил Михаил Хорьков, и я с ним полностью согласна.

Судить о том, что происходит, я могу по ежедневным сделкам, которые мы заключаем, и буду говорить не как эксперт-аналитик, а как практик.

Ситуация на вторичке сейчас парадоксальная: объявлений много, но найти подходящий вариант и оперативно выйти на сделку непросто. Точно так же непросто продать квартиру без ощутимого дисконта. И причина тут не только в высокой ключевой ставке, которая сделала ипотеку на вторичное жилье фактически недоступной.

Продавцы привыкли к высоким ценам и стараются «держать планку». Но реальность такова, что старый фонд (хрущевки, «брежневки» и даже «улучшенки») дешевеют — если только находятся не в какой-то суперлокации «5 минут от центра города». Те, кто снижает цену до рыночного уровня, продают быстро. Остальные — ждут. Но ждать, судя по всему, таким продавцам придется долго.

При этом так называемая «свежая» вторичка 2000-х и позже пока держит цену лучше, хотя и здесь видны подвижки. Мы недавно купили для клиента двушку в Пионерском за 6,5 миллиона рублей. Это хороший дом, спецпроект. Год назад аналогичные объекты там продавались за 7–7,5 миллиона. То есть снижение есть, пусть и не повсеместное.

Семейная ипотека на вторичку в городах-спутниках Екатеринбурга работает, у нас идут по ней сделки, но это настолько точечное решение, что оно не может поднять спрос существенно.

Да, Геленджику, например, повезло — там под условия этой программы подходят многие дома. Хотя повезло ли им на самом деле, не знаю: цены на вторичное жилье там сразу подскочили на 15–20 %. Тем не менее там хотя бы есть из чего выбрать, а у нас подходящих объектов с гулькин нос. В том же Арамиле под семейную ипотеку на вторичку подходят всего несколько домов.

В общем, рынок вторички сейчас очень разноскоростной: где-то сделки идут бодро, а где-то вообще стоп. Но в целом пациент пока скорее жив.

• Продавать — можно. Да, рынок снижается, но пока точечно, это не обвал. При разумной цене покупателя можно найти быстро, а ждать снижения ключевой ставки и оживления спроса можно долго.

• Покупать — тоже можно. Есть шанс купить интересную квартиру дешевле рынка — особенно при оплате наличными. Простора для торга стало больше. В некоторых районах города и выбора стало больше.

Если смотреть на наши сделки, а не на официальную статистику, то уже довольно долго лидируют именно новостройки. Семейная ипотека делает свое дело. Кредит под 6 % в условиях высокой инфляции брать выгодно, и люди понимают: если есть возможность взять дешевую ипотеку — нужно брать.

Да, цены на новостройки не падают. Даже после отмены банковских субсидий стоимость квадратного метра на первичном рынке осталась плюс-минус такая же, как была. Но кредиты по-прежнему одобряют, сделки проходят. То есть рынок новостроек тоже пока жив — по крайней мере, в сегменте льготной ипотеки.

Для тех, кто не подходит под льготу, всё не так радужно, но и тут есть свои возможности. Мы на днях помогли клиенту купить квартиру в рассрочку без удорожания — дети у него уже взрослые, под семейную ипотеку он не подходит. Квартира стоит 6 миллионов рублей, он внес первоначальный взнос 20 %, сейчас будет пару лет платить примерно по 40 тысяч рублей ежемесячно. Остаток около 4 миллионов рублей ему надо будет внести после сдачи дома в эксплуатацию.

Вообще, у этого клиента были деньги, чтобы купить квартиру сразу, за наличные — но мы всё посчитали и рассрочка оказалась выгоднее. Пока основная сумма лежит у него на вкладе под хороший процент, а дальше будет видно. К тому же за это время у клиента может родиться еще один ребенок, они планируют прибавление в семействе, и тогда смогут воспользоваться семейной ипотекой.

Другие наши клиенты взяли рассрочку с тем расчетом, что через два года продадут хрущевку, в которой живут сейчас, погасят остаток суммы и переедут в новостройку. Еще одни рассчитывают, что, пока дом строят, ключевая ставка всё-таки придет к приемлемым значениям, и можно будет взять обычную ипотеку.

Еще про новостройки. У меня недавно на консультации был клиент, который мне сказал: «Екатерина, я все понимаю, но современные новостройки покупать страшно, они же построены из известной субстанции и палок. И платить такие суммы за хлам, хоть и новый, я не хочу».

Тут вот что можно сказать. В целом я соглашусь: сейчас очень много застройщиков, которые живут, можно сказать, одним днем. Те, кто не перестроился под требования рынка, кто не думает о своей репутации и о будущем. Что-то построили, продали — дальше хоть трава не расти. Понятно, что и такие квартиры покупают, если не хватает денег, но иногда, если есть возможность, лучше купить приличную вторичку, чем это.

Но и в новостройках не всё так плохо. Есть застройщики — и их немало — которые отвечают за качество, соблюдают сроки, адекватно реагируют на обратную связь от клиентов. Вот с такими стоит работать. Да, у них цена выше, чем у застройщиков из сегмента «эконом-эконом». Но это та самая история, когда заплатить чуть больше — значит выиграть и сэкономить в перспективе.

