Недвижимость проблема «Выезжать нам некуда». Семью уральцев выселяют из дома, за который они отдали миллионы

«Выезжать нам некуда». Семью уральцев выселяют из дома, за который они отдали миллионы

Суд признал незаконной сделку, которая была заключена еще до них

Этот просторный кирпичный дом семья купила в 2021 году

В Арамиле семья рискует остаться без крыши над головой из-за очень запутанной сделки. В 2021 году Костромины купили двухэтажный дом, заехали, серьезно потратились на ремонт, а в 2022-м получили повестку в суд — их покупку решили признать недействительной.

— Я уже не знаю, к кому обращаться и куда писать. Я вместе со своей семьей — мужем-пенсионером и несовершеннолетней дочерью — могу оказаться на улице в прямом смысле слова, — начинает свой рассказ Ольга.

Самой Ольге 50 лет, она работает инспектором по кадрам в местной сети кафе-пекарен, ее мужу 65, он уже пенсионер, но продолжает работать слесарем, а младшей дочери всего 17 лет, она только закончила 11-й класс. Где они будут жить через пару месяцев, никто из них даже не представляет.

Всё началось в 2021 году, когда семья решилась на переезд. Из огромного количества объявлений выбрали одно: двухэтажный кирпичный дом на улице Комсомольской, цена — 6 130 000 рублей.

Приехали в свой дом — а там посторонняя женщина

На сделку вышли практически сразу, всеми документами занимался риелтор со стороны продавца.

— Александр (риелтор) показал дом, сказал, что тот не находится под арестом или в залоге, не передан третьим лицам, — вспоминает Ольга.

Дом находился в ужасном, непригодном для проживания состоянии.

До покупки состоялось три встречи, на двух из них присутствовал Олег — продавец дома. Все документы Ольге показали, и ее ничего не смутило — ну, подумаешь, хозяин купил дом в том же году и практически сразу его продает — всякое бывает. Однако этот момент, а также несколько других нюансов как раз и привели семью к дальнейшим судам и потере всего.

30 ноября 2021 года сделка состоялась, дом перешел Костроминым. Через неделю, оформив все документы, Ольга с мужем и дочерью стали переезжать из предыдущего дома, который они продали.

— Каково же было наше удивление, когда, приехав в свой дом, мы обнаружили там постороннюю женщину, которая утверждала, что она хозяйка! Я попросила ее назвать свою фамилию, это была Ольга Алексеевна Богатова — женщина, у которой 15 апреля 2021 года дом купил Олег Лаптев, — рассказывает Ольга Костромина.

Женщина позвонила, и приехал ее зять. Он заявил, что его теща пьяница, и они вместе уехали.

Тут же Ольга начала звонить продавцу и выяснять, что произошло и почему в их доме жила предыдущая владелица.

— Он сказал, что она попросилась пожить в доме до приезда новых собственников. На мои вопросы о женщине Лаптев уверял, что он с ней рассчитался, она собирает свои вещи и уезжает. При этом раньше мы эту женщину не видели, и, когда приезжали смотреть дом, ее не было, и Лаптев о таких договоренностях ничего не сообщал. Посчитав объяснения Лаптева допустимыми и понимая, что у меня есть все документы на дом и я являюсь собственником, сочла инцидент исчерпанным, — говорит наша собеседница.

Вложили в ремонт миллион рублей, а теперь этот дом чужой

Сначала всё и правда было мирно. Тот же зять спустя несколько дней приехал, забрал остатки вещей, и пять месяцев Костромины жили спокойно — оборудовали на участке бассейн, починили баню, сделали ремонт внутри дома. По самым скромным подсчетам ушло не меньше миллиона рублей.

Под этим навесом Костромины оборудовали себе бассейн

А в апреле 2022 года Ольга Алексеевна — предыдущая владелица — пошла в суд. Иск она подала и к Лаптеву, и к Костроминым, и к их соседке — после покупки дома Лаптев разделил участок на два и на втором женщина построила себе новое жилье.

Оказалось, что Олег выплатил не все деньги за дом, поэтому продавец и пошла судиться. Почему в итоге виноватыми оказались и все остальные, Костромина не понимает.

Белый справа — это дом, который построили на втором участке поделенной территории

— Богатова могла просто подать иск о выплате Лаптевым ей недостающей суммы. Она упирала на то, что была невменяемая в день совершения сделки, 15 апреля 2021 года. При всём при этом ни в предыдущие, ни в последующие дни она не была таковой, это доказывает тот факт, что она самостоятельно ездила в Сысерть к приставам снимать дом с ареста, — утверждает Ольга.

Каких-то справок о своем состоянии женщина не предоставила, заключение сделали по словам самой Богатовой, ее родственников и соседей.

Экспертизы двух психиатрических лечебниц дали заключение, что именно 15-го числа она была невменяема.

Районный суд Сысерти признал сделку Богатовой с Лаптевым, равно как и все последующие, недействительной.

