Успеть на уходящий поезд: екатеринбуржцы в ожидании падения рубля и подорожания кредитов пошли за ипотекой

Центробанк в начале ноября поднял ключевую ставку, сделав деньги для банков более дорогими. Логично, что и стоимость кредитов для населения должна подняться – о грядущем подорожании ипотеки говорят риелторы, его ждут в банках и у застройщиков, отмечая, что некоторые уже предупреждают о таком шаге. Однако многие ключевые игроки рынка отмечают: ставки поднимались в октябре, и даже после шага ЦБ в ноябре ближайших планов по увеличению стоимости ипотечных кредитов нет. А спрос на ипотеку либо сохраняется, либо даже увеличивается: на фоне снижения курса рубля кредиты в рублях (тоже, фактически, в рамках этого процесса "дешевеющие") оказались привлекательным инструментом для инвестиций в недвижимость, которая сама по себе часто рассматривается людьми как относительно надёжный способ вложить деньги.

– В течение второго полугодия мы фиксировали планомерный и несущественный рост ставок по ипотечным кредитам. В октябре-ноябре некоторые банки повторно подняли ставки на 0,5-1% годовых, – рассказывает коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость" Руслан Музафаров (новостройки этой компании аккредитованы у сравнительно большого числа банков, так что здесь есть возможность обобщить информацию). – Если говорить о средней ставке по рынку ипотечного кредитования, то она на данный момент составляет 13% годовых.

– Осенью мы частично повысили процентные ставки: ставка осталась прежней по всем ипотечным программам банка, для кредитов сроком до пяти лет и с первоначальным взносом от 50% – на данный момент это 11,5%; для кредитов с иными условиями (больше срок, меньше первоначальный взнос) ставки были повышены на 1,5% по программе на покупку строящегося жилья и на 2% по остальным программам, – говорит Наталья Брусницына, начальник отдела продаж ипотечных кредитов регионального центра "Уральский" Райффайзенбанка.

– Основная волна изменения условий на рынке прошла в начале октября. Пока сложно прогнозировать, могут ли ещё подорожать кредиты и до какого уровня, необходимо оценить реакцию рынка на последние события. Ставки уже достаточно повысились, поэтому заметного, на несколько процентных пунктов, роста ставок я не ожидаю. Стоит также отметить, что по статистике, публикуемой Банком России, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам пока ниже прошлогодней, поскольку рост ставок имеет отложенный характер – около четырёх месяцев, – считает Сергей Кульпин, управляющий Уральским филиалом ВТБ24. – Для ВТБ24 политика ставок была разнонаправленной в этом году. В январе-феврале мы существенно снизили ставки (в среднем на 1% – это довольно значимо для ипотечных продуктов), изменили логику их формирования (чем больше сумма, тем ниже ставка), сделали серьёзные преференции для партнеров. В марте, в августе и в октябре с повышением ключевой ставки стоимость ипотечных кредитов ВТБ24 для новых клиентов незначительно выросла.

– На ипотечном рынке, безусловно, сказалось колебание курса рубля и повышение ключевой ставки ЦБ, – говорит Андрей Ермоленко, руководитель пресс-службы СКБ-банка. – Многие банки повысили ставки по ипотеке, одновременно ужесточив требования к заёмщикам. Тем не менее заёмщики заметно активизировались: на фоне нестабильности мировых валют недвижимость становится очень привлекательным активом для инвесторов. Заметная стагнация этого рынка в 2015 году нами не прогнозируется, она возможна только при условии, тьфу-тьфу-тьфу, серьёзного экономического спада.

В пресс-службе Сбербанка сообщили, что за последний год условия ипотечного кредитования в банке не менялись. При этом - в ответ на внимание к публикации со стороны читателей, которые указали, что сообщения об изменениях все-таки были - в Сбербанке уточнили, что ставки не менялись для основных категорий заемщиков.

