"Ипотека подорожает на 500 рублей в месяц": эксперты оценили, рухнет или взлетит рынок недвижимости в Екатеринбурге

К концу лета эксперты рынка недвижимости Екатеринбурга выдают весьма противоречивую информацию о текущих продажах и будущих прогнозах: ряд агентств недвижимости заявляет о росте числа сделок, другие сообщают, что продажи падают, крупные застройщики уже заявляли о грядущем замораживании некоторых строек. Ситуация любопытная и, пожалуй, пограничная: одни и те же факторы эксперты рынка могут интерпретировать в совершенно разных аспектах. Так, замдиректора центра недвижимости "Северная казна" Павел Маслихин отметил, что впервые за три года на городском рынке недвижимости не произошло роста продаж. На этом, по его мнению, сказалась и макроэкономическая ситуация в стране, плюс украинские события в связке с санкциями, что повлияло на покупательскую способность. Вторым важным фактором снижения Маслихин назвал рост кредитных ставок, недоступность зарубежного финансирования для крупнейших госбанков и, как следствие, рост ипотечных ставок на рынке.

Считаем, как подорожало

Между тем Алина Буслова, управляющий директор по ипотеке уральского филиала ВТБ24, попыталась оценить ущерб, который нанесло будущим ипотечникам увеличение ставки рефинансирования со стороны ЦБ РФ (напомним, под такой процент кредитуются коммерческие банки в самом Центробанке):

– Изменение ключевой ставки в июле на 0,5% приведёт к удорожанию кредитных ресурсов всего на 0,1-0,3%. А учитывая существенное снижение рыночных ставок в прошлом году и в начале этого года, средневзвешенная ставка по итогам года в Свердловской области будет 12,5-12,6% – то есть даже ниже уровня прошлого года, – сообщила она.

При этом, по мнению Бусловой, нынешний рост ставок не может быть ключевым для решения, брать или не брать ипотеку. При средней сумме кредита в 1,7 млн рублей на 15 лет (это среднерыночные показатели статистики Банка России по Свердловской области) изменение процентной ставки на 0,5% (допустим, что ставка выросла по максимуму с 12,2% до 12,7%) изменит размер ежемесячного платежа по кредиту всего на 552 рубля. Было 20 622 рублей, станет 21 174 рублей.

Алина Буслова считает, что пять с половиной сотен рублей в месяц повлиять на "ипотечный" спрос на жильё всё равно не смогут, тем более что ставки по ипотеке выросли меньше чем на полпроцента, а её стоимость всё равно ниже, чем в начале "удачного" 2013 года. Ну и "гасят" такой кредит не за 15 лет, а за гораздо меньший срок.

По мнению Андрея Бриля, главы Гильдии управляющих и девелоперов, как раз политические новости, связанные с Украиной, практически не влияют на то, что происходит сейчас, это факторы пятого-шестого порядка:

– А вот то, что у нас рецессия началась полтора года назад – это медицинский факт. Но началась она не из-за Украины, а из-за того, что наша финансовая система построена на так называемом фидуциарном кредитовании, и у нас на самом деле нет никаких длинных денег для проектов в сфере недвижимости со сроками окупаемости более трёх, максимум пяти лет. Это все понимали ещё два года назад, а Украина – это скорее некий "бантик", который немного влияет на психологию, причём на психологию потребителя – скорее положительно, потому что надо срочно "бежать и избавляться от денег".

При этом Бриль уточняет: госкорпорации, в том числе банки, уже успешно перекредитовались, задолженность многих российских компаний – это задолженность по факту "сама себе", ну а лето, традиционно, сезонный фактор, вызывающий снижение продаж. Поэтому эксперт уверен: на рынке недвижимости ничего страшного не произойдёт. Однако здесь действительно есть "разбалансировка": большая часть денег сейчас "выдавлена" в сегмент жилья, и, например, офисная и складская недвижимость просто не может строиться в прежних объёмах. Из-за соотношения спроса и предложения будут происходить коррекции.

Однако факторов, которые смогут по-настоящему парализовать рынок недвижимости, Андрей Бриль не видит:

– Главный двигатель продаж – ипотека. Банки не дадут ипотеке сейчас сломаться, потому что это главный источник заработка всей финансовой системы, поскольку у нас замедляется потребительское кредитование – куда ещё идти? – отмечает он.

Сейчас, по данным риэлтеров, на рынке постоянно растёт число предложений – и на вторичном рынке, и на первичном; при этом сроки экспозиции многих объектов выросли до полугода. А на первичном рынке серьёзно увеличилось количество акций от застройщика и других видов дисконта на новое жильё (который, кстати, на цену квадратного метра формально не влияет).

Тем не менее, офисы риэлтеров пустыми не назовёшь: как отметила Елена Мяло, директор Центра недвижимости "Северная казна", сейчас телефоны в агентствах обрывают покупатели из области, желающие найти квартиру за наличные и даже уже имеющие для этого в среднем по сто тысяч долларов. Несложно догадаться, что это родители первокурсников.

Розница требует скидок на площади

Есть и ещё одна сфера рынка недвижимости, которая отчасти оказалась в стагнации: это торговые площади города, а точнее, их аренда. Как отметил замдиректора центра недвижимости "Северная казна" Павел Маслихин, зафиксированы случаи снижения арендных ставок вплоть до 30% (хотя это не среднее по рынку, а ряд заметных случаев).

– В торговой недвижимости работают несколько иные механизмы, нежели в жилой, – рассказывает Алексей Мальцев, генеральный директор УК R.management (занимающейся, например, "Радуга-парком" и "КомсоМоллом"). – Она зависит от розницы, а в рознице наблюдается падение товарооборота. Федеральная и международная розница сейчас почти не развиваются - новые шаги мы сейчас ожидаем к весне будущего года, - а региональные и областные арендаторы "вымываются". При этом в торговых центрах арендаторы сидят на "длинных" договорах и изменить ставки проблематично; тем не менее, многие арендаторы открыли целый бизнес по "выбиванию" скидок – арендодателям рассылаются красивые письма с анализом экономической ситуации, суть которых – просьба об уменьшении платы.

При этом Мальцев акцентирует внимание на том, что рынок просто не может постоянно "расти", и в Екатеринбурге, по сравнению с другими региональными центрами, всё это выражено на порядок слабее.