К сносу готовы?

В 2017 году в Москве снесут свыше 60 домов хрущевской постройки, а к 2018 году власти столицы пообещали ликвидировать все ветхие дома в городе. Совет Федерации тем временем предложил распространить инициативу реновации хрущевок на всю страну. Затронет ли это регионы, как изменились цены на рынке пятиэтажек и как подарить новую жизнь таким квартирам, разбирался корреспондент N1.RU.

После Второй мировой войны многие страны столкнулись с жилищным кризисом, в том числе и Советский Союз. Решать вопрос с жильем нужно было быстро и с наименьшими затратами, для этого руководство Страны Советов воспользовалось французским опытом, где возводили дешевые панельные дома из сборных деталей. Придумал их архитектор-функционалист Ле Корбюзье, которого и стоит «благодарить» за высоту потолков, совмещенные санузлы, маленькие комнаты и легендарные кухни от 5 кв. м. Разработкой проекта первых хрущевок в СССР занимался инженер-строитель Виталий Лагутенко (дед лидера группы «Мумий Тролль»).

Большинство домов хрущевской постройки возводилось как временное жилье со «сроком годности» 25 лет. Это дома так называемой сносимой серии — именно их ликвидацией сейчас занят мэр Москвы Сергей Собянин. Дома несносимой серии рассчитаны на срок службы 50 лет, а согласно мнению многих экспертов-оценщиков, при своевременном капремонте их срок службы может быть увеличен до 150 лет.

Снесут ли?

«Хрущевский вопрос» неоднократно поднимался в России. Как известно, в начале марта СМИ растиражировали информацию о том, что мэрия Екатеринбурга намерена снести 50 хрущевок на Уралмаше. Однако через несколько дней мэрия опровергла эту информацию.

По данным аналитиков N1.RU, в Екатеринбурге свыше 4 млн кв. м жилья — дома хрущевской постройки. В большинстве своем это дома сносимой серии, построенные в 50–60-е годы прошлого века и рассчитанные на срок эксплуатации 25 лет.

Анатолий Кубанов, член партии «Справедливая Россия», считает, что говорить о сносе хрущевок в регионах пока рано:

«В Москве совсем другие бюджеты. Они могут позволить себе роскошь — сносить хрущевки. Если говорить обо всей России, то это сотни миллионов квадратных метров жилья. А кто будет строить новое и где взять деньги на это?»

Историк и писатель Игорь Маранин считает, что вероятность радикального московского сценария в регионах минимальна: «Тому есть две причины: во-первых, недостаток финансов в период экономической стагнации в стране; во-вторых, огромные площади частного сектора в городах. Что проще и выгоднее: выкупить двадцать частных домиков и махом снести их или двести квартир и снести пятиэтажку? Очевидно, что проще начать с частного сектора».

Глава Минстроя РФ Михаил Мень в свою очередь сказал, что снос пятиэтажек по всей стране инициирован пока не будет. Однако 20 апреля ТАСС сообщило, что председатель Госдумы Вячеслав Володин заявил, что программа по реновации жилищного фонда в Москве в случае ее успешной реализации в будущем может распространиться на регионы РФ.

Тем временем на рынке

Пока в Москве владельцы хрущевок снимают квартиры с продажи, ожидая, что власти предоставят взамен новое современное жилье, в Екатеринбурге цена на квадратные метры в пятиэтажках снижается, но незначительно. По данным аналитиков портала N1.RU, в сравнении с прошлым годом квадратный метр в хрущевке подешевел на 3 % и его цена составила 59 тыс. рублей. Заметнее всего с августа 2016 года снизилась цена квадратного метра в хрущевках в микрорайонах Автовокзал, Пионерский и Втузгородок, сами квартиры заметнее всего подешевели во Втузгородке, на Уктусе и Старой Сортировке.

«Хрущевки в Екатеринбурге дешевеют быстрее других типов «вторички», цена квадратного метра в них ниже, чем в новостройках, где «квадрат» стоит около 64 700 рублей, — говорит руководитель проекта N1.RU в Екатеринбурге Оксана Сидлецкая. — На хрущевки сейчас приходится около 10 % всего выставленного на продажу жилья на вторичном рынке, при этом предложение по таким квартирам в последние несколько месяцев снизилось».

