«Мы готовы расселять из аварийного жилья и зарабатывать на этом сами»: уральский застройщик — об итогах года

Традиционно в декабре мы вместе с экспертами подводим итоги года. Начать решили со строительной отрасли. Основатель компании PRINZIP Геннадий Черных рассказал о том, ждать ли покупателям роста цен на жилье, о конфликте между мэрий и застройщиками, о реновации, точечной застройке, потребительском экстремизме, новом проекте в Истоке и работе в Вене.

О конфликте между мэрией и застройщиками

— В этом году произошло два важных события — внесли поправки в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и отменили обязательное согласование внешнего облика зданий. Как это отразится на городе?

— На мой взгляд, это большие достижения, которые произошли благодаря качественному диалогу между застройщиками и депутатами. Я еще никогда не видел, чтобы застройщики были столь единодушны. Уверен, что город не ждет вал точечной застройки и уродливых объектов.

У застройщиков есть цель сделать город лучше. Вся полемика вокруг согласования архитектурно-градостроительного облика — это, по сути, борьба за власть со стороны администрации. С помощью этого инструмента они пытаются как-то контролировать рынок и расправляться с неугодными.

— Почему не получается наладить диалог с мэрией?

— Это как в педагогике. Когда ты чему-то учишь ребенка, то самое главное — вовремя прекратить его мелочно контролировать. Сначала твоя задача его заинтересовать новыми знаниями, а потом он начинает сам находить информацию и анализировать ее. В отношениях между властью и любым из видов бизнеса происходит то же самое.

Он знал гораздо больше остальных, обладал видением и информацией, которых больше ни у кого не было. Сейчас ситуация другая.

— Кто обладает авторитетом?

— Крупные застройщики, такие как «Брусника», «Атомстройкомплекс», PRINZIP, показывают свои проекты экспертному совету при Союзе архитекторов. Нам ведь важно не просто показать работу и получить за нее оценку, как в школе. Нам важно разобраться, почему именно такая оценка, какую ошибку мы совершили и как можно ее исправить. Когда вам это объясняют, когда к вам относятся как к равному, это вдохновляет. Лучшие здания, которые были созданы в городе, были созданы другой командой, не той, что сейчас работает в мэрии.

— Какие здания вы бы назвали лучшими?

— Безусловно, штаб-квартира РМК — это выдающийся объект, который станет предметом гордости Екатеринбурга. Здания такого качества нет даже в большинстве столиц мира. Он был согласован еще при Михаиле Борисовиче Вяткине (бывший главный архитектор Екатеринбурга. — Прим. ред.). Также башня «Исеть» — сложнейший инженерный объект, городская доминанта, красивое здание. Ельцин-центр. Я считаю, что этот объект оказал самое сильное влияние на городскую среду. Архитектура — это не про то, когда ты идешь и говоришь: «Это красиво». Это когда здание что-то меняет в среде. Один только медиафасад чего стоит, культурное наполнение этого объекта. Я сам с удовольствием хожу туда на выставки, купить книгу, выпить кофе. Из жилых объектов — стильный европейский «Кандинский» и качественный квартальный «Форум Сити». Это здания, которые изменили картинку города.

— Недавно прошло первое заседание нового градсовета. Как бы вы оценили состав и его работу?

— Застройщики не против градсовета как такового, эту идею все поддерживают. Но архитектуру должны оценивать архитекторы, а не чиновники. Потому что у них нет специального образования. Ее должен оценивать главный архитектор, знания которого уважают.

О реновации

— Есть в центре Екатеринбурга участок, который хотел бы освоить PRINZIP?

— Екатеринбург с точки зрения обновления жилого фонда сильно недооценен. У компаний и застройщиков есть огромное поле для деятельности. Важно только создать для этого условия. Есть большое количество старого жилого фонда, который нужно обновлять. Рассчитывать на помощь федерального правительства в расселении ветхого и аварийного жилья ни к чему, нужно рассчитывать на собственные силы.

Но, к сожалению, этого не происходит, потому что диалога пока нет. Горадминистрация не показывает никакой заинтересованности, чтобы в этот диалог заходить.

— Как много конкурсов на земельные участки проводится в городе?

— За два года не было проведено ни одного конкурса по вовлечению в оборот земельных участков под жилищное строительство. Единственным земельным участком, который поступил в оборот в открытом конкурсе, стал участок на Уралмаше. Его выставила не администрация, а банк «Дом.рф», и он показал очень высокую стоимость. Это говорит о дефиците земли. Поэтому я считаю, что этих пятен, которыми надо заниматься, очень много. И люди в этом нуждаются. Девелоперы готовы этим заняться, если власть тоже видит эту проблему и хочет ее решить.

