Эксперт из Екатеринбурга разобрала возможные изменения в семейной ипотеке

В российском правительстве снова обсуждают, как бы поменять семейную ипотеку. К 1 ноября кабмин должен представить премьер-министру доклад, как именно предлагается скорректировать программу. Чего после этого ждать семьям с детьми и стоит ли поторопиться тем, кто в этом году планировал купить квартиру? На эти вопросы в своей колонке подробно ответила директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова.

Я не думаю, что будут какие-то кардинальные изменения именно 1 ноября: это скорее дедлайн для министерств — просто дата, когда правительство официально начнет обсуждать возможные изменения в семейной ипотеке. Другое дело, что обсуждения могут пройти достаточно оперативно, и поправки действительно внедрят уже в этом году.

В любом случае лучше быть в курсе и следить за ситуацией. Давайте посмотрим, какие именно корректировки обсуждаются активнее всего и какие из них реально могут принять.

Сейчас в семейной ипотеке всё просто: 6% для всех, кто подходит под условия программы. Но чиновники предлагают усложнить схему и привязать размер ставки к количеству детей, региону или даже типу населенного пункта. Самый вероятный вариант — именно по числу детей в семье. В проекте обсуждается следующая шкала:

• 12% — для семей с одним ребенком;

• 6% — с двумя;

• 4% — с тремя и более детьми.

И это более чем ощутимо. Приведу простой пример. Допустим, семья берет ипотеку на 5 миллионов рублей сроком на 20 лет. Сейчас, по программе семейной ипотеки под 6% годовых, ежемесячный платеж составит около 36 тысяч рублей. За весь срок вместе с процентами семья выплатит примерно 8,5 млн рублей.

А теперь посмотрим, что будет при тех же данных, если ставка вырастет до 12%. Ежемесячный платеж увеличится до 55 тысяч рублей в месяц, а общая сумма выплат банку за 20 лет — до 13,2 миллиона рублей. Разница очевидна.

При этом для многодетных семей, наоборот, планируется дополнительная поддержка — ставка может снизиться до 4%.

Еще одно возможное нововведение — привязка семейной ипотеки к месту регистрации заемщика. Идея в том, чтобы льготный кредит можно было получить только в том населенном пункте, где человек официально прописан.

Если, к примеру, семья прописана в Первоуральске, то оформить семейную ипотеку на квартиру в Екатеринбурге, Москве или Сочи уже не получится — только по месту регистрации. Таким образом чиновники хотят остановить отток населения из регионов.

Инициатива понятная, но странная. Чтобы возродить малые города, нужно возрождать там инфраструктуру, производство, должны быть рабочие места и понятные перспективы.

Изначально авторы инициативы предлагали совсем жесткие условия: чтобы банк не давал ипотеку на покупку квартиры, если у заемщика нет постоянной регистрации в населенном пункте. Потом Минфин внес свое предложение — дать право взять семейную ипотеку по новому месту жительства, если он в течение полугода после сдачи дома пропишется в новой квартире.

Сейчас программа не устанавливает никаких требований к метражу: семьи могут покупать и студии, и небольшие однокомнатные квартиры.

Но этот подход критикуют уже не первый год, и вот недавно тему снова подняли в обсуждениях по семейной ипотеке: предложили законодательно изменить минимальную площадь приобретаемого жилья. Сначала предлагали порог в 35 квадратных метров., сейчас обсуждают 28 «квадратов».

Это мера против инвестиций, когда семья с детьми покупает квартиру не для того, чтобы улучшить свои жилищные условия, а чтобы сохранить и приумножить деньги.

Такие варианты действительно есть, но есть и другие. Например, родители покупают ребенку квартиру в городе-миллионнике «на вырост»: пока он учится в школе — сдают, а потом, когда он поступает в вуз и переезжает, у него уже есть где жить. Или семье нужно купить отдельное жилье для бабушки, и нужна именно однокомнатная квартира.

Кроме того, тут есть важный нюанс. Если введут ограничение по метражу, надо будет увеличить лимиты по кредитам, потому что квартиры большей площади дороже. Лимита в 6 млн рублей на трешку в Екатеринбурге точно не хватит.

1 ноября заканчивается срок действия программы, по которой банкам дают повышенное возмещение по семейной ипотеке. Минфин сейчас решает, что делать дальше: сохранить или уменьшить действующий размер возмещения.

Объясню кратко. Возмещение — это компенсация, которую государство выплачивает банкам, чтобы они могли выдавать льготные кредиты. Если сумма возмещения для банков недостаточна, им становится невыгодно выдавать кредиты по низкой ставке, и они «закручивают гайки»: повышают первоначальный взнос, ужесточают требования к заемщикам.

Крупные банки, на которые приходится основная доля госпрограмм, уже начали корректировать условия.

Да, сейчас банкам запретили брать комиссии — но вполне возможно, что они придумают какие-то обходные пути или совместные схемы с застройщиками, потому что зарабатывать им «между молотом и наковальней» всё равно надо. В любом случае такие расходы всегда перекладываются на конечного клиента.

Паниковать точно не надо: нездоровый ажиотаж никогда ни к чему хорошему не приводит. Недавно замглавы Минстроя призывал не волноваться и говорил, что изменения могут вовсе не утвердить — еще ничего не решено.

Но я бы в любом случае сохраняла бдительность. Да, могут не утвердить — а могут и утвердить, причем достаточно быстро. Помните, как в декабре 2023 года внезапно поменяли правила, в один день и без долгих обсуждений: ограничили выдачу ипотеки «в одни руки» и увеличили первоначальный взнос? То-то и оно.

Для федерального бюджета в условиях высокой ключевой ставки семейная ипотека — действительно серьезная нагрузка. Государство всё равно будет искать способы ее снизить.

Если у вас сейчас нет острой необходимости покупать квартиру, то просто спокойно наблюдайте — а если вы собирались покупать новостройку, то, возможно, стоит быть на низком старте. Особенно это касается семей с одним ребенком и тех, кто покупает жилье не по месту прописки.

В этом году в России распространили действие семейной ипотеки и на вторичный рынок, но с жестким списком ограничений. Екатерина Торопова объясняла, почему в Свердловской области воспользоваться этой программой смогут единицы.

Прочитайте также, что сейчас происходит на рынке вторички и что будет с ценами на новостройки. Также мы разбирались в причинах кризиса на рынке загородной недвижимости, из-за которого сотни семей остались без домов и денег.

Все новости о ситуации на рынке, в том числе по ипотеке, мы собираем в специальном разделе.