Считаем новый налог на недвижимость на Е1.RU: самое плохое и самое хорошее, что может случиться с жильем в Екатеринбурге

С 1 января 2015 года в России действуют поправки в Налоговый кодекс, меняющие порядок исчисления налога на имущество физических лиц. Теперь это налог на недвижимость, и начислять его планируют, исходя уже не из инвентаризационной стоимости объектов, а из кадастровой. Он может принести уральцам много сюрпризов - приятных или не очень.

Инвентаризационная стоимость, как можно догадаться из названия - это стоимость помещения с учетом его износа. Фиксируется она в БТИ, и, как правило, серьезно отличается от рыночной, хотя каждый год корректируется с помощью специальных коэффициентов. Кадастровая стоимость, в свою очередь, к рыночной приближена, и поэтому размер налога для граждан неминуемо изменится. Правда, как изменится – зависит от многих факторов, в том числе от региона России и налоговой политики муниципалитетов.

Сейчас Налоговый кодекс – как федеральный документ - определяет ряд параметров, в рамках которых может начисляться налог на недвижимость, исходя из ее кадастровой стоимости. Если очень упрощенно, жилая недвижимость, а также гаражи, машиноместа и жилые дома на земельных участках – те, что стоят менее 300 млн рублей – облагаются налогом по ставке 0,1% от кадастровой стоимости. Кроме того, при этом база для начисления налога - это не вся кадастровая стоимость объекта: она должна быть уменьшена на кадастровую стоимость его 20 квадратных метров, если это квартира, на стоимость 10 метров, если это комната, и на стоимость 50 метров – если это жилой дом. Для имущества, стоимость которого определена выше 300 млн рублей, ставка устанавливается на уровне не выше 2%.

Мы попросили специалистов рынка – «Бюро недвижимости Зыряновой» - помочь нам и посчитать размер нового налога для более или менее типовых объектов недвижимости эконом-класса в Екатеринбурге. Причем посчитать в сравнении: сколько примерно сейчас платят владельцы таких объектов по инвентаризационной стоимости - и сколько будут платить по кадастровой в том случае, если в Екатеринбурге будет использована ставка налога на недвижимость в 0,1%. В качестве объектов мы выбрали однокомнатную квартиру в новом доме - "спецпроект", "двушку" в "брежневке" и трехкомнатную "улучшенной планировки". Результаты этого сравнения можно увидеть в нашей табличке:

- Сравнительный анализ показывает, что от изменений в налоговом кодексе выигрывают владельцы нового жилья. В наибольшей степени почувствуют данные изменения собственники старого жилого фонда (сталинки, хрущевки, брежневки), для них сумма налога может увеличиться почти в 5 раз. И примерно в 2 раза вырастет сумма налога для владельцев улучшенных планировок, построенных в 80-90х годах, - поясняет Ирина Михайловна, эксперт по недвижимости ООО "Бюро недвижимости Зыряновой".

До новых налогов нужно еще дожить

Наши расчеты пока носят умозрительный характер – их целью было показать, каков примерный порядок грядущих изменений в налоговых платежах. Потому что, как поясняют в Управлении федеральной налоговой службы Свердловской области, во-первых, то, что поправки начали действовать с 1 января 2015 года, вовсе не значит, что и налог по новой налоговой базе начнут исчислять прямо в 2015 году. А во-вторых, ставки, указанные в НК РФ, не абсолютно точные - этот параметр имеет право изменять муниципалитет, в чей бюджет, собственно, и идет налог на недвижимость физлиц. Он может увеличить "федеральную" ставку 0,1%, но максимум в 3 раза. То есть чтобы оценить наихудший вариант для екатеринбургского собственника, итоговые цифры по налогу, исчисленному исходя из кадастровой стоимости, в нашей табличке можно умножить на 3.

Но муниципалитет может и уменьшить ставку – скажем, с 0,1 до 0,07% или еще ниже.

Муниципалитет может также решить разделить жилую недвижимость стоимостью до 300 млн рублей на разные подкатегории (как это, например, сейчас реализовано с инвентаризационной стоимостью). Например, объекты стоимостью до 1 млн рублей, до 10 млн рублей и так далее – и для каждой из этих категорий установить разные ставки налога, которые, впрочем, все равно не превысят трехкратный размер ставки 0,1% .

