В каких районах Екатеринбурга через 10 лет жилье подорожает больше всего. Семь территорий счастливчиков

Стоимость недвижимости в Екатеринбурге продолжает бить рекорды. Мы уже сообщали, что цены на вторичном рынке каждый месяц покоряют исторические максимумы. Не отстают и новостройки с загородным жильем. Причем принято считать, что наиболее перспективный, а значит, дорогой район для проживания — центр города. Однако такая ситуация не будет длиться вечно, и через 10 лет она кардинально изменится.

Вместе с аналитиками из компании Realiste мы подготовили рейтинг районов Екатеринбурга, которые в ближайшие 10 лет окажутся наиболее перспективными с точки зрения инвестиций в недвижимость.

Аналитики сервиса по Realiste создали систему на базе искусственного интеллекта, чтобы спрогнозировать стоимость квартир в разных районах Екатеринбурга. Для этого они сравнивали квартиры в разных кварталах со схожими характеристиками: площадью, годом постройки и этажностью. Также были учтены и другие факторы, влияющие на цену: инфраструктура, экология, уровень шума и перспективы развития района.

Затем система вычислила средние цены в разных районах по принципу биржи. Результаты анализа дают представление о том, как стоимость жилья в рамках района изменится в течение ближайших 10 лет.

Сегодня, по оценкам специалистов Realiste, наиболее переоценены Ленинский, Чкаловский, Верх-Исетский районы, а также Изоплит и Эльмаш. Аналитики объясняют высокую стоимость квартир здесь территориальным фактором, и по мере снижения его значимости недвижимость в этих районах будет дешеветь.

Кроме того, рынок жилья «перегрет» в Октябрьском районе, где близость к центру не так сильно формирует цену. И, вероятно, стоимость жилья будет снижаться не столь активно.

Аналитики уверены, что в ближайшие 10 лет наибольший прирост стоимости жилья можно будет видеть в следующих районах:

• Шарташский;

• Синие Камни;

• пространство от центра до Компрессорного завода;

• район Нижне-Исетского пруда;

• Железнодорожный район;

• Орджоникидзевский район;

• Широкая Речка.

Главная причина, по которой будет расти стоимость квартир в указанных районах, — развитие удаленной работы. Раньше при выборе жилья екатеринбуржцы руководствовались тем, насколько удобно им добираться от дома до работы. Так, горожане предпочитали Ботанический район Чкаловскому, потому что из второго в центр ехать почти на полчаса дольше. А следовательно, стоимость квадратного метра на Ботанике была на 30% больше.

По данным аналитиков Realiste, в Екатеринбурге близость к центру влияет так: каждая дополнительная минута на машине от центра к периферии делает жилье почти на 1% дешевле. Но с распространением удаленки этот фактор начинает терять значение.

В 2020 году многие компании отправили сотрудников на удаленную работу, но тогда это было связано с пандемией коронавируса. Постепенно люди начали выходить в офисы. Но остались и такие компании, которые оценили удобство удаленки и оставили работников по домам.

Второй причиной, почему удаленные районы начнут дорожать быстрее, — это улучшение транспортной доступности. Специалисты уверяют, что начнет расти популярность каршеринга и даже распространяться система беспилотных такси.

Кроме того, мы рассказывали, что в Екатеринбурге планируется развитие городской электрички (которую еще любят называть «наземным метро»). Сейчас она предполагает 8 перспективных направлений. Построить ее планируют за 5 лет и потратить на это 129 млрд рублей. Для сравнения, приблизительная цена второй ветки метро — 90–100 млрд рублей.

При работе из дома и имея проблемы с транспортом, многие люди захотят переехать из центра на окраины, где квартиры просторнее и дешевле, а экология лучше и перспективнее инфраструктура. По мнению специалистов Realiste, такой исход екатеринбуржцев приведет к перераспределению спроса: из районов-доноров — центр города с переоцененными квартирами — люди будут переезжать в районы-реципиенты — удаленные локации, где недвижимость пока дешевая.

Непредвиденные факторы

С вышеприведенным анализом не согласен начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. По его мнению, если во главу угла ставить влияние развития транспорта коммуникаций на рынок жилья, то это будет однобоким взглядом.

— Непонятно, почему Синие Камни станут одним из центров жизни в Екатеринбурге, когда они зажаты железной дорогой, там один въезд, и он застроен однотипным жильем. На стоимость влияет и тот фактор, что за те же 10 лет дома не будут молодеть. Тот же район Синих Камней станет более устаревшим. Там жилье советской постройки, а значит, оно будет терять привлекательность, — отметил наш собеседник.