Кроме того, у них бывают старты продаж, где можно ухватить цену ниже рынка на 10–15 %. Но такое возможно, конечно, только при открытии новой локации. Уже вторая-третья-четвертая очереди в этой же локации будут дороже. Такие старты продаж редко афишируют. Обычно застройщики приглашают на них агентства, с которыми сотрудничают — и вот тогда можно «поймать» очень выгодный объект. И да — такие предложения есть и сейчас, просто надо знать, где искать.

Государство всё-таки старается поддерживать строительную отрасль, хоть и не с таким размахом, как раньше. Уже идут разговоры о расширении условий семейной ипотеки: возможно, увеличат возраст детей до 14 лет или добавят другие категории семей, которые могут претендовать на эту программу.

Лично мне кажется, что обвала постараются не допустить. Слишком многое в экономике сейчас завязано на строительный сектор.

Тут, откровенно говоря, всё сложно. Желающих переехать за город по-прежнему много, а возможностей все меньше. Золотое время для индивидуального жилищного строительства, когда были дешевая ипотека, адекватные цены и большой выбор земельных участков, осталось в прошлом. Сейчас другие условия, и это надо принять.

Этот рынок, так же, как и рынок новостроек, поддерживает семейная ипотека. Но тут есть вот какая проблема: лимит по этой программе — 6 миллионов. Что можно построить на эти деньги сегодня? Разве что совсем маленький домик на минималках.

Хотя находятся застройщики, которые сегодня предлагают дома и дешевле: чтобы уложиться в лимит, идут на компромиссы по всем фронтам. И люди ведутся — потому что вроде бы бетонный дом, по цене проходит, всё красиво. А потом оказывается, что дом без утепления, на непонятном фундаменте, с промерзающими углами и протекающей кровлей. И людям потом каждый год придется вкладывать немалые деньги, чтобы довести дом до такого состояния, чтобы в нем можно было нормально жить.

Сельская ипотека — отдельная история. Недавно ее формат поменяли: теперь она только для тех, кто работает на селе, но проект, как всегда, сыроват: требования не до конца проработаны, в списки «разрешенных» предприятий агропромышленного комплекса входят далеко не все. Обещают раскрыть лимиты летом — посмотрим. Хорошо хоть, что там можно оформить ипотеку на каждого из супругов: 12 миллионов на семью — с этим уже можно что-то построить.

И эскроу — главный «тормоз года» в ИЖС. Сама идея хорошая: деньги покупателя защищены, застройщик получает их только после сдачи дома. Но на практике механизм не учел специфику малоэтажного строительства и в итоге ударил по всем застройщикам, в том числе добросовестным.

Поэтому многие сейчас предпочитают купить готовый дом от застройщика. Выбор есть, и он очень большой. Главное — выбирайте дом со специалистами, экспертами в области строительства. Не с соседом, который сам себе построил дом, а именно с профи: нужен человек со строительным образованием, опытом работы и нужной квалификацией в ИЖС.

В общем, шанс построить или купить дом всё еще есть. Главное — действовать сейчас. Потому что не факт, что завтра окно возможностей не сузится еще больше.

Планировать сложно, потому что слишком много переменных. И главная, конечно — это СВО. Когда и чем всё закончится, как изменится политическая и экономическая карта мира — от этого зависит почти всё.

Если говорить о более прикладных вещах, то рынок недвижимости ближайший год будут определять три фактора.

• Ключевая ставка. Аналитики ждут снижения уже с июня, но это процесс небыстрый. Даже если снижение начнется, до приемлемых значений ставка будет ползти год, если не больше. А это значит, что ипотека вне господдержки по-прежнему будет дорогой.

• Деньги на вкладах. Пока ставка высокая, большинство держат средства в банках. Как только доходность по вкладам поползет вниз, люди начнут искать другие способы инвестировать, и многие традиционно предпочтут вложиться в квадратные метры. Спрос вернется, а вместе с ним вырастут цены. Это всегда так.

• Господдержка строительной отрасли. Сейчас всерьез обсуждается, как продлить и расширить семейную ипотеку. Если ее, как предлагается, сделают доступной для семей с детьми до 14 лет, это сразу увеличит число потенциальных заемщиков. Мы пока не слезаем с иглы льготных кредитов, но, похоже, в текущей ситуации без них не обойтись. Что-то вроде искусственного дыхания для организма, который сам пока не справляется.

А может быть, выплывет еще какой-нибудь «черный лебедь» — фактор, которого никто не ждал и не брал в расчет.

Если подводить итоги: времена сейчас для рынка недвижимости нелегкие, но они легкими почти и не бывают. Я в профессии 15 лет, и полностью благополучных лет для рынка могу насчитать не так много. Поэтому в качестве совета скажу одно: не бойтесь. Кризис кризисом, а жизнь продолжается. Надо решать задачу с жильем — решайте, просто взвешенно и с умом.

Посмотрите, какую долю зарплат свердловчане отдают на погашение ипотеки. Ранее мы также писали, что что банки стали отказывать россиянам в выдаче ипотеки и объясняли, почему ситуация со льготными программами может стать еще хуже.

Все новости о ситуации на рынке недвижимости в Екатеринбурге, в том числе с ипотекой, мы собираем в специальном разделе.