Большинство банкиров и риэлторов Екатеринбурга не ждут нового роста цен на жилье

Выборы президента России, которые, по чаянию ряда участников екатеринбургского рынка недвижимости, должны были оживить сонное царство покупателей, кардинально не изменили ситуации. Сегодня большинство банкиров и риэлторов, проанализировавших ситуацию, констатировали, что не ждут нового роста цен на жильё, впрочем, как и негативных потрясений, и прогнозируют стагнацию на рынке до конца года.

Правда, некую пикантность ситуации придают продолжающийся мировой кризис ликвидности и недавнее серьёзное падение рынка недвижимости в Казахстане.

По словам руководителя аналитической службы агентства недвижимости "Новосёл" Сергея Меньшенина, в ноябре-декабре прошлого года на рынке началось некое оживление, которое продолжается до сих пор. Но общий диагноз, который ставит рынку эксперт, - рынок болен.

Как рассказал директор екатеринбургского филиала кредитного брокера "Фосборн Хоум" Александр Комаров, в общей сложности сегодня на продажу в Екатеринбурге выставлено порядка 18 тысяч квартир на вторичном рынке и около 5 тысяч объектов - на первичном. Сергей Меньшенин подсчитал, что такое количество предложений по существующей сегодня цене способно удовлетворить покупательский спрос екатеринбуржцев в течение ближайших двух лет (даже если ничего больше не строить). В связи с этим Сергей Меньшенин не видит никаких предпосылок для дальнейшего роста стоимости квадратного метра в Екатеринбурге.

Более того, эксперт рассказал о своей аналитической теории, суть которой - в расчёте коэффициента, который определяется, исходя из числа предложений продажи и численности населения. Глава аналитической службы агентства недвижимости просчитал такой коэффициент в крупных российских городах и даже центрах соседних государств. Получилось, что в Екатеринбурге этот коэффициент самый высокий и уступает лишь докризисной Астане (недавно в Казахстане произошел обвал на рынке недвижимости, цены упали на 33%). К своей теории Сергей Меньшенин добавил такие внешние факторы, как возможность обвала рынка недвижимости в США и Европе (а это повлияет и на ситуацию в России), сегодняшнюю недоступность цен на жильё даже для среднего класса (даже с помощью ипотеки), отсутствие интереса у инвесторов к рынку, а также тот факт, что рынок недвижимости в России остаётся чёрным.

Но стоит заметить, что, несмотря на наличие вышеперечисленных факторов, которые могут подтвердить многие эксперты рынка, с каждым разом число сторонников теории "лопающегося пузыря" становится всё меньше. На этот раз не нашлось никого из участников "круглого стола", кто разделил бы надежды нуждающихся в жилье екатеринбуржцев на возможное резкое снижение цен. Заместитель генерального директора Центра недвижимости "БЭСТ" Илона Соболева вообще не исключает рост цен на квартиры в Екатеринбурге на 10% (в большей степени на первичном рынке). Не согласилась с Сергеем Меньшениным и директор ООО "СМУ-3 Инвест" Елена Козырева, заявившая, что благодаря проектному финансированию банков сегодня застройщику неважно, когда придёт клиент, застройщик может и подождать до лучших времён (а до следующего роста цен осталось не так уж и много, год-полтора).

Начальник управления по работе с частными клиентами филиала Банка Сосьете Женераль Восток Сергей Козлов согласился с "симптомами", обозначенными Меньшениным, но не согласился с поставленным диагнозом. Банки Казахстана, которые более чем российские кредитные учреждения зависят от иностранных заёмных средств, из-за кризиса ликвидности были вынуждены резко прекратить выдачу ипотечных кредитов, что и обвалило местный рынок. В России ситуация иная, здесь есть внутренние резервы для рефинансирования ипотечных кредитов.

Опасения высказал лишь председатель правления ООО "Управляющая Компания "Астон Груп" Вячеслав Трапезников, который признал, что в условиях кризиса ликвидности, принимая решение о начале нового проекта, ему приходится всерьёз задумываться о том, сколько в ближайшее время будут стоить деньги. Их недоступность (в частности, повышение ставок по банковским кредитам) может сыграть с застройщиками злую шутку.

Отметим также и такой факт, как зависимость сегодняшнего рынка недвижимости от ипотеки. Этот фактор однажды уже сыграл шутку. Если в 2006 году ипотека вызвала 100%-й рост цен на квартиры в Екатеринбурге, то её прекращение или подорожание до 20% годовых может с таким же успехом его обвалить. "Это будут похороны рынка", - заявил Трапезников. Елена Козырева вообще сравнила сегодняшних покупателей жилья в Екатеринбурге с наркоманами, настолько они зависимы от ипотеки. Участвовавшие в "круглом столе" специалисты банков (Сосьете Женераль Восток, Городского ипотечного банка, ЮниКредит Банка) заверили, что крупные кредитные структуры в состоянии оставить ставки неизменными, и поэтому никаких опасений у застройщиков и клиентов быть не должно.