Деньги кончились

Ипотечный кредит — долговременное финансовое обязательство. В течение нескольких лет в жизни заёмщика могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, при которых дальнейшая выплата кредита будет невозможна. N1.RU узнал, чем грозят невыплаты по ипотеке и какие меры нужно предпринять, если вы больше не в состоянии вносить платежи.

Сокращение, тяжёлая болезнь, сложная семейная ситуация — что бы ни было причиной задержки платежей, важно сразу же предпринять надлежащие меры для решения проблем с банком. Даже если вы уверены, что материальные затруднения — временное явление, не рискуйте, допуская просрочку. Иначе вы можете не только потерять недвижимость, но и остаться в долгу перед кредитной организацией.

Квартира, купленная в кредит, находится в залоге у банка до полной выплаты займа. Самый проигрышный вариант действий — игнорировать выплаты. В таком случае банк включит штрафные санкции, и долг будет увеличиваться всё быстрее. По истечении указанного в договоре срока банк обратится в суд. Отметим, что наличие прописанных в квартире детей не является препятствием для реализации заложенного имущества.

«Даже если заёмщик уже выплатил более 50 % стоимости ипотеки, его имущество пустят с молотка, а сам он окажется на улице. Важно: залоговая квартира может быть реализована только через приставов (посредством открытых торгов) на основании решения суда. Прежде всего погашаются проценты за обслуживание кредита, штрафы и тело кредита. Оставшаяся сумма, если она имеется, возвращается должнику. Если полученной суммы не хватило для погашения всех платежей, банк праве обратиться в суд с целью взыскания долга с должника и его поручителей», — говорит судебный юрист Александр Гулько.

Перейдём к основным вариантам решения проблемы.

1. Страховка

Сложная финансовая ситуация — самое время вспомнить о страховке, которую вы оформляли вместе с ипотечным кредитом. Как правило, страховые компании включают в список покрываемых рисков утрату работоспособности, а в некоторых случаях — внезапную потерю работы.

«Заёмщик может застраховаться на случай потери работы или дохода на определённый период, а при страховом случае страховая компания будет в течение оговоренного срока вносить ипотечные платежи за своего страхователя. Такое страхование пока не нашло широкого распространения в России, хотя довольно популярно в экономически развитых странах», — поясняет Юлия Грызенкова, доцент Финансового Университета при Правительстве РФ.

Для получения компенсации заёмщику потребуется собрать необходимые документы, подтверждающие происхождение материальных проблем (например, медицинское заключение или копию трудовой книжки).

«Застраховав свою жизнь и здоровье, заёмщик гарантирует себе и банку погашение ипотечного кредита. Не так давно наша компания выплатила больше 1 млн руб. в счет погашения кредита. Клиент взял ипотеку, а через пару лет, разгружая лес, получил тяжёлую травму головы. Впоследствии ему была присвоена инвалидность II группы. Если бы не страховка, то семья клиента оказалась бы в сложном положении с большими обязательствами по кредиту», — приводит пример Арсен Широян, директор по партнёрским продажам страховой компании ERGO.

2. Реструктуризация

Первое, что нужно сделать заёмщику, оказавшемуся в затруднительном положении, — обратиться в свой ипотечный банк. Кредитор заинтересован в благоприятном исходе дела не меньше заёмщика, поэтому вам могут предложить реструктуризировать долг. Чтобы избежать суда, заёмщику нужно направить в банк заявление об обстоятельствах, повлекших возникшие финансовые проблемы, и предоставить подтверждающие документы.

«Кредитор прибегает к суду в крайнем случае, когда все остальные возможности уже испробованы. Поэтому если заёмщик не может внести очередной платёж по ипотечному кредиту, ему следует обратиться в банк, чтобы обсудить реструктуризацию кредита. Например, уменьшение размера платежа при увеличении срока кредита или платёжные каникулы, когда заёмщик некоторое время выплачивает только проценты по кредиту», — комментирует Иван Шевельков, генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция».

Реструктуризация подойдёт, например, тем, кто не потерял источник дохода, но стал зарабатывать меньше или тратить больше (например, когда в семье появился ребёнок).

«Реструктуризация кредита в том же банке бывает абсурдна: кредитор иногда предлагает платить под больший процент, но даёт при этом отсрочку на 2–3 месяца. В таком случае, конечно, надо пробовать переводить кредит в другой банк», — считает Павел Козловский, автор программ «Домашняя Бухгалтерия».

3. Рефинансирование

Рефинансирование— банковский продукт, предназначенный для погашения уже оформленного кредита за счёт оформления нового займа на более выгодных условиях.Чаще всего кредитные учреждения не идут на рефинансирование кредитов своих же заёмщиков. Выбрав подходящий банк, тщательно взвесьте все плюсы и минусы перехода.

Выгоднее всего рефинансировать ипотеку тем заёмщикам, которые уже погасили значительную часть основного долга — они могут рассчитывать на более выгодные условия.

«Предположим, у вас есть ипотека с остатком долга в 1,5 млн руб. под 13,5 % на 10 лет и один потребительский кредит на 800 тыс. руб. под 22 % годовых на 5 лет. Ежемесячный платёж составляет 44,5 тыс. руб. Если объединить оба кредита по ставке 10 % годовых (такие предложения можно найти), то в месяц вы будете платить около 30 тыс. руб. Таким образом, ежемесячная экономия составит больше 14 тыс. руб. Столь существенная разница покрывает все затраты на рефинансирование», — поясняет Павел Козловский.

Также эксперт подчёркивает, что сначала необходимо подсчитать все траты на оформление рефинансирования. Узнайте, есть ли у вашего банка штрафы за досрочное погашение кредита, каковы затраты на оформление в новом банке (комиссии, оценка и страхование недвижимости и т. д.), посчитайте разницу в ставках по займам. Если в итоге разница получилась хотя бы в 2 % в вашу пользу, а общая сумма долга внушительна, то смело можно запускать процесс рефинансирования.

4. Продажа квартиры

Крайняя мера — продажа залоговой недвижимости по согласованию с банком. В некоторых сложных ситуациях этот выход является вполне приемлемым. Возможно, за счёт вырученных средств получится не только погасить долг перед банком, но и получить прибыль.

Вероятнее всего, кредитор согласится на продажу, поскольку взыскание долга — трудоёмкий процесс. К тому же самостоятельно заниматься реализацией недвижимости не в интересах банка, это требует дополнительных затрат.

Если банк перепродал кредит коллекторам, проверяйте договор — есть ли в нём пункт о согласии заёмщика на передачу данных третьему лицу. Если такого пункта нет, банк не имел права передавать персональные сведения посторонним лицам, а значит, он нарушил закон, и никаких обязательств перед третьими лицами у вас нет.

«Когда долг переходит к коллекторским организациям, часто используются незаконные методы воздействия на должника. Важно знать, что, согласно статье 388 Гражданского кодекса РФ, банк может передать долг коллекторам или продать его другому кредитору только с согласия заёмщика. При общении с коллекторами сообщите, что записываете разговор, требуйте назвать себя и организацию, которую представляет собеседник, требуйте предъявления законных оснований для взыскания. Также сообщите, что на передачу долга согласия вы не давали, соответственно, не обязаны отвечать на звонки. Если вам угрожают, обратитесь в суд или полицию», — напоминает Иван Шевельков.

Читайте также, как определить комфортный ежемесячный платёж по ипотеке и какой кредит можно взять на ремонт квартиры. N1.RU поможет подобрать квартиру по нужным вам критериям.