— Лаптев уже был готов пойти на мировую, выплатить не уплаченные за дом и участок деньги. Встал вопрос о сумме. Договора о намерениях они не заключали, поэтому никакой суммы определено не было. В итоге прошли две оценочные экспертизы: стоимость на момент продажи дома в апреле 2021 года Лаптеву — 6 544 861 рубль, на момент продажи его мне — 8 160 000 рублей и на момент проведения экспертизы в апреле 2024-го — 13 454 160 рублей, — рассказывает Ольга.

За пять месяцев жизни в доме Костромины сделали ремонт и внутри, и в бане

«Я привыкла доверять людям. Оказалось, зря»

Костромины пошли обжаловать решение в Областной суд. Соседку, которая уже построила дом, трогать не стали, Ольге по суду должны вернуть 3 160 000 рублей — так как Лаптев уговорил ее занизить сумму сделки в договоре.

Расходы на ремонт суд учитывать не стал, хотя все подтверждающие документы семья предоставила. Не учли также чек о переводе Лаптеву еще 2 940 000 рублей на счет и 30 000 рублей аванса.

— На последнем судебном разбирательстве представитель Лаптева предлагал выплатить той Ольге миллион рублей, тогда ценник подняли до четырех миллионов. Когда Лаптев согласился и на это, запросили уже 10 миллионов. На каком основании возникла эта сумма, когда в 2021 году дом стоил 6,5 миллиона, — непонятно, — недоумевает Костромина.

Конечно, я признаю: в том, что я согласилась на занижение цены в договоре, виновата только я сама. Просто я привыкла доверять людям. Оказалось, зря.

«Все остались в шоколаде, а мы на улице»

— Сейчас все остались в шоколаде: Богатова с домом, который она собирается продавать, а не жить в нем, соседка — с домом, Лаптев тоже никаких убытков не понес, так как я заплатила ему 6,13 миллиона, а вернуть он мне должен только 3,16 миллиона, да еще и Богатова обязана вернуть ему уплаченные ей деньги за дом и участок. Только я со своей семьей — мужем-пенсионером и несовершеннолетней дочерью — оказалась на улице в прямом смысле слова и без денег. Я потеряла всё: деньги, дом, — подчеркивает Ольга.

Чем руководствовались суд и экспертизы, показаниями одной женщины? Что это за суд, когда добросовестного покупателя оставляют без дома и без денег?

Отметим, что в картотеке Сысертского районного суда есть информация как минимум о семи делах против Лаптева, связанных с имущественными спорами и признанием недействительными сделок с землей и недвижимостью.

Ольга считает, что ей полагается куда большая сумма — 13 454 160 рублей — по актуальной на сегодня оценке дома.

— Из-за действий Лаптева я лишаюсь домовладения, а не суммы по договору купли-продажи. Богатова требует выселения моей семьи, дав на сборы семь дней, считая данный срок разумным. Выезжать мне и моей семье некуда, иного жилья или какой-либо недвижимости у нас нет, — говорит наша собеседница.

Ольга уже обратилась с жалобой в прокуратуру.

«Звоночков тут было много»

Пока же семья остается жить в доме на Комсомольской и надеется, что ситуацию еще можно как-то разрешить. Есть ли на это шансы, мы спросили Екатерину Торопову — опытного риелтора и директора агентства недвижимости «Метражи».

— Ольгу, конечно, очень жаль — такой ситуации никому не пожелаешь. Но тут уже трудно что-то сделать: суд ведь постановил вернуть ей деньги за покупку дома. И не вина суда, что в договоре купли-продажи фигурировала только половина фактически уплаченной суммы. Это тот риск, о котором мы всегда предупреждаем.

Занижение цены объекта в договоре вот этим и чревато: если что-то пойдет не так, вам вернут только те деньги, которые обозначены в документах.

Тут из шести миллионов по документам проходит только три миллиона. Продавец убедил, что надо так сделать, а покупатель «привык доверять людям». Тут я даже не знаю, что сказать. В общем, вся эта ситуация походит на обычную мошенническую схему, в которую Ольга попала по своей доверчивости. Конечно, жаль, что она не обратилась за сопровождением сделки к специалистам. Потому что звоночков тут было много — и любой нормальный риелтор бы их увидел сразу, — отмечает эксперт.

Екатерина по пунктам перечислила моменты, которые должны были насторожить и в этой конкретной сделке, и в других ситуациях с покупкой недвижимости:

  • продавец продал дом уже через несколько месяцев после того, как купил. Да, ситуации бывают разные — но это всегда повод насторожиться и тщательно проверить и объект, и продавца;

  • если продавец уже фигурировал в подобных мошеннических схемах, то он точно засветился в судебных делах и его Ф. И. О. есть в электронных базах. Такие вещи надо обязательно проверять;

  • значительное занижение цены в договоре. Из-за этого занижения Ольгу не смогут признать добросовестным покупателем, даже если она обратится за этим в суд.