— Вам приходилось сталкиваться с потребительским экстремизмом? Как решаете такие вопросы?

— Конечно, приходилось, но я не вижу в этом никакой трагедии. Это естественно: собственник всегда будет считать, что его объект самый лучший, ключевой, и просить за него максимальную цену. Вопрос всегда в диалоге и в каких-то возможных компромиссах. Есть масса других примеров, когда, переоценив свою недвижимость, собственник с ней и остается. Более того — он с ней и останется, потому что она никому не нужна. Тут важно эту грань не пропустить.

— Можете привести пример?

— У нас был такой опыт в 2006 году. Мы расселяли большую территорию, и аппетиты собственника одного из домов оказались гораздо выше того, что мы могли заплатить.

— Он не мешает жильцам новостроек?

— Деревянный домик со своей огороженной территорией, по большому счету, никак не влияет на качество жизни. Конечно, если бы его не было, можно было бы сделать чуть побольше детскую площадку, но это не критично. В большинстве случаев речь идет о квартальной застройке. В рамках квартала есть возможность сделать всю необходимую прилегающую территорию.

— Новоселы нуждаются в новых школах и детских садах. Застройщики готовы вкладывать деньги в социалку?

— Это опять же манипуляция администрации в чистом виде. Обязанность строить социальную инфраструктуру по закону закреплена за муниципалитетом. Средства для строительства школ, дорог и детских садов из федерального бюджета сегодня выделяются в достаточном количестве. По итогам этого года освоение средств, выделенных для городской администрации на эти цели, будет, вероятно, равно 60–70%. Остальные деньги мэрия просто не сможет освоить. Они вернутся обратно в федеральный бюджет, а потом из-за этого городу дадут меньше. Сегодня отсутствие в городе нормальной социальной инфраструктуры — это результат работы со стороны конкретных чиновников.

— На каких условиях готовы вкладываться в школы?

— Если девелопер попробует воспользоваться деньгами дольщиков, чтобы построить школу, будет уголовное дело. Единственный вариант здесь — это частно-государственное партнерство. Речь идет о том, что при частичном софинансировании и с привлечением кредита банка по льготной ставке девелопер строит некий социальный объект, который потом по согласованной цене и схеме покупает администрация. Мы со своей стороны тоже готовы это делать. С нами сейчас это обсуждает областная власть.

О точечной застройке и работе в Вене

— Нам часто жалуются на точечную застройку. Насколько серьезна эта проблема сегодня в Екатеринбурге?

— Я такой проблемы не вижу. Давайте просто проанализируем, сколько точечной застройки в Екатеринбурге. В 99% случаев любой из объектов, который относится к уплотнительной застройке, соответствует нормативам. Потому что за этим следит экспертиза и другие органы, вплоть до прокуратуры. Мы в Гильдии строителей Урала и в строительном отделении Союза промышленников и предпринимателей постоянно анализируем и смотрим, какое количество так называемой «точечной застройки» появляется на рынке.

Да и те здания, которые попали в эти 5%, на самом деле проходят по нормативам.

— Застройщик не может согласовать строительство объекта в обход нормативов, договорившись с кем нужно?

— Слишком много надзорных органов. Да, когда мы говорим об уплотненной застройке, создаются определенные неудобства, но я считаю, что в этом случае проблема в том, что администрация недорабатывает. Потому что это их основная задача — работать с обществом. Нужно работать с людьми, живущими на территории. Искать компромиссы, объяснять через лидеров мнений или управляющие компании, почему тот или иной объект появился в этом месте. Так работают во всем мире, не только в Екатеринбурге.

— У вас есть проект в Вене. Как там устроена работа с администрацией?

— Всего у нас там три семиэтажных дома. Мэрия провела все общественные обсуждения. В 2021 году мы собираемся ввести объект в эксплуатацию.

— Почему, кстати, вы решили строить в Австрии?

— Было интересно получить европейский опыт девелопмента. Поработав там, мы убедились, что не все так просто. Из-за пандемии строительство пришлось останавливать. Мы вновь возобновили работы только в начале сентября, потому что в Австрии ограничения были гораздо жестче, чем в России.

— Будете продолжать работать в Вене? Выгодным ли был проект?

