Ипотека без первого взноса: за и против

Многие люди, мечтающие об ипотеке, хотят взять её без первоначального взноса. Действительно ли стоит стремиться оформить такую ипотеку и нужно ли радоваться появлению на рынке ипотечных программ с нулевым первоначальным взносом?

На прошлой неделе СМИ столичного региона активно обсуждали возвращение на рынок ипотечных программ без первоначального взноса. Редакция N1.RU обратилась к участникам рынка недвижимости с предложением рассказать, в самом ли деле ипотека без первоначального платежа — позитивное явление, которое сделает жилищное кредитование более доступным?

Ставка больше, чем обычно

Одно из главных отличий ипотеки с нулевым взносом от «обычной» (с первоначальным взносом 10–20 %) – существенно более высокая ставка кредитования (14–16,5 % против средней по рынку ставки 10,25–12 %).

Массовое влияние?

Редакция N1.RU предложила группе экспертов прокомментировать заявления ряда банков, что внедрение такого кредитования оживит рынок недвижимости и сделает ипотеку массово доступной даже семьям со скромными доходами — людям, которым сложно накопить на первоначальный взнос самостоятельно. Мнения участников опроса разделились.

По мнению руководителя ипотечного банка «ДельтаКредит» в Екатеринбурге Алёны Павловой, говорить о массовом влиянии ипотеки с нулевым взносом излишне: «Риски для банка по таким программам больше, а значит требования к заёмщикам и принципы андеррайтинга (страхования — N1.RU) тоже более жёсткие. Такие программы предлагаются по более высоким ставкам, и экономя на первом этапе, заёмщик неминуемо проиграет по ставке. По этим причинам ипотека без первого взноса вряд ли сильно повлияет на рынок недвижимости и тем более на экономику. Это просто шаг, на который идут банки и застройщики, желая повысить спрос на «первичку» после отмены господдержки».

Как рассказала эксперт, для ипотечных заёмщиков, у которых нет денег на первоначальный взнос, существует демократичная альтернатива: возможность взять необходимую на взнос сумму в потребительский кредит. С этим заявлением соглашается финансовый директор строительной компании PRINZIP Ольга Мохова: «Для заёмщика получается намного дешевле взять потребительский кредит в размере 10–15 % на первоначальный взнос и после этого оформить классическую ипотеку по ставке 10–10,4 %», — поделилась советом эксперт.

Г-жа Мохова также выразила сомнения в том, что ипотека без взноса способна внести на рынок сколь-нибудь существенное оживление: «Для определённого сегмента покупателей ипотека без первоначального взноса — это выход, и спрос на неё будет, но я не считаю, что он будет массовым. У нашей компании есть аккредитация по программе жилищного кредитования без первоначального взноса, однако из-за повышенной ставки — 14 % годовых — сделок по ней не было».

Риск для всех

Как рассказала заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалёва, ипотека без первого взноса рискованна даже не столько для банков, сколько для самих потенциальных заёмщиков.

«Обывательская точка зрения очевидна — ипотека без первоначального взноса означает отсутствие необходимости копить, — убеждена эксперт. — Но проблема как раз в том, что на подобные предложения более чутко реагируют именно те клиенты, которые испытывают сложности с накоплением первоначального взноса. Для них скопить хотя бы 10 % или 20 % от стоимости желаемого объекта оказалось сложной или невыполнимой задачей. Клиент с таким профилем более склонен к просрочке, его платёжная дисциплина чаще страдает. Поэтому банк неизбежно вынужден думать о компенсации рисков. Цена риска, как правило, выражается в более высокой процентной ставке. Поэтому кредит без первоначального взноса — сомнительное решение для клиента».

Как подчёркивает г-жа Ковалёва, если сравнить «классическую ипотеку» с жилищным кредитом без первого взноса, то при разнице ставок в 1,5–2 процентных пункта платежи по этим двум видам кредитов будут различаться на несколько тысяч рублей в месяц: «Оправдана ли такая цена отсутствия первоначального взноса? Вряд ли. Сейчас мы видим большое количество желающих рефинансировать ипотеку по ставке 10,25 % годовых. Это люди, бравшие кредиты в начале 2015 года под 14,5–15% годовых. Своим примером они наглядно доказывают, что разница в 2 процентных пункта и более существенна», — замечает эксперт.

