Хрущевки — всё? Эксперт рассказала о судьбе старых пятиэтажек в Екатеринбурге

Среди всех старых домов хрущевки — пожалуй, самые неоднозначные объекты на рынке недвижимости. Они не молодеют, но и не исчезают, хотя разговоров о скором «уходе» этих домов становится всё больше. О том, что сейчас происходит с хрущевками в Екатеринбурге и стоит ли их покупать, в своей колонке для E1.RU рассказала директор агентства недвижимости Екатерина Торопова.

Хрущевки — это старый, бюджетный и пока еще востребованный сегмент жилья. У них много плюсов, и покупатели на них всегда находятся — особенно если дом в хорошей локации. Но ликвидность такого жилья постоянно падает: износ слишком велик, и даже капремонты не решат проблему кардинально.

Но давайте по порядку.

Это многоквартирные пятиэтажные дома, построенные в СССР с конца 1950-х до начала 1970-х годов. Они появились как временное решение жилищного кризиса. Предполагалось, что быстрое и массовое строительство дешевого жилья решит проблему на текущий момент, а уже потом государство начнет строить для граждан более комфортные квартиры. Однако история сделала неожиданный кульбит.

Чаще всего хрущевка — это кирпичная или панельная пятиэтажка без лифта. В таких квартирах небольшая жилая площадь, низкие потолки и не очень удобные планировки: тесные маленькие кухни, смежные комнаты, совмещенный санузел. Бывают раздельные санузлы, но тоже довольно тесные.

Если не брать во внимание планировки и тесноту жилья, основная проблема — это износ домов: как самих конструкций, так и инженерных коммуникаций. Например, у панельных хрущевок швы между плитами со временем разрушаются, что приводит к трещинам и промерзанию стен.

У кирпичных хрущевок состояние лучше, но гидроизоляция их фундамента часто нарушена — а это означает сырость в подвалах и плесень на стенах. Если кровлю давно не меняли, то крыши текут.

Электрика почти везде старая: в 50-е годы не рассчитывали на такую нагрузку: проводка устарела, автоматы выбивает, розеток мало. Водопровод и канализация тоже изношены.

Безусловно. Главный из них — расположение. Хрущевки строили, когда городская застройка еще была продуманной. Такие дома появлялись не на пустырях, а там, где уже была инфраструктура (или ее сразу создавали) — школы, детские сады, магазины, поликлиники. Сейчас это часто центральные или обжитые районы с удобным транспортом, парками и всей необходимой социальной средой.

Живешь — и сразу пользуешься всеми благами цивилизации.

Плюс зеленые дворы. Застройка хрущевок была низкоплотной: дома пятиэтажные, расстояние между ними приличное, так что места для зелени хватало. Конечно, со временем часть этих дворов заасфальтировали под парковки, но в большинстве случаев деревья и кустарники сохранились, а в старых районах они уже разрослись и дают хорошую тень летом.

Добавьте к этому возможность сделать грамотную перепланировку — и вот вам комфортное жилье за разумные деньги.

Главный конкурент хрущевок — это позднесоветские панельные дома 70–80-х годов. Они выигрывают по комфорту: изолированные комнаты, плюс коммуникации в лучшем состоянии.

Разница в цене между этими категориями сейчас небольшая — около 10–15%, что заставляет многих покупателей задуматься: добавить немного денег и взять что-то более новое или сэкономить и купить хрущевку?

На хрущевки сейчас, по моим наблюдениям, приходится около 20% всех сделок на вторичке. Основные покупатели — это те, кто ищет самую дешевую квартиру в обжитом районе. Их можно разделить на несколько категорий:

Пожилые. Для многих пенсионеров хрущевка — оптимальный вариант. Это малоэтажное жилье, можно купить квартиру на втором-третьем этаже, и легко подниматься пешком. Там не будет проблемы: «Лифт сломался, как теперь попасть на десятый этаж?». Спокойные зеленые дворы и соседи, которые знают друг друга.

