Квартиры дорожают, но дешевеют: почему рынок недвижимости в Екатеринбурге сейчас такой странный

Ключевую ставку в России еще чуть-чуть снизили — на 0,25 пункта, теперь она составляет 14% годовых. Впрочем, на ипотечные ставки это понижение вряд ли повлияет, они по-прежнему остаются высокими.

При этом аналитики говорят, что рынок недвижимости парадоксальным образом начал оживать. Что сейчас происходит в этой сфере на самом деле и о чём говорит новое решение Центробанка, в колонке для E1.RU рассказала директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова.

Спрос на квартиры на самом деле начал расти, я могу это подтвердить по нашей собственной практике. Люди снова активно смотрят квартиры, вносят авансы, покупают — причем не только новостройки, но и вторичку. Мне кажется, на этот разворот спроса повлияли сразу три фактора.

Экономику шатает будь здоров как, и что будет дальше, толком никто не знает. Да, так происходит уже не первый год. Но раньше все эти риски хотя бы компенсировались высокими ставками по вкладам, а сейчас ставки не такие интересные.

Причем периодически в инфополе вбрасывают идею о заморозке вкладов, недавно об этом даже заявил один известный политик. Да, его тут же опровергли все, кому положено, включая главу ЦБ. Но, как говорится, осадочек остался: часть вкладчиков на всякий случай предпочли деньги забрать.

Другие инструменты для инвестирования есть, но ими мало кто умеет пользоваться, тут придется разбираться отдельно — а самым надежным и понятным вариантом у нас в России остается недвижимость.

На прошлой неделе к нам пришли сразу три таких клиента: у всех подошел к концу срок долгосрочного вклада, и стало непонятно, куда теперь перекладывать деньги. Решили — в квартиры. Точнее, двое выбрали квартиры, а один — дом с участком.

И это, в общем, оправданное решение. Говорю так не потому, что я специалист по недвижимости — я сама вкладываюсь в недвижимость, и у многих моих клиентов тоже не по одной квартире. Да, сейчас это не самый доходный актив, но если задача не заработать быстро, а именно сохранить деньги с перспективой роста на несколько лет вперед, то это по-прежнему один из лучших вариантов.

Тут всё непросто. Если смотреть статистику, вторичное жилье за эти полгода даже подорожало на несколько процентов, но средняя температура по больнице редко помогает понять, что происходит в конкретной сделке.

Дело в том, что вторичный рынок сегодня очень неоднородный. В основном среднюю цену вверх тянут квартиры в современных домах — «вчерашние новостройки», построенные за последние 15–20 лет. Со старым фондом история совсем другая. Хрущевки и брежневки или стоят на месте, или дешевеют. Я на практике вижу, что квартиры на вторичке, которые еще полгода назад мы покупали или продавали, условно, за 5 миллионов рублей, сейчас стоят 4,8 миллиона. Даже цены в рекламе слегка просели, я уж не говорю о суммах реальных сделок.

При этом рынок сейчас откровенно парадоксален, он идет немного вразрез с базовой экономической логикой. Предложение ограничено: приличных квартир по вменяемой рыночной цене на рынке немного, и их разбирают как горячие пирожки. Остается либо дорогое (квартиры в премиальных ЖК), либо квартиры по откровенно завышенной цене. Такие тоже есть всегда: когда продавцу продавать не горит, он спокойно может «повисеть» в рекламе несколько месяцев, а то и больше.

Я думаю, дело в том, что покупательная способность у людей сейчас в принципе невысокая. Даже когда речь идет о покупке квартиры — если это обычное жилье, не элитное, то они экономят как могут. Условные 200 тысяч рублей, которые удается выторговать с квартиры, сейчас сумма вполне значимая.

Сколько будет сохраняться такая ситуация, сказать сложно, но вечно она продолжаться не будет — и те, кому нужно, ей пользуются.

Они и раньше этим занимались, но сейчас начались настоящие танцы с бубном — нераспроданного жилья в новостройках накопилось много, а покупателей стало заметно меньше. Под семейную ипотеку подходят не все, а с февраля еще и ввели ограничение: ее теперь дают на одного ребенка один раз. Раньше льготные 6% могли взять отдельно папа и отдельно мама, а теперь — только кто-то один. В итоге аудитория покупателей новостроек ощутимо поредела.

Поэтому застройщики начали изобретать самые разные акции и программы. Я сейчас даже не про рассрочку и не про траншевую ипотеку — это есть уже практически у всех.

Но я сейчас о другом: каждая компания предлагает свои варианты, чтобы сделка состоялась. Например:

• По базовым правилам, семейная ипотека действует на сумму до 6 миллионов рублей под 6%, а застройщик по договоренности с банком увеличивает лимит, например, до 8 миллионов.

• Для всех покупателей предлагают субсидированную ставку 12–13% на весь срок кредита либо ставку около 7–8% на первые годы ипотеки, а дальше — уже рыночная.

• Многие застройщики предлагают так называемые акционные квартиры — скидки на отдельные лоты могут достигать 20–30%. Правда, такие предложения единичны и касаются не самых популярных планировок, но тем не менее.

• Некоторые продают квартиры с минимальным первоначальным взносом или вовсе без него, но тут надо смотреть, насколько дороже в итоге станет объект.

• Кто-то дает денежные бонусы за быстрый выход на сделку или подарки — например, кухню или финишную отделку.

• Многие предлагают скидки для участников СВО и других категорий покупателей.

Банки сейчас тоже участвуют в гонке за клиентами. По той же семейной ипотеке в разных кредитных организациях можно найти сразу несколько вариантов, и один из них может оказаться намного выгоднее другого, в зависимости от конкретного ЖК. В общем, каждый застройщик адаптирует условия под текущую ситуацию.

Поэтому цены остаются прежними или даже растут, но, по сути, девелоперы ищут способы сделать покупку доступнее именно за счет дополнительных опций.

Нет. Бежать вообще почти никогда не надо, а уж если речь про недвижимость — тем более. К этому вопросу нужно подходить с холодной, трезвой головой.

Другое дело, что руку на пульсе рынка нужно держать всегда — потому что порой самый удобный момент для покупки или продажи оказывается совсем небольшим окном. Не спешить, а внимательно смотреть. И спокойно действовать, если время пришло.

Ранее E1.RU рассказывал, что в России упало число одобрений по жилищным кредитам. Также мы писали о ситуации с семейной ипотекой.

Все материалы по теме недвижимости, в том числе о ситуации с ипотекой, мы собираем в специальном разделе.