В России отложили ужесточение условий по семейной ипотеке, но кредит проблематично взять уже сейчас. Что происходит

Несколько месяцев эксперты рынка недвижимости обсуждали перспективы изменения условий по семейной ипотеке. Вступить в силу они должны были с 1 июля 2026 года, но срок решили сдвинуть.

«Пока условия остаются прежними. На площадке правительства со всеми заинтересованными ведомствами прорабатываем различные варианты. Наша задача — повысить адресность поддержки и оказать положительный эффект на демографию.

Важно принять очень взвешенное решение. А также дать время и гражданам, и застройщикам, и банкам успеть подготовиться к изменениям программы», — сообщил заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин

При этом в Минфине уточнили, что решение об изменении условий программы будет принято не раньше 1 октября 2026 года. О том, какую возможность это даёт покупателям и застройщикам, вырастет ли сейчас число сделок, какие изменения в итоге могут внести и что в ипотечном сегменте всё же поменялось с 1 июля, E1.RU рассказали эксперты.

В начале года условия по семейной ипотеке уже ужесточали: с 1 февраля оба супруга выступают созаемщиками и не могут купить по квартире на каждого, используя льготную программу, как это было раньше. Перед вступлением этого правила в силу в стране заметно подскочили объемы выдачи семейной ипотеки, а потом так же заметно упали.

Не исключено, что и сейчас перспектива повышения ставок мотивирует большее число потенциальных заёмщиков все же оформить ипотеку.

«Минстрой РФ кажется понял, что у рынка первичной недвижимости сейчас остался только один стимул и драйвер для продаж — ожидания людей по ухудшению доступности жилья для покупки. И в последние несколько лет тут все заработало по канонам классического маркетинга: государство анонсирует очередное ужесточение условий по льготным программам и затем дает застройщикам несколько месяцев на сбор урожая из покупателей, стремящихся „успеть в последний вагон“», — говорит Никита Словиковский, основатель агентства недвижимости «Драже».

При этом эксперт отмечает, что в текущей ситуации «последний вагон» вряд ли сработает так же эффективно, как это было прежде. Дело в количестве потенциальных заемщиков, подходящих под программу — их осталось уже не так много.

«Из рынка таким способом выжимали продажи с 2024 года. Все, кто мог и хотел купить под инвест, купили. Для себя, для ребенка — тоже купили. Текущее „акционное предложение“ от государства, безусловно, подтолкнет к покупке тех, у кого возможности к покупке появились в последние полгода. Но таких людей едва ли будет много», — считает Никита С.ловиковский.

Эксперт также предположил, как может измениться ситуация с продажами на рынке новостроек. По его оптимистичному прогнозу, среднее число сделок в месяц для Екатеринбурга будет держаться на уровне 2 тысяч, а в сентябре, перед самым ужесточением, может подняться до уровня 2,5-3 тысяч. Сейчас в среднем в месяц фиксируют в районе полутора тысяч сделок.

Ещё один эксперт рынка недвижимости — основатель и гендиректор Aleka Group Александр Матофаев — назвал отказ от изменения условий по семейной ипотеке с 1 июля взвешенным решением, которое пойдёт отрасли на пользу.

«Спрос в недвижимости всегда держится на двух вещах — доходах людей и ощущении стабильности. Человек принимает решение о покупке жилья тогда, когда уверен, что справится с длинным финансовым обязательством. Любая турбулентность эту уверенность снижает, и рынок сразу это чувствует. Поэтому ключевая задача сейчас — не просто сохранить программы, а сделать их более адресными. Чтобы поддержка действительно помогала людям решать жилищный вопрос, а отрасли — оставаться устойчивой и развиваться не только в столице, но и в регионах», — отмечает эксперт.

Официальных заявлений о судьбе программы пока не было, однако «Известия» публиковали данные из проекта правил, к которым получили доступ. Издание отмечало, что достоверность документа им подтвердили два источника в банковской сфере.

Основные пункты такие:

• Дифференцированные ставки. Они будут зависеть от количества детей: один ребенок — 10%, двое детей — 8%, трое — 6%, четверо — 4%, пять и больше — 2%. Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области ставки для заёмщиков каждой из категорий будут выше на 2%. При рождении детей после оформления ипотеки ставка будет пересчитываться;

• Льготная ставка в 6% останется для тех заёмщиков, кто внесет сразу половину стоимости квартиры. В этом случае не будут влиять ни количество детей, ни регион;

• Размер кредита. Ипотечный лимит тоже изменят. В столичных регионах по семейной ипотеке можно будет взять не более 12 миллионов рублей для семей с одним ребенком, до 15 миллионов для семей с двумя детьми и до 18 миллионов — для семей с тремя и более детьми. В остальных регионах лимиты составят пропорционально 6, 8 и 10 миллионов рублей. При этом максимальный размер кредита не будет учитывать величину первоначального взноса;

• Срок кредита. Семейную ипотеку будут выдавать только на 15 лет. После этого ставку будут поднимать до ключевой и прибавлять к ней еще 2%, если куплена квартира, и 2,5% для сегмента индивидуального жилищного строительства.

Хоть обновление условий по семейной программе и отложили, важное изменение, касающееся в целом получения ипотеки, уже начало действовать. Ещё с 1 апреля банки стали строже оценивать платежеспособность заёмщиков, а теперь добавили еще и «санкции» к тем, кто не может подтвердить доход официально. В итоге объём одобрений, который и так снижается, продолжит уменьшаться.

«С 1 июля 2026 для неподтвержденных доходов вводится еще и понижающий коэффициент 10% с привязкой к региональному уровню доходов. Это делает скоринг более консервативным и сокращает число заемщиков, которые проходят по требованиям банка.

Практический эффект будет двойным: часть заявок получит отказ, а часть — меньшую сумму одобрения, из-за чего сделка может не состояться. Поэтому одобряемость ипотеки, особенно в сегменте заемщиков с неподтвержденными доходами и высокой долговой нагрузкой, действительно будет снижаться, соответственно данное ужесточение приведет к сокращению числа ипотечных сделок», — говорит Татьяна Кацер, руководитель отдела ипотеки федеральной компании «Этажи» в Екатеринбурге.

Недавно мы изучали условия по базовой ипотеке, которую в последнее время стали чаще оформлять. Какие ставки предлагают банки, смотрите по ссылке. Все материалы по теме недвижимости, в том числе о ситуации с ипотекой, мы собираем в специальном разделе.