Другой "задающий тон" региональной ипотеке игрок, хоть и небанковский – Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования – в настоящий момент находится в ожидании формирования новой стратегии (в 2014 году здесь сделали упор "на социалку" – отдельные категории заёмщиков здесь могли рассчитывать (да и до сих пор ещё могут) на кредит со ставкой менее 10%.

Мы попросили ведущих игроков рынка рассчитать для нас, как изменились условия кредитования за минувший год: приняли срок займа 15 лет, сумму – в 1 миллион рублей, "белую" зарплату заёмщика – 40 тысяч рублей (приближённо к официальной средней по городу). Получились, как отметили банкиры, почти идеальные для них условия. А нам, возможно, так будет проще отследить рост именно ставки, финансовый фактор, а не факторы, увеличивающие риски у конкретного заемщика. Сравниваем, соответственно, ноябрь с ноябрём.

Вот так изменился ежемесячный платеж в ВТБ24. Здесь требуется уточнение: из-за того, что здесь приняли принцип "чем больше сумма, тем ниже ставка", ипотечные кредиты более крупного размера подорожали менее заметно.

Если рассчитать для суммы кредита 2 миллиона рублей (средняя сумма кредита в этом банке сейчас), то в ноябре 2013 года без учёта каких-либо преференций ставка была 13,30%, платёж 25 701 рублей. В ноябре 2014 года, тоже без учёта каких-либо преференций, ставка составила 13,35%, платёж – 25 767 рублей.

В Сбербанке, как сообщалось, ипотечные условия за год для основных категорий, в том числе и данной категории заемщиков (ежемесячный доход 40000 рублей, первоначальный взнос более 50%, не получающие заработную плану на карту Сбербанка и не являющиеся сотрудником аккредитованной компании) – за год в итоге не изменились. Расчет сделали исходя из этого. Читатели Е1.RU указали, что ставки корректировались по некоторым программам в сторону повышения летом и в октябре. Однако, отметили в банке, при этом в феврале 2014 года по базовым продуктам происходило снижение ставок.

Как видно на примере Райффайзенбанка, здесь за год стали куда более благосклонно относиться к кредитованию недостроя. К тому же стоит отметить, что когда дом сдается и человек оформляет квартиру в собственность, ставка и платёж заметно снижаются: согласно стандартам этого года – до 13,25%, платёж по заданным нами условиям – 12 817 рублей.

– Спрос на ипотечные продукты в последнее время имеет тенденцию к росту, – констатирует Наталья Брусницына. – Связано это как с экономическими факторами, в частности с падением курса рубля, что подстегивает спрос населения на кредитные продукты – те, кто раньше раздумывал, теперь стараются более оперативно решить свои жилищные проблемы, опасаясь роста цен, – так и со значительным усилением ориентации банков на этот продукт. Традиционно основной объём продаж недвижимости, особенно на первичном рынке, приходится на сентябрь-декабрь, не думаю, что 2014 год станет исключением из правил, даже в условиях повышения ставок.

– Что касается развития ипотечного кредитования в 2015 году, то мы рассчитываем, что ипотека останется драйвером развития розничного банковского сектора. Но рынок, скорее всего, немного замедлится, с учетом замедления темпов роста всего рынка недвижимости. Доходы населения уже не растут и не смогут расти так, как росли в 2010-2012 годах. Это сократит спрос на недвижимость. Покупателям нужна уверенность в будущих доходах и определённость с расходами. Рост инфляции и нестабильность курса национальной валюты не могут до бесконечности подталкивать население к овеществлению своих накоплений, поскольку сами эти накопления, которые люди пускают на первоначальный взнос, конечны. Сокращение спроса на базовую потребность – покупку квартиры – может понизить и ипотечную активность. Но пока спрос на ипотеку в нашем банке стабильный. В этом году рост рынка ипотеки составит, по нашим прогнозам, 31 – 32%. В 2015 году можно рассчитывать на 20 – 22% рост, – подводит итог Сергей Кульпин.