Студенты. Многие родители покупают для детей-студентов именно хрущевки — на те несколько лет, пока те будут учиться. Это просто дешевле: например, новостройка во Втузгородке будет стоить от 170 тысяч рублей за квадратный метр, а хрущевка — примерно 110–120 тысяч рублей за квадратный метр.

В прошлом месяце мы продавали хрущевку на Токарей. Купили у нас ее практически мгновенно, родители для дочки — студентки медицинской академии, хотели перевезти ее из общежития. Их не испугали ни старый жилфонд, ни угловая квартира, ни даже то, что окна выходят на торец соседнего дома. Важна была локация: то, что до медакадемии можно было дойти за 15 минут.

Инвесторы под аренду. Хрущевки часто покупают для сдачи в аренду. Спрос есть всегда — арендаторы любят районы с развитой инфраструктурой, где рядом транспорт, садики, школы, поликлиники, магазины. При этом цена аренды получается не сильно ниже, чем у новостроек, а затраты на покупку меньше.

Флипперы. Некоторые покупают хрущевки, делают в них качественный ремонт и продают дороже. Особенно это актуально, если квартира находится в хорошем месте — например, в центре или в районе с высокими ценами на новостройки.

Сейчас стоимость квадратного метра в хрущевках Екатеринбурга — от 90 до 120 тысяч рублей. Однокомнатные квартиры стартуют от 3 миллионов, двухкомнатные — от 4 миллионов, в зависимости от состояния жилья и, конечно, локации. Чем лучше локация — тем дороже.

Кроме того, в воздухе висит вопрос о запрете кредитования на покупку хрущевок: в 2024 году уже хотели запретить выдавать ипотеку на квартиры в домах старше 50 лет. Пока никаких официальных решений нет, но риски есть. И если это случится, спрос упадет, а за ним — и цены.

Однако катастрофического обрушения цен ждать не стоит. Даже при ограничениях по кредитованию хрущевки останутся в игре за счет низкой цены и привлекательной локации — их будут покупать за наличные.

Нескоро. Да, они устаревают, но массового сноса пока никто не планирует. Даже в Москве программа реновации касается далеко не всех пятиэтажек, а Екатеринбург вообще не анонсировал ничего подобного. Сейчас у нас пока сносят аварийные деревянные дома, а не хрущевки.

Но очевидно, что проблема назревает — и с ней придется что-то делать. Да, частично ситуацию решает капремонт: замена коммуникаций, ремонт кровли, утепление фасадов, усиление перекрытий. Но, даже если капремонт проведен идеально, это продлит жизнь дома еще максимум на 20–30 лет. А на деле работы часто выполняются формально и некачественно, так что результат будет держаться гораздо меньше.

Зависит от цели. Если нужна дешевая квартира в городе на несколько лет — да, хрущевка может быть вариантом. Хотите сдавать — тоже да, на несколько лет. Квартиры в хорошей локации сдаются отлично, особенно если сделать современный ремонт и «упаковать» под арендатора. В любом случае выбирайте капитально отремонтированные дома в хороших районах.

Но если планируете инвестировать вдолгую, то лучше рассмотреть альтернативы. Как я уже сказала, хрущевки не исчезнут в один день, однако их век заканчивается. Сейчас они держатся, но через 20–30 лет большинство либо снесут, либо окончательно потеряют ликвидность и станут проблемным жильем. В долгосрочной перспективе это уходящий формат.

Прочитайте также подобный разбор о панельках. Одни эксперты прочат им скорую гибель и превращение в маргинальное гетто, а другие уверены, что квартиры в домах такого типа будут легко продаваться еще десятки лет.

Недавно мы писали о новом ценовом рекорде на вторичном рынке. При этом в старых домах квартиры наоборот дешевеют. А что происходит с новостройками в Екатеринбурге, мы рассказывали в этом материале.

Если вы планируете приобрести жилье, но не можете определиться с локацией, вам поможет наш сериал, в котором мы оценивали микрорайоны города. Финальный рейтинг смотрите по этой ссылке.