Любые попытки заглянуть на 10 лет вперед и узнать, какие районы будут дорожать или дешеветь, — это полезное упражнение, но практика показывает, что в развитие рынка вмешиваются не те факторы, которые предусматривались, заметил Михаил Хорьков. Невозможно предусмотреть все моменты, которые повлияют на недвижимость в течение 10 лет. Например, еще 2 года назад никто не закладывал в модель пандемию и ускоренный переход людей на удаленную работу. Это логику предусматривали, но никто не учитывал скорости.

— Точно так же мы можем сейчас переоценивать фактор удаленной работы. В исследовании указано, что люди будут переезжать на окраины в более просторное жилье, но проблема в том, что на периферии у нас строят тесные квартиры, — уточнил он.

Новые требования

Чтобы район дорожал, он должен обновляться, нужно, чтобы в нем появлялось новое современное жилье, которое должно отвечать нынешним требованиям, уверен наш собеседник. Например, как в Академическом. Но это специфический пример, потому что этот район строили с чистого листа. Другое дело — Пионерка или Автовокзал, где есть и старый жилой фонд, и есть новостройки, где идет постоянный процесс обновления жилого фонда.

— Фитнес-центр должен открыться на современных площадях. Если в старых районах таких площадей нет, новый комплекс туда не придет. Даже если есть спрос. Это также касается сферы услуг и торговли. Если говорить об образовании, то зачастую уникальные школы реализуются лишь в современных зданиях, но, разумеется, это не единственный фактор, — подчеркнул начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости.

Он напомнил, что недавно было много обсуждений приаэродромной зоны, где нельзя будет строить.

— Риски тут даже не в том, что не появится новое жилье или его будут строить меньше. Девелоперы перейдут на другую территорию и там увеличат застройку. Эти районы, где запретят строительство, просто начнут деградировать, они будут законсервированы в том виде, в котором оказались сейчас. Они будут стареть, люди будут уезжать, в итоге недвижимость будет терять в цене, — заметил наш собеседник.

Квартира как инвестиция

Взглянуть на недвижимость как на объект инвестиций предложил руководитель аналитического отдела «Новосёл» Сергей Меньшенин. По его данным, около 20% жилой недвижимости в Екатеринбурге — это инвестиции. То есть квартиры покупались не для жилья, а для сдачи в аренду и получения небольшого дохода. Однако эксперт уверен, что многие покупают недвижимость с вынужденной целью сохранить капитал, поскольку последние годы реальные доходы населения не растут. При этом, рассматривая те или иные районы для покупки квартиры как инвестицию, следует выбрать критерий оценки.

— Если мы берем привязку недвижимости к рублю, то мы увидим одну динамику, а если недвижимость к валюте, например, к доллару США — другую. Если привязывать к стоимости нефти, то третью картину.

И такая цена практически неизменна. Да, бывают перекосы из-за скачков на нефти, но в целом именно такое соотношение, — рассказал наш собеседник.

Сергей Меньшенин добавил, что в 90-х на одного человека приходилось около 18 квадратов, а сейчас около 30 квадратных метров. И дальше эта цифра будет только расти. Но это же не говорит о том, что все стали одновременно жить в просторных квартирах. Часть населения имеет несколько объектов, которая приносит прибыль от аренды.

Отказ от недвижимости

— Рассуждая о подорожании недвижимости, я бы не стал делать акцент на тот или иной район, — пояснил руководитель аналитического отдела «Новосёл». — Если рост идет, то он проходит по всему рынку. Какой-то район чуть выше, какой-то чуть ниже. Я не считаю, что все поедут жить в Кольцово или на Широкую Речку. Насколько удобно работать там даже на удаленке? Может, люди вообще поедут за город. Здесь многое зависит от экономической и политической ситуации в стране.

Сложно рассуждать, какой район подорожает, потому что у людей может измениться отношение к недвижимости.

Кроме того, новое поколение может пересмотреть взгляд на недвижимость как на инвестиции, потому что рынок будет перенасыщен. Жилья будет много, а население у нас не растет и, более того, оно стареет.

Ранее мы рассказывали о том, что среднестатистическому жителю Екатеринбурга нужно «всего» 8 лет, чтобы накопить на однокомнатную квартиру. При каких условиях — читайте в этой публикации. Мы также сообщали, что средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке недвижимости превысила исторический максимум. В уральской столице квадрат на конец марта стоил 82 тысячи рублей. Прочитайте также колонку екатеринбургского риелтора Анастасии Поддубной. Она рассказала, чего ждать на рынке недвижимости во втором квартале 2021 года.