Илья Сотников, руководитель отдела вторичной недвижимости федеральной риэлтерской компании «Этажи» в Екатеринбурге, считает, что снижение цен на хрущевки закономерно:

«Во-первых, дома проектировались в 50–60-х годах прошлого века, и эргономика квартир морально устарела. Во-вторых, старые коммуникации и инженерные решения в таких домах сказываются на дороговизне коммунальных платежей, а также становятся причиной запахов и сырости из подвальных помещений, в местах общедомового пользования. Кроме того, покупатели знают: часто соседи по лестничной клетке — маргиналы, у которых нет средств сменить жилье на новое. Такое социальное окружение не добавляет ценности пятиэтажкам».

Но у хрущевок есть и плюсы, подчеркивает Сотников: «Часто у таких домов большие зеленые дворы, хорошая инсоляция, мало этажей и соседей, дом кирпичный, в нем очень тепло. К тому же это вариант купить дешевое жилье в центре города».

По прогнозам эксперта, снижение цен на хрущевки продолжится:

«Рыночная стоимость хрущевок, конечно, будет падать. Дома стареют и на фоне дешевых новостроек теряют актуальность ускоренными темпами. Покупатели сейчас оценивают не только свой бюджет при покупке, но и затраты в будущем, и дорогая коммуналка в 2–3 раза дороже, чем в новостройке, заставляет их задуматься. Даже если дом хороший и ухоженный, капитальный ремонт в хрущевке в несколько раз дороже косметического ремонта в новостройке».

Жизнь в хрущевке

Изменение дизайна или перепланировка превратят самый заурядный «хрущ» в комфортабельную квартиру. Анастасия Киселева, руководитель студии интерьера «Продизайн», считает: несмотря на огромное количество новостроек, значительное количество новоселов выбирают проверенные временем пятиэтажки.

«Основная проблема хрущевок — маленькие кухни и ванные комнаты. Решить ее можно разом — объединить кухню с гостиной, а площадь коридора присоединить к ванной комнате. Важно помнить, что «мокрые» зоны не должны оказаться над жилыми комнатами соседей, поэтому границы ванной должны быть строго по границам бывшего коридора и не заходить на площадь гостиной», — говорит дизайнер.

Если перепланировка невозможна, Киселева рекомендует прибегнуть к приемам визуального увеличения пространства и продумать расстановку мебели:

«Прежде стоит учесть привычки жильцов и состав семьи. Если на кухне готовят мало, но часто собираются гости, то лучше сделать минимального размера кухонный гарнитур, а для обеденной зоны оставить основное пространство».

Визуально устранить проблему низких потолков эксперт рекомендует при помощи цветовых решений:

«Низкие потолки — еще один недостаток хрущевок. Он легко устраняется при помощи грамотного цветового решения: если стены и потолок окрасить в один или близкие цвета, ощущение низкого давящего потолка исчезнет само собой. Частой ошибкой является использование глянцевых натяжных потолков в маленьких помещениях. Отражение в потолке создаст эффект колодца, что визуально уменьшит площадь».

Жители хрущевских «апартаментов» оценивают их по-разному. Ксения Медведева рассказала N1.RU, что сознательно выбрала квартиру именно в хрущевке:

«Живу в кирпичном доме с хорошей шумоизоляцией. Зимой в квартире жарко. В сравнении с высотными муравейниками жильцов немного — это радует. Чтобы сделать квартиру по-настоящему комфортной, поменяли сантехнику, вставили пластиковые окна, выровняли стены и убрали деревянные откосы».

Инга Семенова тоже живет в хрущевке, однако ее устраивает далеко не все: «Жить в хрущевке некомфортно. Маленькая площадь, маленькая ванная комната. Шумоизоляцию старались сделать сами, полной тишины добиться не удалось, но спасает отсутствие шумных соседей. Дом кирпичный, зимой тепло, если не перекрывать батареи, то даже жарко. Снесли перегородку между залом и кухней, расширили спальню, сделали шкаф в коридоре». На вопрос — хотелось бы улучшить жилищные условия — Инга отвечает утвердительно, однако все упирается в финансы.

Подобрать новую квартиру, продать имеющуюся и узнать, что происходит на рынке недвижимости, вы можете на портале N1.RU. Подробную информацию о домах хрущевской постройки, которые продаются в Екатеринбурге, о новостройках и коммерческой недвижимости также легко найти в базе N1.RU.