E1
Погода

Сейчас+13°C

Сейчас в Екатеринбурге

Погода+13°

переменная облачность, без осадков

ощущается как +11

1 м/c,

южн.

732мм 39%
Подробнее
3 Пробки
USD 94,32
EUR 100,28
Реклама
Недвижимость мнение «Иногда ободранные стены лучше, чем ремонт»: как поставить адекватную цену и быстро продать квартиру на вторичке

«Иногда ободранные стены лучше, чем ремонт»: как поставить адекватную цену и быстро продать квартиру на вторичке

Эксперт из Екатеринбурга рассказала о главных ошибках продавцов

По словам Екатерины Тороповой, главное — ориентироваться не только на объявления-конкуренты

Средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке Екатеринбурга перевалила за 105 тысяч рублей. В реальности квартиры покупают и дешевле, но статистику искажают объявления с завышенными ценами, которые висят месяцами. Если сроки не поджимают, то можно ждать покупателя сколько угодно. Но если закончить сделку хочется максимально быстро, придется посмотреть на ситуацию объективно и реально оценить стоимость своей недвижимости.

Директор группы компаний «Метражи» Екатерина Торопова рассказала, как понять, какую цену выставлять за квартиру, чтобы и жилье продать, и не продешевить. Публикуем ее колонку.

В принципе, сам алгоритм определения рыночной цены на объект недвижимости известен многим: сравниваем свой объект с конкурентами, определяем примерную цену, корректируем ее в зависимости от спроса.

Кажется, что просто. На самом деле, тут масса нюансов и запросто можно ошибиться: как недооценить, так и переоценить свою квартиру.

Переоценка: почему и как это происходит?

Давайте на примере. Елена Павловна продает двушку-хрущевку на Уралмаше. Подходит к делу ответственно: смотрит сайты с объявлениями и находит пять конкурентов в своем и соседних домах, с ценами от 4,5 до 4,8 млн рублей.

— Прекрасно, — думает Елена Павловна. — У меня в ванной плитка итальянская, в коридоре шкаф-купе новый, могу еще диван оставить. Все-таки на фоне того, что я посмотрела, моя квартира выгодно выделяется. Поэтому поставлю 5 млн рублей, это справедливо.

Публикует объявление и ждет звонков. Но интересующихся нет, или их очень мало — да и те сразу спрашивают, может ли она скинуть полмиллиона. На такое Елена Павловна, конечно же, не согласна, ведь она мониторила рынок и ей известны рыночные цены. Поэтому ждет дальше.

Но что при этом бывает? Из пяти квартир, которые она анализировала, две — это просто фейки, выставленные другими продавцами, чтобы набить цену собственным объектам. Еще две в итоге продадутся с существенной скидкой. А одна вообще висит на досках объявлений уже пару лет. И поэтому цена, которую Елена Павловна определила за свою квартиру, нерелевантная. Что, собственно, и доказывает отсутствие звонков.

«Проблема многих продавцов в том, что они не могут психологически отстраниться от своей квартиры. Их квартира для них — самая лучшая»

Это естественное и понятное ощущение, но оно мешает продавцу посмотреть на объект со стороны и выставить рыночную цену.

Слишком дешево тоже бывает!

А некоторые продавцы, наоборот, недооценивают свои квартиры. И это тоже проблема.

Давайте возьмем ту же Елену Павловну с ее двушкой. Она смотрит на объявления, анализирует конкурентов и вычисляет, что рыночная цена ее квартиры — 4 млн рублей. Потому что у нее ремонт обычный, а вот в этом объявлении дизайнерский, шикарный, значит, ее квартира стоит меньше. И окна вот у этих во двор, а у нее — на улицу, а у этих пол с подогревом и так далее...

Она публикует объявление и радуется, что угадала с ценой: в этот же день ей позвонили несколько человек, трое приехали на просмотр, а один внес аванс сразу, как только переступил порог.

Квартиру Елена Павловна продает мгновенно. И при этом даже не догадывается, что могла бы продать ее дороже тысяч на 200. Потому что у нее с объектом на самом деле всё отлично: чистая продажа, один собственник, в доме недавно был сделан капремонт, отремонтирована крыша, поменяли стояки. Из конкурентов, которых она анализировала, один — это срочная продажа, у второго несколько собственников, часть из которых за границей, а на третий объект уже несколько раз снижали цены, потому что квартира на последнем этаже, а крыша протекает. Эти продавцы пытаются завлечь покупателей именно низкой ценой — и она отнюдь не рыночная.

