Инструкция к применению: как досрочно выплатить ипотеку и не попасть в суд

Казалось бы, в процедуре досрочного погашения кредита нет никаких хитростей. Были бы деньги, чтобы рассчитаться с банком. Однако, и в этом деле можно наткнуться на неприятные сюрпризы. Например, недавно автор этих строк совершил глупость, погасив досрочно сразу два потребкредита, взятых в одном банке в разное время. Девочка операционист что-то посчитала на компьютере и выписала одну квитанцию, в которой фигурировала общая сумма, достаточная для закрытия обоих займов.

Чуть позже банк выдал мне справки о полном погашении кредитов. Казалось бы, всё в порядке. Но меня не устраивает то, что я не знаю сумму, заплаченную отдельно по каждому кредиту и не могу посчитать, во сколько реально обошлось пользование банковскими деньгами. По-видимому, придётся вновь навестить банковский офис и потребовать детальный отчёт.

Банкам оставили 30-дневный тайм-аут

Россияне очень любят погашать досрочно ипотечные кредиты. Большинство таких займов выдаётся на срок 10-20 лет, но средняя продолжительность жизни жилищного кредита составляет 7-8 лет. С потребительскими кредитами ситуация иная. Как замечает, например, старший вице-президент "Локо-Банка" Ирина Григорьева, в общей массе погашенных потребкредитов доля досрочно погашенных составляет от 15 до 20%.

Без малого три года назад банкирам категорически запретили штрафовать заёмщиков за досрочное погашение кредитов и вообще как-либо препятствовать гражданам, желающим рассчитаться с займом раньше срока. Эти нормы прописаны в поправках в ГК РФ, вступивших в силу 1 ноября 2011 года. Единственное ограничение – заёмщик должен загодя (не менее чем за 30 дней) уведомить банк о своём намерении погасить кредит. Впрочем, банку позволено указать в кредитном договоре и меньший срок уведомления. Все эти нормы сохранились в законе N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", вступившем в силу 1 июля 2014 года.

Опрос, проведённый среди банкиров, показал, что многие кредитные организации, имеющие офисы в Екатеринбурге, готовы оформить досрочное погашение кредита (полное или частичное) в более короткий срок, нежели узаконенные 30 суток. Многие банки сделали и ещё один шаг навстречу клиентам. Если раньше заёмщик, желающий досрочно рассчитаться с кредитом, мог заполнить соответствующее заявление только в том отделении банка, где оформлялся заём, то сегодня большинство кредитных организаций привязку к конкретному офису отменило. "Заявление о полном или частичном погашении кредита заёмщик может подать в любом удобном отделении банка", – в один голос говорят Ирина Григорьева и пресс-секретарь "Балтинвестбанка" Кирилл Волошин.

Одних денег недостаточно

В целом процедура досрочного погашения проста: надо прийти в банковское отделение, сказать операционисту о своих желаниях и поставить подпись под распечатанным заявлением о досрочном погашении. На всякий случай поясним: если на счёт, с которого ежемесячно списываются средства на погашение займа, просто внести сумму, необходимую для полного погашения кредита, это ни к чему не приведёт. Если у банка нет специального заявления, он не вправе списать большую сумму, чем прописано в графике погашения кредита.

Начальник отдела потребительского кредитования банка "Хоум Кредит" Анна Гапеенко поясняет, что когда клиент подписывает заявку на досрочное погашение кредита, ему следует потребовать, чтобы банковский клерк выдал ему копию заявления с отметкой о принятии. Впрочем, во многих банках эту копию выдают и без напоминания. После того, как процедура досрочного погашения кредита завершилась (речь идёт о полном погашении кредита), банк обязан выдать бывшему заёмщику справку об отсутствии ссудной задолженности или справку о полном исполнении обязательств по кредитному договору. Из сказанного выше следует, что данная бумага должна быть готова не позднее 30 дней после того, как клиент подал заявление о досрочном погашении. Ранее в этой рубрике мы уже писали о том, что нужно сделать заёмщику, чтобы расстаться со своим кредитом без последствий.