- И за 2014 год, и за 2015 год налог на имущество физических лиц будет исчисляться в прежнем порядке – исходя из инвентаризационной стоимости объектов, - поясняет начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц Управления ФНС России по Свердловской области Лидия Исаева. - Для того, чтобы сменить базу налогообложения, необходимо, чтобы субъект федерации – Свердловская область – приняла нормативный акт, которым бы определила срок, когда на Среднем Урале налог на недвижимость будут взимать по-новому. Мы надеемся, что в этом году областные власти вместе с муниципальными проанализируют ситуацию, чтобы оптимально подойти к определению размеров налоговых ставок, и возможно, что соответствующие нормативные акты – областной, определяющий, когда начнется исчисление налога исходя из кадастровой стоимости, и муниципальные, определяющие размер налоговых ставок – будут приняты в 3 квартале 2015 года. Это будет значить, что налог на недвижимость по кадастровой стоимости будет начислен в лучшем случае лишь за 2016 год, и «платежки» с ним граждане, соответственно, получат в 2017 году. Но и эти сроки приблизительные: дело в том, что субъекты федерации могут «определяться» со сроками введения нового порядка налогообложения имущества физлиц до 2020 года.

При этом, отмечает Лидия Исаева, в НК РФ предусмотрены дополнительные условия, которые должны помочь максимально безболезненно «перестроить» порядок начисления налога на недвижимость: в первые годы начисления налога на недвижимость исходя из ее кадастровой стоимости к размеру налога применяются специальные коэффициенты: к первому налоговому периоду (то есть, возможно, к 2016 году) этот коэффициент составит 0,2% - то есть платить нужно будет всего 20% от полного размера налога. Во второй налоговый период коэффициент составит уже 0,4%, на третий год – 0,6%, на четвертый – 0,8%, и только на пятый год придется платить полный размер налога.

К слову, возможно, именно муниципальные нормативные акты определят, что произойдет с таким видом недвижимости, которую активно покупают сейчас физические лица, как апартаменты. В соответствии с законодательством, жильем они не являются, и по формальным признакам подлежат налогообложению по ставке 0,5 % (как в отношении "прочего имущества" физлиц). Это значит, что недорогие апартаменты с рыночной стоимостью 2 млн рублей (и примерно такой же кадастровой стоимостью) обойдутся владельцу в 10 тысяч рублей налога в год. Для деловых объектов и жилой недвижимости дороже 300 млн рублей предусмотрена ставка в 2%. В Управлении Федеральной налоговой службы по Свердловской области считают, что эти параметры могут быть скорректированы при принятии размера налоговых ставок в муниципалитетах.

Сколько это – кадастровая стоимость?

Примерные ее значения для объектов экономкласса в Екатеринбурге мы показали в табличке. Но есть смысл узнать заранее точные данные именно по вашим объектам. Справка о размере кадастровой стоимости объекта капитального строительства (дома или квартиры) на основании данных Государственного кадастра недвижимости (ГКН) выдается бесплатно – об этом нам рассказали в областном управлении Росреестра. Для этого достаточно прийти в МФЦ и заказать себе такую справку – ну, или это можно сделать через федеральный сайт Росреестра.

Знать кадастровую стоимость своей квартиры нужно для того, чтобы, скажем, не получить убыток оттуда, откуда не ждали. Дело в том, что определение кадастровой стоимости объектов сейчас автоматизировано, и не исключены «неполадки на местах» - например, вы ожидали, что кадастровая стоимость вашей квартиры будет порядка 5 млн – как рыночная, а она окажется на уровне 10 млн рублей. Непропорционально большую кадастровую стоимость можно оспорить.

Это можно сделать как через суд, так и напрямую - через специальную комиссию при Росреестре. Ключевым документом для переоценки будет отчет оценщика о рыночной стоимости объекта, но для комиссии необходим предельно четкий набор документов, с которым можно ознакомиться на портале Росреестра (там же есть и подробный порядок подачи заявки на переоценку кадастровой стоимости, и порядок работы комиссии). А если решение комиссии не устроит владельца недвижимости, его тоже можно будет оспорить в суде.

Автор: Алина МЕЛЬНИКОВА

Фото: Артем УСТЮЖАНИН

Инфографика: Илья ДАВЫДОВ