Дорогое моё жильё

По словам экспертов, около 70 % предложений на рынке недвижимости заявлены с завышенной ценой. Чаще всего достоинства квартир переоцениваются, так как собственники склонны сравнивать своё жильё с похожими вариантами, находящимися в продаже. Журналист N1.RU разобрался, что определяет стоимость жилья и почему квартиры одинаковой площади могут существенно различаться в цене.

Стоимость жилой недвижимости складывается из совокупности факторов, которые выявляются во время оценки квартиры. Наиболее глобальным фактором стоимости жилья, косвенно влияющим на процессы, связанные с происходящим на рынке недвижимости, считается общее состояние региональной экономической ситуации.

По мнению директора агентства недвижимости «Новосёл-Юг» Светланы Кузнецовой, на стоимость квартиры может повлиять только экономическая ситуация в целом в стране. Если у нас случается серьёзный экономический кризис, то цены на недвижимость падают, а «обычная» экономическая нестабильность и угроза возникновения кризиса, наоборот, вызывают ажиотаж на рынке и цены начинают расти. В стабильной экономической ситуации рост цен зависит от инфляции. Как правило, в годовом исчислении этот показатель не превышает 1–3 %.

Уровень жизни и занятости населения, доходы и тенденции их изменения, платёжеспособность, доступность ипотечных займов, условия финансирования строительства, количество продающихся объектов, расходы на строительство и налоги — всё это воздействует на ценовую политику недвижимости. Однако некоторые факторы универсальны для всех оцениваемых объектов. Рассмотрим подробнее, что влияет на стоимость всех квартир.

Влияние локации можно разделить на макрофакторы и микрофакторы, то есть расположение объекта недвижимости вблизи городских центров и его непосредственное окружение.

Такие факторы определяют, в какой части города лучше приобретать квартиру, чтобы её стоимость сохранилась, а возможно, и увеличилась в последующем. На это влияет близкое расположение к деловым центрам, медицинским клиникам, торгово-развлекательным центрам, паркам и местам культуры и отдыха.

Также фактор местоположения жилья складывается из близости шумных скоростных шоссе, наличия хороших школ и других образовательных учреждений.

Идеальным расположением считается, когда жилой дом находится недалеко от центральной широкой дороги, но при этом на таком расстоянии от неё, чтобы уровень шума был низкий.

«Главное для покупателя — локация. Кто-то ищет определённый район, у кого-то привязка к школе или работе. Также хочу отметить, что для первичного рынка важен застройщик и то, какой у него опыт: сколько сдал объектов, за сколько построил по времени и какого качества дома», — объясняет специалист отдела продаж «Гринвич-недвижимость» Леонид Иванов.

Таким образом, к основным характеристикам местоположения объекта недвижимости относятся:

• престижный район (близость к станциям метро увеличивает стоимость квартиры);

• отсутствие промышленных зон;

• транспортная доступность (чем больше транспортных развязок и узлов, тем выше стоимость);

• социальная инфраструктура (образовательные учреждения, магазины, торгово-развлекательные комплексы).

«Самые дорогие квартиры продаются в центре, затем идёт первый пояс, второй пояс и так далее. Также для покупателей важна инфраструктура: наличие транспорта, детских садов, школ и магазинов», — рассказала Светлана Кузнецова.

Параметры квартиры

Цену недвижимости, разумеется, определяет непосредственное состояние квартиры. Хороший ремонт в квартире увеличит её стоимость. Однако стоит учесть, что полную стоимость ремонта недвижимости продавцу квартиры компенсировать, скорее всего, не удастся.

«Дорогой дизайнерский ремонт 100 % никогда не окупается при продаже квартиры, максимум с таким ремонтом можно продать квартиру на 10–20 % дороже», — объясняет Светлана Кузнецова. Допустим, продаётся «двушка» с обычным ремонтом за 2 500 000 рублей, а с качественным дорогим ремонтом она будет стоить 2 750 000–3 000 000 рублей, и то не факт, что будет продана за такую стоимость».

Факторы, влияющие на цену:

• общая и жилая площадь, количество комнат;

• планировка (размеры и состояние прихожей, ванной комнаты и туалета, расположение окон и другое);

• наличие балконов, лоджий и кладовок;

• этаж (цена квартир на первом и последнем этаже в среднем на 5–10% ниже, самым лучшим вариантом считается квартира, располагающаяся на средних этажах);

• состояние объекта (без ремонта, косметический ремонт, евроремонт);

• высота потолков и площадь кухни;

• вид санузла (совмещённый или раздельный);

• вид из окон.

Тип дома

Параметры дома, в котором находится квартира, также влияют на стоимость жилья. Квартиры в старом фонде (за исключением отреставрированных памятников архитектуры) будут стоить гораздо меньше, чем в домах, построенных после 1970 года. Стоимость квартир в новостройках — значительно больше. Материал дома также важен: аналогичные квартиры в панельном и кирпичном доме будут существенно различаться в цене.

По словам Светланы Кузнецовой, на цену жилья влияет и тип дома. Спецпроекты (не старше 2000 года постройки) — самые дорогие, затем идут улучшенные планировки, «хрущёвки» и «брежневки». Они примерно в одной ценовой категории.

Основные факторы дома, которые влияют на стоимость квартир:

• материалы, из которых построен дом;

• год постройки (новостройка или старый фонд);

• хорошее состояние подъезда;

• благоустройство придомовой территории (детские площадки, ухоженная придомовая территория);

• наличие консьержа, домофона и видеонаблюдения;

• парковки возле дома (подземная либо наземная);

• наличие пассажирского и грузового лифтов.

«Состояние подъезда и придомовой территории очень ценится, особенно на вторичном рынке. Потому что, покупая квартиру в не очень хорошем состоянии, ремонт внутри ты можешь сделать, а вот ремонт во всём подъезде будешь делать вряд ли. Плюс подъезд многое говорит о соседях, с которыми так или иначе придётся контактировать, — рассказал Леонид Иванов. — Этажность влияет на цену квартиры, только если мы говорим о новом высотном жилье, потому что здесь есть видовые факторы».

Экологическая обстановка

Популярность здорового образа жизни заставляет покупателей избирательнее относиться к покупке квартир, уделяя особое внимание экологическому состоянию района потенциального проживания.

Цена квартиры зависит не только от леса и озера поблизости, но и от уровня шума, загазованности воздуха. Более того, важный фактор при выборе жилья — материалы, использованные при строительстве здания. Квартиры в домах, которые были построены из экологически чистых материалов, ценятся гораздо больше покупателями.

К тому же, особым спросом пользуются квартиры в непосредственной близости от парков и водоёмов и вдали от крупных магистралей и промышленных зон. Обычно такие квартиры имеют отличные видовые характеристики.