Иногда лучше не торопиться

Отдельно стоит рассмотреть вопрос экономической целесообразности досрочного полного погашения кредита. На первый взгляд, всё и так ясно: чем раньше рассчитаешься с банком, тем меньше придётся заплатить в счёт процентов по кредиту. Однако это утверждение можно считать безоговорочно верным, только если речь идёт о кредите с дифференцированными платежами (когда размер ежемесячного платежа постоянно снижается). Но всё не так однозначно, если речь идёт о займе с аннуитетными платежами (при нём размер ежемесячного платежа не изменяется в течение всего срока кредита). А ведь именно по аннуитетной схеме сейчас выдаётся подавляющее большинство потребительских кредитов.

Как мы ранее писали, при аннуитете тело кредита погашается гораздо медленнее, чем при дифференцированных платежах. Банк рассчитывает платежи так, что в первые месяцы (годы) заёмщик погашает почти только проценты (вперёд), а размер основного долга остаётся практически нетронутым. Но именно на непогашенный остаток банк начисляет проценты. А раз остаток почти не снижается, то и сумма, начисленная в счёт процентов, почти не меняется на протяжении первых месяцев (лет) выплаты кредита.

Если погасить такой заём досрочно, но близко к окончанию срока кредита, то клиент не получит никакой выгоды. Более того, он окажется в проигрыше. Ведь ранее он в составе аннуитетных платежей уже погасил проценты "вперёд" за пользование кредитом, а потом вернул деньги досрочно. То есть получается, что он заплатил проценты за период, в течение которого уже не пользовался банковскими деньгами. Разберёмся на реальном примере из жизни екатеринбургского заёмщика. Некий гражданин взял в кредит на 12 месяцев 101,4 тысячи рублей под 24,4% годовых. Ежемесячный платёж составил при этом 9,6 тысячи рублей. За 12 месяцев человек должен отдать банку 115,3 тысячи рублей.

Допустим, наш герой решил погасить заём на 2 месяца раньше срока. Для этого ему надо будет плюсом к платежу за десятый месяц внести дополнительно 18,6 тысячи рублей (суммы взяты из реального графика платежей). При таком раскладе получится, что гражданин пользовался кредитом 10 месяцев и отдал банку за это время 114,6 тысячи. С помощью кредитного калькулятора несложно посчитать, что такая сумма платежей при кредите в размере 101,4 тысячи и сроке 10 месяцев образуется, если ставка по кредиту составляет 27,5% годовых.

Вот и получается, что, погасив кредит досрочно, человек фактически ухудшил условия по собственному кредиту. Вместо ставки 24,4% он получил ставку 27,5%. Сами банкиры признают, что гасить аннуитетный кредит на "позднем сроке" заёмщику невыгодно. "В связи с тем, что в начале действия кредитного договора клиент выплачивает большую часть процентов и меньшую часть суммы основного долга, а в завершении кредитного договора наоборот, то большого смысла погашать кредит досрочно нет," – говорит начальник отдела потребительского кредитования банка "Хоум Кредит" Анна Гапеенко.

В описанной ситуации заёмщик может восстановить справедливость, потребовав у банка, чтобы тот вернул излишне уплаченные проценты за пользование кредитом. Вот только банкиры возвращать деньги своим клиентам не торопятся. Например, в "Балтинвестбанке" уверяют, что на самом деле при аннуитете никакие проценты "вперёд" заёмщик не погашает. Аналогичные мысли транслируют в "Локо-Банке", представители которого уверяют, что при досрочном погашении аннуитетного кредита "излишне уплаченные проценты отсутствуют".

Все эти высказывания оставим на совести банкиров. Тем более, что суд имеет по этому поводу своё мнение. Ещё в октябре 2012 года Высший арбитражный суд опубликовал обзор судебной практики, в котором даны разъяснения по поводу возврата излишне уплаченных процентов в составе аннуитетных платежей по кредитам. Право на возврат, согласно обзору, возникает при досрочном погашении ссудной задолженности. Из всего этого следует: если заёмщик не нашел со стороны банка понимания по вопросу излишне уплаченных процентов, он может обратиться в суд. С большой вероятностью служители Фемиды встанут на сторону гражданина.