Чтобы продать свою квартиру по нормальной цене, недостаточно посмотреть на другие объявления в том же районе

Так какую цену ставить?

Чтобы понять, что реально происходит с недвижимостью в конкретном районе, надо активно исследовать рынок не пару дней, а хотя бы пару недель. И знать цены, по которым реально проходят сделки. Потому что часто они существенно отличаются от рекламных.

К сожалению, программы, которая бы более или менее точно определяла рыночную стоимость квартиры, пока не существует. А имеющиеся сервисы с этой задачей пока не справляются. Объективную картину видят только агентства недвижимости — и то не все, а те, которые проводят по несколько сотен сделок в год и ведут свою статистику.

Если вы действуете без риелтора, то сначала постарайтесь определить примерные границы рыночной цены, интервал «от — до». Кстати, небольшой лайфхак: если вы знаете, что кто-то из ваших соседей по дому или знакомых недавно продал квартиру, спросите у них, за сколько они в итоге договорились с покупателем. Это покажет вам тенденцию на рынке и поможет точнее определить цену.

Примерно определились с ценой? Теперь экспериментируйте и наблюдайте.

  1. Нет звонков. Если ваше объявление размещено на всех популярных ресурсах, сделано нормальное описание и стоят приличные фотографии (об этом еще поговорим в отдельной статье) — значит, цена слишком высока.

  2. Много звонков и просмотров. Если сразу после публикации объявления вы получили несколько звонков, покупатели хотят немедленно посмотреть квартиру, а кто-то готов даже заранее внести аванс — это определенно значит, что цена ниже рыночной. Если у вас не срочная продажа, стоит немного поднять цену и посмотреть, что будет.

  3. Много звонков, но просмотров нет. Бывает, что объект покупателям нравится — особенно если в экспозиции объективно дефицит предложений, но за такую цену они покупать не готовы и сразу спрашивают о величине торга. Если несколько покупателей, услышав вашу цену, отказываются от просмотра, это знак, что цена слишком высока.

Что влияет на цену?

Если на рынке есть несколько более или менее похожих предложений в одном районе, то итоговую цену будут определять несколько факторов.

Состояние дома. Год постройки, проведен ли капремонт, есть ли козырьки над подъездами.

Состояние квартиры. Имеются в виду именно базовые параметры: ровные стены, напольное покрытие, окна, двери, коммуникации. Косметический ремонт добавит квартире свежести и привлекательности, но на цену он повлияет незначительно. Да и нужен далеко не всегда — в некоторых «убитых» квартирах лучше вообще всё ободрать и продавать голые стены. Будет выгоднее.

Дорогой ремонт — это отдельная история и боль. Потому что хозяин квартиры выложил за него кругленькую сумму и, естественно, планирует «отбить» свои затраты при продаже квартиры. А в реальности ремонт очень слабо влияет на стоимость объекта. Потому что, во-первых, люди в 99% случаев покупают квадратные метры, а во-вторых — повторю банальную истину: на вкус и цвет товарищей нет.

Состояние подъезда и двора. Мусорные баки под окнами и изгаженный подъезд очень снижают впечатление покупателя. Он понимает, что если в квартире он всё сделает как ему надо, то вот с этими баками и подъездом что-то сделать будет трудно.

Юридические сложности. Свежее наследство, несовершеннолетние собственники, очень пожилые собственники. Прописанные члены семьи, в свое время отказавшиеся от приватизации. Перепланировка, которую невозможно узаконить. Всё это чревато для покупателя повышенными рисками, за которые он обычно просит значительную скидку.

Согласны с автором?

Всего проголосовало: 1836
Да
Нет

Прочитайте, в какой вид недвижимости выгоднее всего вкладывать деньги и как правильно выбрать ипотечную программу. Мы также публиковали карточки о том, как свердловчане могут обзавестись жильем со скидками, и рассказывали, как проверить квартиру и продавца перед покупкой. С 1 марта в выписках ЕГРН больше не указывают данные владельца недвижимости, прочитайте, какими рисками это грозит.

Все самые важные новости мы оперативно публикуем в телеграм-канале E1.RU. Обязательно подпишитесь на него!
ПО ТЕМЕ
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Лайк
LIKE0
Смех
HAPPY0
Удивление
SURPRISED0
Гнев
ANGRY0
Печаль
SAD0
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Форумы
ТОП 5
Рекомендуем
Знакомства
Объявления