Застройщик затягивает сроки сдачи: что делать

При покупке квартиры в строящемся доме никто не может быть уверен в том, что получит ключи в срок. Закон ФЗ № 214 защищает права дольщиков и помогает привлечь недобросовестного застройщика к ответственности, если сроки сдачи затягиваются.

«В основном нарушение сроков сдачи происходит по двум причинам: недостаточное финансирование проектов в сложных экономических условиях и проблемы с подключением к сетям. Технические условия для этого обеспечиваются естественными монополистами, но не всегда предоставляются вовремя», — комментирует Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».

Квартиры передаются собственникам после введения дома в эксплуатацию. Без этого застройщик не имеет права передавать квартиры дольщикам.

Чаще всего сроки сдачи в договоре обозначаются:

• определённой датой (например, не позднее 01.11.2017);

• кварталом;

• относительно ввода дома в эксплуатацию (например, не позднее 30 дней с даты ввода).

«Общая рекомендация при заключении договора с застройщиком — внимательно читать условия. Есть срок ввода в эксплуатацию, а есть срок фактической передачи квартиры дольщику. Например, один из застройщиков указывает в своих договорах срок для передачи в течение 270 календарных дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. То есть даже после сдачи дома можно еще почти год ждать ключей, и никакого нарушения в этом случае не будет», — предупреждает юрист Максим Калинин.

О передаче квартиры по договору долевого участия (ДДУ) свидетельствует акт приёма-передачи. Поэтому если в обозначенные сроки застройщик и дольщик не подписали этот документ, значит факт нарушения налицо.

Если же акт приёма-передачи подписан позже, чем было оговорено при заключении договора, это тоже означает, что сроки строительства были нарушены. Не соглашайтесь подписывать акт приёма-передачи, не побывав в своей будущей квартире!

«Срыв срока сдачи комплекса даже на несколько дней не может быть приемлемым. Но как показывает практика, задержка передачи ключей — распространённая ситуация. По нашим подсчетам, 46 % новостроек, заявленных к сдаче в 2016 году, не были введены в эксплуатацию. Поэтому дольщикам нередко приходится решать, ждать ли завершения строительства или возвращать деньги. Если работы на площадке завершены более чем на 90 %, то есть смысл подождать 1–2 квартала вместо того, чтобы судиться и расторгать договор. Однако всё это актуально, если на площадке идёт активная работа», — считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Стоит ли соглашаться на перенос сроков?

Если застройщик не успевает сдать дом, закон предписывает ему сообщить эту информацию дольщику не позднее, чем за два месяца до плановой даты передачи. Обычно при этом застройщик предлагает заключить дополнительное соглашение, в котором обозначены новые сроки завершения работ. Покупатель имеет полное право не подписывать соглашение. Однако бывают случаи, когда дольщику выгоднее согласиться. Например, если ему нужно время, чтобы собрать оставшиеся денежные средства на покупку.

«Не стоит расторгать договор, если проект находится уже в высокой стадии строительной готовности. Тогда выгоднее всё же дождаться ключей, поскольку в ином случае клиент получит на руки сумму, указанную в договоре, и компенсацию за пользование средствами. При этом рыночная стоимость объекта, скорее всего, окажется выше. Поэтому чаще всего покупатели всё же дожидаются ввода в эксплуатацию и только потом идут в суд за неустойкой», — говорит Мария Литинецкая.

Перед подписанием внимательно изучите условия дополнительного соглашения — лучше с привлечением опытного юриста.

Если дольщик не согласен ждать

«Некоторые дольщики не расторгают соглашение при инвестиционной покупке либо когда нет острой потребности в жилье, а квартира куплена на ранней стадии строительства по выгодной цене. Когда просрочка становится серьёзной, нужно предпринимать активные действия и стараться минимизировать потери. Неустойку за задержку, не расторгая договор, взыскать можно, но чаще в судебном порядке. Бывают, конечно, случаи, когда застройщик идёт на мировое соглашение и выплачивает компенсацию», — подчеркивает Светлана Денисова.

Когда дольщик не хочет принимать предложенные застройщиком сроки, у него есть два варианта:

• досудебное урегулирование;

• разрешение спора в суде.

В первом случае требуется составить претензию к застройщику. Скорее всего, на этом этапе вам потребуется помощь юриста. Документ следует направить заказным письмом с уведомлением либо принести в офис строительной организации. В любом случае у вас должно остаться доказательство того, что застройщик получил претензию.

Имейте в виду, что направление такой претензии — как правило, обязательное условие для последующего обращения в суд.

Какие требования может выдвигать дольщик в претензии?

• расторжение договора и возврат всех уплаченных денежных средств;

• возврат части уплаченных за недвижимость денег;

• проведение дополнительных работ (например, чистовой отделки);

• добровольная уплата неустойки.

«В любом случае если вы хотите взыскать что-то с застройщика, то необходимо предпринять меры по досудебному урегулированию спора. И если застройщик готов выплатить некую сумму добровольно (конечно, меньше той, что предложите вы), иногда лучше согласиться. Потому что когда придёт время исполнения решения суда, то не факт, что застройщик будет в состоянии обслуживать свои долги», — подчёркивает Максим Калинин.

Если застройщик не согласился с претензией, отправляйтесь в суд.

Судебный процесс

ФЗ № 214 защищает права дольщиков и обязывает недобросовестного застройщика уплачивать неустойку. Этого права можно добиться, подав исковое заявление в суд. Дополнительно в иске можно потребовать выплаты возмещения убытков и судебных издержек, компенсации морального вреда.

Судебные тяжбы длятся не одну неделю, поэтому если вы планируете обращаться в суд, лучше делайте это как можно раньше. Если на момент вынесения решения дом всё ещё не будет сдан, вы можете вновь обратиться в суд за взысканием неустойки.

Читайте на N1.RU, как сохранить квартиру от домашних животных и чем интересна ипотека без первого взноса.