Она также сообщила, что считает ипотеку без взноса не революцией на рынке жилищного кредитования, а маркетинговым ходом: «Ипотечный кредит — это, как правило, длительные обязательства, и итоговая переплата может оказаться очень существенной. Изучив все нюансы, клиенты в большинстве случаев все-таки решают накопить средства и получить более выгодные условия кредитования».

Эксперт также полагает, что большой размер первоначального взноса, сформированный за счёт личных накоплений, сигнализирует банку о том, что клиент мог долгое время изымать крупную часть своего дохода и откладывать её. «Такие клиенты уже сформировали свою модель семейного бюджета и привыкли к ней, а это намного понижает их шансы выхода на просроченную задолженность после оформления ипотеки», — подытоживает Светлана Ковалёва.

Не всякое лыко в строку

Хотя многие банки и застройщики скептически относятся к ипотеке без первоначального взноса, некоторые кредитные организации смотрят на этот инструмент под другим углом.

«Конечно, программы ипотечного кредитования без первоначального взноса могут существенно облегчить жизнь потенциальным заёмщикам, — убеждена руководитель дирекции ипотечного кредитования банка «Российский капитал» Елена Рожнёва. — Жильё во многих регионах РФ, по нашим расчётам, остается малодоступным для населения. И даже на накопление первоначального взноса среднестатистической российской семье в большинстве случаев требуется немало времени. Таким образом, спрос на такие программы есть, но при этом мы считаем, что банкам необходимо аккуратно подходить к формированию такого предложения для клиентов, поскольку это действительно рискованное кредитование».

Противники ипотеки без взноса напоминают, что ипотечный кризис 2008 года в США был связан именно с кредитами без первоначального взноса — благодаря доступности ипотеки на рынке сформировался большой пул «плохих» долгов, заёмщиками в которых были люди с негативной кредитной историей.

«В России рынок ипотечного кредитования, как и рынок секьюритизации ипотечных кредитов (выпуск ипотечных ценных бумаг — N1.RU), в свое время обваливший финансовую систему США, находится на этапе становления, — рассказывает Елена Рожнёва. — Так называемого «финансового пузыря», который мог бы нанести существенный урон нашей финансовой системе, на ипотечном рынке нет. И предпосылок для ажиотажа на российском ипотечном рынке пока тоже не наблюдается: цены на жильё практически не растут, ставки на ипотеку снижаются очень медленно. По нашему мнению, проблем с недобросовестными ипотечными заёмщиками, безусловно, избежать не удастся, но они будут носить точечный, а не массовый характер».

Эксперт также заметила, что банки не ожидают оживления рынка недвижимости благодаря внедрению ипотеки без первоначального взноса: «Массовым такое предложение от банков не станет, поскольку не все заёмщики готовы принимать связанные с данной программой риски», — подчёркивает г-жа Рожнёва.

«Возобновление банковских ипотечных программ, не предусматривающих первоначального взноса, — это хороший экономический маркер, — уверена руководитель ипотечного центра Промсвязьбанка в Екатеринбурге Светлана Галимьянова. — Этот продукт выгоден сразу всем участникам рынка недвижимости: и заёмщику, и банку, и застройщику. Поскольку при такой ипотеке нет необходимости тратить время на накопление первоначального взноса, в круг ипотечных заёмщиков автоматически попадают такие сегменты населения, как, например, молодые семьи. Они ещё не успели подкопить какие-то средства, но активны, неплохо зарабатывают либо уже располагают суммой материнского капитала. Банк со своей стороны получает дополнительный портфель ипотечных заявок от потенциально качественных заёмщиков».

По мнению эксперта, широкое внедрение ипотеки без первоначального взноса действительно оживит и рынок недвижимости, и экономику России: «Как и программа государственной поддержки, доступная ипотека простимулирует застройщиков, а на них приходится значительная часть российской экономики. Что мы видим уже сегодня? Поскольку банки уже начали снижать сумму первоначального взноса по ипотечным продуктам, рынок недвижимости и конкуренция демонстрируют рост. Если ставки будут падать и дальше, что ожидаемо, то дальнейший рост кредитования спровоцирует подорожание недвижимости», — подытоживает г-жа Галимьянова.

Имейте в виду, что на днях портал N1.RU опубликовал обзор новостроек в Свердловской области и рассказал, как выбрать дизайн спальни.

Продавайте старое жильё и ищите новое на портале N1.RU. Получите всю нужную информацию о новостройках, а также загородной и коммерческой недвижимости. Присоединяйтесь к нам во Вконтакте, Одноклассниках, Telegram и Facebook.