"В Екатеринбурге каждая квартира "просела" на полмиллиона": выясняем, спасёт ли рынок недвижимости льготная ипотека на "вторичку"

Минстрой и Минфин России объявили о новом этапе развития субсидируемой государством ипотеки. Планируется, что её распространят не только на новостройки, чтобы поддержать отрасль, но и на вторичное жильё – но только в случае, если продажа старой квартиры нужна, чтобы купить новую. То есть каждый из таких продавцов может "подарить" будущему покупателю льготные условия покупки своей квартиры – ипотеку по ставке не выше 12% годовых.

В целом этот рынок знавал времена и получше: в базе Е1.Недвижимость сейчас свыше 13 тысяч предложений продажи квартир в Екатеринбурге – такого большого количества вариантов не было никогда, срок экспозиции объектов растёт, а средняя цена метра заметно снижается.

Мы решили расспросить наших экспертов в риэлтерской среде, спасёт ли новая мера рынок "вторички" – а как следствие, и "первички". Риэлторы, специализирующиеся на продаже недвижимости широкого профиля, оценивают эту инициативу однозначно положительно.

– Доля сделок по продаже "вторичных" квартир, чтобы потом купить "первичку", у нас составляет 20%, – рассказывает Ольга Завьялова, директор агентства недвижимости "РиэлПроф". – Однако эта статистика касается состоявшихся сделок. Это примерно половина всех желающих. Вторая половина продавцов "вторички" пока остается при своем желании.

Учитывая это, риэлтор высоко оценивает инициативу по предоставлению льготной ипотеки на "вторичку". Однако "мертвым" рынок эксперт не считает, поскольку покупатели на б/у квартиры в ипотеку находятся и сейчас. По её словам, это "люди, у которых нет другого выхода, и люди, которые покупают квартиру дёшево".

– Каждая квартира на вторичном рынке Екатеринбурга с прошлого года "просела" в цене в среднем на 500 тысяч рублей, – рассказывает Ольга Завьялова. – Учитывая, что здесь можно рассчитывать на ипотечную ставку в 14-16%, многие берут ипотеку в расчёте погасить её раньше срока и всё равно выиграть в цене или потом рефинансировать её.

При этом эксперт отмечает, что с середины августа в агентстве наблюдает увеличение числа сделок: по её гипотезе, это происходит из-за того, что на рынок вернулись деньги, которые население в конце 2014 года положило на вклады под очень высокую ставку – до 20-22%. Теперь жильё подешевело и выглядит выгодным объектом для инвестиций – в расчёте на то, что всё равно когда-нибудь снова подорожает.

Начальник отдела аналитики группы компаний "Новосёл" Сергей Меньшенин тоже считает, что распространение льготной ипотеки на квартиры вторичного рынка поможет его "расшевелить" – число сделок, по его мнению, должно увеличиться примерно на треть.

– Вторичный рынок жилья сегодня "вернулся в прошлое", – рассказывает Сергей Меньшенин. – Сейчас здесь всё более популярны обменные сделки с минимумом живых денег, которых на рынке дефицит. Спрос, конечно, сместился в сторону новостроек, для которых предусмотрена льготная ипотека. В итоге цена на новостройки не падала – был даже небольшой подъём. А вот что касается вторичного рынка, то в некоторых районах уже наметился жёсткий дисбаланс: на "вторичке" в домах сравнительно новых и сопоставимых по качеству с новостройкой можно найти предложения по цене строящегося жилья.

Мы решили привлечь к обсуждению, поможет ли рынку льготная ипотека на "вторичку", ещё одну группу экспертов-"продажников". А именно – тех специалистов, которые ориентируются прежде всего на продажу новостроек, и вторичное жильё их интересует лишь в случае, когда требуется продать б/у объект, чтобы его продавец затем стал покупателем на первичном рынке.

– Мы этого очень ждём, – признаётся руководитель отдела маркетинга компании "Атомстройкомплекс" Александр Чмелёв. – Рынку недвижимости давно нужны позитивные новости – он споткнулся о "вторичку", поскольку люди не могут взять кредит для ее покупки под хороший процент. А это предложение может значительно "сдвинуть" сегмент. Госсубсидирование ипотеки на первичном рынке расшевелило его, и если сейчас будет введено дополнительное субсидирование, то замкнутый круг, который возник из-за невозможности продать вторичное жилье, разомкнётся.

Эксперт считает, что увеличение числа сделок при введении льготной ипотеки на "вторичку" составит от 10 до 30%. При этом он оговаривается, что отличительная особенность "Атомстройкомплекса" – то, что доля ипотечных сделок у компании вообще меньше, чем в целом по рынку:

– У некоторых застройщиков, по статистике Уральской палаты недвижимости, доля "ипотечных" сделок достигает 85%. Но и мы видим, что любая сделка становится более "длинной", "живых" денег на рынке становится меньше, – отмечает он.

Что касается непосредственно продаж, то, по словам эксперта, в компании всё лето наблюдался рост числа сделок по покупке жилья, динамика компании была лучше динамики рынка, и лишь к сентябрю (да и то по предварительным подсчётам) наметилось незначительное снижение.

Другой эксперт-риэлтор из сферы, ориентированной на продажу именно новостроек, отнёсся к инициативе критически.

– Я не думаю, что это серьёзно изменит рынок, – считает Владимир Родионов, директор АН "Рынок недвижимости" (компании-партнёра застройщика ГК "Тэн") и экс-президент Уральской палаты недвижимости. – Утверждение, что все продают "вторичку", добавляют денег и покупают "первичку", всё-таки надуманное. Первый взнос при покупке жилья обычно составляет 20%. Проданной квартирой там и не пахнет. Сделок, когда "двушку" продают, чтобы, скажем, купить "трёшку", тоже немного. Мне кажется, их количество завышается – в этих случаях вообще проще взять потребительский кредит, нежели ипотечный. Если говорить о покупке строящегося жилья, то человеку, который его покупает, нужно где-то жить – и он живёт в своей старой квартире, платит за ипотеку, потом переезжают и уже следом продает старую квартиру, расплачиваясь с ипотекой. Случаи, когда человек берёт ипотечный кредит и переезжает в съёмное жильё, в Екатеринбурге происходят гораздо реже. Вообще, покупатели у вторичного и первичного рынка разные: первичный всё-таки больше связан с уже имеющимися накоплениями.