— Насчет дееспособности продавцов — это сложная тема. Но в данном случае, если две психиатрические экспертизы подтвердили недееспособность изначального продавца на момент сделки, значит, это, очевидно, считается уже установившимся фактом. Вряд ли тут будут что-то пересматривать, — говорит Екатерина Торопова.

Шансы добиться справедливости у Ольги, по словам эксперта, всё же есть, но они небольшие. Главный аргумент — сохранившийся чек о переводе денег со счета на счет. При этом речь всё равно идет о возврате лишь полной стоимости покупки дома, а никак не тех 13,5 миллиона рублей, показанных последней оценкой.

— Можно побороться за возврат денег в суде, хотя это будет крайне хлопотно, трудоемко, долго и без гарантированного результата. Дай Бог, чтобы что-то получилось, — добавила директор «Метражей».

«Доводы ответчиков — это просто мнения людей»

С определением Свердловского областного суда также ознакомился юрист и партнер компании «Index права» Константин Швалев.

— На мой взгляд, первоначальная сделка между Богатовой и Лаптевым, вопреки заявлениям ответчиков, обоснованно признана недействительной, так как выводы экспертного заключения о том, что истец не понимала значение своих действий на момент заключения сделки, ничем не опровергнуты, — говорит эксперт.

По сравнению с экспертизой доводы ответчиков — это просто мнения людей, не имеющих специальных познаний, а значит, не влияющие на решение суда.

При этом к ситуации Костроминых у юриста вопросов больше. Суд вполне мог взыскать с Лаптева деньги за недействительную сделку, а других покупателей не трогать. Так произошло как раз с соседкой, которую признали добросовестным покупателем, а вот в отношении Ольги такого признания не было.

К дому, построенному по соседству, сейчас ни у кого претензий нет

— Суд пришел к выводу, что в материалах дела не представлено доказательств добросовестности Костроминой, а напротив, обнаружены доказательства ее недобросовестности. На месте представителя Ольги я бы основной упор в защите сделал именно на доказывание ее добросовестности, а не на попытку спасти первоначальную сделку. И я вижу в ее действиях признаки добросовестного приобретателя: проверка документов продавца перед сделкой, обнаружение отсутствия каких-либо обременений и арестов в ЕГРН, отсутствие посторонних жильцов при осмотре дома и так далее.

Указание суда на встречу Костроминой с Богатовой в день заселения не может быть признаком недобросовестности, так как это случилось уже после сделки.

Деньги были уплачены, а документы подписаны. Занижение цены — спорный момент. Если в деле есть предварительный договор с полной ценой, а также платежный документ, подтверждающий факт уплаты всей суммы, и, как вариант, свидетельские показания риелтора, подтверждающие реальную цену сделки, на мой взгляд, это тоже не признак недобросовестности. Конечно, относительно результатов обжалования в кассации никто не даст гарантий, но, учитывая эти моменты, я бы обратился с кассационной жалобой, — советует юрист.

Он подчеркивает: так как сейчас в деле уже собраны все доказательства, представить что-то новое невозможно. Тем не менее кассационная инстанция может оценить правильность применения нижестоящими судами норм права.

Параллельно с этим юрист дал совет, как семье вернуть хотя бы те свои деньги, что уже были вложены в дом.

— Другие варианты защиты Костроминой — предъявить иск о неосновательном обогащении к Лаптеву в части суммы, перечисленной в счет доплаты сверх цены дома, указанной в договоре купли-продажи, а также предъявить иск в части расходов, понесенных на ремонт дома после его приобретения, — добавил Константин Швалев.

Если вы тоже попали в сложную ситуацию при покупке или продаже недвижимости, расскажите нам свою историю.
Звоните круглосуточно8 (343) 379-49-95
Мы в соцсетях

Недавно мы рассказывали историю семьи из Краснотурьинска, которая вложилась в строительство дома, но осталась у бетонных стен, отдав подрядчику все деньги.

Прочитайте также, как приставы втайне продали квартиру семьи с ребенком. Суд уже признал, что это было незаконно.

ПО ТЕМЕ
Лайк
LIKE2
Смех
HAPPY4
Удивление
SURPRISED6
Гнев
ANGRY45
Печаль
SAD4
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Комментарии
88
Читать все комментарии
Форумы
ТОП 5
Мнение
«Полжизни подвергаются влиянию липкого налета»: действительно ли нужно чистить зубы дважды в день?
Лилия Кузьменкова
Мнение
Кто мы, откуда, куда мы плывем? Главред E1.RU — о самых заметных событиях недели
Александр Ашбель
Главный редактор E1.RU
Мнение
На метро надежды нет. Екатеринбуржец рассказал, что спасет жителей Академа от вечных давок в транспорте
Андрей Ермоленко
историк
Мнение
Слоны ходят по дорогам, папайя стоит 150 рублей. Россиянка провела отпуск на Шри-Ланке — сколько это стоит
Алена Болотова
директор по продажам 72.RU
Мнение
Россиянка съездила в Казахстан и честно рассказала об огромных минусах отдыха в соседней стране
Виктория Бондарева
экскурсовод
Рекомендуем
Знакомства
Объявления