— Не могу сказать, что нам удалось там много заработать. Это иллюзия. Поэтому второй раз мы, скорее всего, не пойдем.

О спросе на новостройки и жилом квартале в Истоке

— Будет ли расти цена на новостройки в следующем году?

— Да, цены пойдут вверх, но произойдет это по объективным причинам, и виной тому недешевая ипотека. Выросла стоимость жилья в новостройках, но сильно выросла и себестоимость. За последние полгода — примерно на 20%.

— С чем это связано?

— С несколькими факторами. Во-первых, вырос курс валюты, и в цене выросло все, что привязано к этому курсу. Это инженерка (лифты, насосное оборудование), кабельная продукция, материалы для фасадов. Во-вторых, стоимость труда. Осенью мы ощутили острый дефицит трудовых ресурсов. Не секрет, что многие виды работ привязаны к сезону.

— На что сейчас больше всего спрос?

— Я не верю в портрет покупателя. Его не существует. В каждой точке есть локальный спрос. Спрос на Широкой Речке отличается от того, что покупают на Уралмаше, сильно отличается от того, что покупают в центре города, и от того, что покупают в соседнем с Широкой Речкой Академическом. Бывает, что спрос существенно различается по разные стороны дороги.

— Как различается спрос на Широкой Речке и, например, в Академическом?

— На Широкой Речке больше всего покупают двухкомнатные квартиры. Это молодые семьи, чаще всего — с одним ребенком. В Академическом демография уже другая. На Уралмаше больше покупают однокомнатные квартиры. Причем двухкомнатные квартиры на Широкой Речке могут сильно отличаться от двухкомнатных, которые покупают на Уралмаше. Например, на Широкой Речке больше покупают двушки до 55 квадратных метров.

Несколько месяцев назад мы запустили программу «Объектив». Это инструмент по анализу продаж, который разработала наша IT-команда. Такого инструмента пока нет ни у кого в России. С его помощью мы каждый день видим, что происходит с продажами в любой точке страны — Екатеринбурге, Москве и других городах. Программа собирает открытые данные на рынке, анализирует их и выдает картинку в виде графиков и таблиц. Я вижу, что ситуация сегодня очень разная.

— Вы занялись проектом застройки жилого квартала на 150 тысяч человек в Истоке (между Тюменским трактом, ЕКАД, промзоной Ново-Свердловской ТЭЦ и границей города. — Прим. ред.). На какой стадии сейчас находится проект?

— Строительство уже началось. Мы строим дорогу, подводим сети, на участок приехали первые домокомплекты. Уже начинаем их собирать. Выбрать жилой дом можно будет на сайте с помощью конфигуратора. Это похоже на то, как сегодня собирают машины любой комплектации на сайте производителя — выбрать цвет, отделку салона, все необходимые опции. Только сейчас можно выбрать для себя комплектацию дома — архитектуру, технологию строительства, дизайн интерьера, благоустройство. И через пять месяцев будущий собственник получит полностью готовый дом.

— Не получится так, что все дома будут вразнобой, сильно отличаться друг от друга?

— Реализовать все свои фантазии с помощью этого конструктора не получится. Выбор будет ограничен тем ассортиментом, который даст производитель домокомплектов. Мы уже заключили соглашения с восемью российскими фабриками. Дома будут на один-два этажа, площадь тоже небольшая — от 70 кв. м до 150 кв. м.

— Это дома элиткласса?

— Нет. Мы не ориентируемся на элиткласс. Чтобы заходить к столь требовательному клиенту, нужно накопить опыт и знания. Для нас это первый опыт в ИЖС. До этого у нас был опыт строительства малоэтажного жилья, но, во-первых, прошло слишком много времени, во-вторых, не было тиражируемости этого продукта. Сейчас мы подросли и видим, что образовалась ниша — в том числе благодаря коронавирусу, — которую нужно заполнить.

— На кого рассчитаны дома?

— Основной потребитель — это покупатель квартиры в многоквартирном доме. Теперь он будет выбирать, где ему жить. Либо купить двухкомнатную квартиру где-нибудь не в центре города, либо купить дом. А это уже совсем другой уровень комфорта, при этом в черте города. У него будет и городская прописка, и вся социальная инфраструктура.

— Какую площадь собираетесь освоить в этом году?

— В этом году мы будем запускать работу на участке площадью 30 гектаров. Всего проект рассчитан на 20 лет. Сейчас мы готовим участки к строительству. Завершить строительство первого квартала в Истоке мы планируем в 2021 году.