Продажа арестованного имущества с торгов: так ли это страшно? Объясняет юрист

Недавно мы опубликовали статью о трех простых шагах для участия в электронных торгах. Однако, как справедливо заметили читатели, сам процесс участия — это только половина дела.

Не менее ответственно нужно отнестись и к выбору того имущества, которое вы планируете приобрести на торгах. Как это сделать правильно, в своей колонке объяснила юрист Екатерина Королева.

Бытует мнение, что, приобретая имущество у должников-банкротов, покупатель получает объект вместе с арестами, залогами и прочими обременениями.

Зачастую трудно самому разобраться в тонкостях законодательства о банкротстве и последствиях такой процедуры. На этой почве и возникают домыслы. На самом же деле, закон в достаточной степени защищает покупателей.

Дело в том, что продажа имущества банкрота производится строго в определенный период времени. Для юридических лиц — это стадия конкурсного производства, для граждан — процедура реализации имущества.

Каждая из этих стадий вводится специальным судебным актом. Он является своего рода объявлением о том, что всё имущество должника попадает под особый режим. Подробности описаны в ст. 126 и ст. 213.25 Закона о банкротстве.

Одно из последствий этого режима заключается в том, что с имущества должника снимаются все ранее наложенные аресты и обременения.

Освобождать имущество от обременений должен арбитражный управляющий должника. Для этого он рассылает судебный акт по органам, которые наложили обременения.

На практике покупателю оказывается достаточно проверить наличие арестов в двух органах:

• в Росреестре путем заказа выписки из ЕГРН на конкретный объект. Заказать ее можно в МФЦ, на сайте Росреестра или даже через портал «Госуслуги» (стоимость — до 500 рублей);

• в Федеральной службе судебных приставов путем проверки информации в базе исполнительных производств.
  

Конечно, может повлиять человеческий фактор. До тех, кто уполномочен снимать арест с имущества, может не дойти информация о том, что судом введен этот особый режим.

Одно из таких дел недавно было рассмотрено в Верховном суде (определение № 305-ЭС21-13768 от 12.11.2021). Победитель торгов приобрел автомобиль у банкрота, однако при регистрации в ГИБДД он обнаружил, что в отношении машины сохраняется запрет регистрационных действий из-за ареста по исполнительным производствам. Выяснилось, что в службу судебных приставов не поступила копия решения суда, которая бы стала основанием для отмены арестов.

Это редкий случай, но и он не является катастрофическим. В подобных ситуациях необязательно нанимать штат юристов и доводить дело до Верховного суда. Вполне можно справиться самостоятельно.

1. Изучите договор купли-продажи имущества, приобретенного на торгах. В реквизитах продавца должны быть контактные данные (телефоны, адреса, электронная почта) конкурсного или финансового управляющего. Он выступает от лица должника при продаже объекта. Используйте эти данные для устного информирования (телефонного звонка) стороны продавца о сохраняющемся аресте на имущество. Постарайтесь вести себя сдержанно. Все мы люди и допускаем ошибки.

2. Если доброжелательного разговора со стороной продавца не сложилось, я рекомендую направить ваши требования в письменном виде. Суть их проста: принять меры, направленные на окончание исполнительного производства и снятие арестов, наложенных на приобретенное вами у должника имущество.

В подтверждение требований приложите копию решения суда, согласно которой в отношении должника введено конкурсное производство или процедура реализации имущества. Реквизиты такого судебного акта нужно обязательно указать в объявлении о торгах, на которых вы приобрели объект. Саму копию решения по реквизитам можно найти в карточке поиска на сайте «Электронное правосудие».

В качестве адресатов своих требований укажите продавца имущества (в лице его конкурсного или финансового управляющего) и конкретное управление Федеральной службы судебных приставов, которое наложило известные вам аресты.

По истечении десяти рабочих дней свяжитесь с адресатами, чтобы узнать статус рассмотрения вашего обращения. Если этот статус вас принципиально не удовлетворит, я рекомендовала бы переходить к более серьезным мерам: жалобе на бездействие арбитражного управляющего в управление Росреестра и жалобе на бездействие пристава в региональное управление ФССП.

Стоит заметить, что и в приведенном примере на момент рассмотрения дела Верховным судом права покупателя были восстановлены. Спор носил исключительно принципиальный характер, но его итоги лишний раз подтвердили, что за снятием арестов необходимо обращаться в орган, который их непосредственно накладывал.

Говорить о каком-то злом умысле на продажу обремененного имущества уже давно не приходится. Суды охотно поддержат жалобу победителя торгов на действия арбитражного управляющего, который вовремя не предпринял мер по снятию арестов.

Таким образом, у покупателя есть вполне реальные способы защитить свои права даже в тех редких случаях, когда на дату продажи арест формально оказался неснятым.

Почитайте также полезные советы от юриста из Екатеринбурга, как выбить долги без помощи приставов и как стать банкротом, если больше невмоготу платить кредиты.