«Большую часть многодетных оставили за бортом». Разбираем подводные камни новой семейной ипотеки

С начала октября семейная ипотека изменилась: она стала дифференцированной, то есть ставка теперь зависит от количества детей. Из-за этого, предсказывают эксперты, объемы выдачи кредитов по этой программе могут просесть на треть. Действительно ли «семейку» станут брать меньше и в чем особенности новых правил, объясняет Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости «Метражи».

Выдачи семейной ипотеки снизятся, это очевидно. В частности, потому, что необходимое условие для ее получения, независимо от количества детей — наличие ребенка до семи лет. Если у тебя пятеро детей, ты многодетный, но все дети старше семи лет, то под семейную ипотеку ты не подходишь.

У нас среди клиентов есть многодетные, и они надеялись на облегчение условий. По факту вышло наоборот.

Но что приняли, то приняли. Надо теперь жить и работать с той программой, которая есть. Давайте поговорим, какие у нее ограничения и какие плюсы по сравнению с предыдущей — они, кстати, тоже есть.

Для начала напомню проценты и лимиты новой «семейки». Для большинства регионов (кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей) это:

• один ребенок до 7 лет: ставка 10%, лимит до 6 млн рублей;

• двое детей: ставка 8%, лимит до 8 млн рублей;

• трое детей: ставка 6%, лимит до 10 млн рублей;

• четверо детей: ставка 4%, лимит до 10 млн рублей;

• пятеро и более детей: ставка 2%, лимит до 10 млн рублей.

В любом из этих случаев в семье должен быть хотя бы один ребенок до 7 лет либо ребенок-инвалид до 18 лет.

Для ИЖС ставка остается единой: и построить, и купить индивидуальный дом можно под 6% годовых. При этом лимиты варьируются в зависимости от количества детей — по тому же принципу, как и в случае с новостройками.

Теперь — нюансы.

1. Самый явный минус — это повышение ставки для семей, где один или двое детей. Если месяц назад семья с двумя детьми могла купить квартиру под 6% годовых, то теперь ей придется брать кредит уже под 8%. Это значительное увеличение и ежемесячного платежа, и переплаты.

   
   В принципе, под 6% ипотеку таким семьям взять можно, но при этом надо либо иметь первоначальный взнос в размере 50% от стоимости жилья, либо в течение первого года ипотеки снизить остаток долга до этих же 50%. То есть людям, которые продают старую квартиру и переезжают в новую, такой вариант может подойти.
   

2. В купленном жилье надо прописаться — не позднее 271-го дня с даты регистрации права собственности на объект. Если этого не сделать, банк может посчитать договор нарушенным, со всеми вытекающими последствиями. Эту прописку надо сохранять не меньше пяти лет.

3. Семейную ипотеку с пониженной ставкой дают только на 15 лет, не больше. Что это значит? Во-первых, что ежемесячный платеж будет выше, чем если бы вы брали такую ипотеку на 20 или 25 лет. А во-вторых, требования банка к вашей платежеспособности будут строже.

Взять ипотеку на большее количество лет можно — и на 20, и на 25, и на 30, но ставка по истечении 15 лет будет рыночной. Центробанк, правда, установил границы такой ставки:

• она не может быть увеличена более чем на 4 п. п.;

• и не может быть выше ключевой ставки плюс 3 п. п.

Например, если сейчас вы возьмете семейную ипотеку под 4% годовых, то по истечении 15 лет будет 8% годовых. Если сейчас 10%, то в конце 15-летнего срока будет 14% — но может быть и меньше, если ключевая ставка в тот момент будет низкой.

У новой семейной ипотеки есть не только недостатки, но и некоторые плюсы.

1. Увеличились лимиты. Решение давно назревшее, потому что лимита в шесть миллионов рублей для многодетной семьи не хватает ни на какое жилье — ни на квартиру, ни тем более на свой дом.

   
   На днях в агентство обратилась семья, которую мы давно знаем: хотят купить у нас дом. У них четверо детей, младшему пять, и они весь прошлый год думали: покупать, не покупать и что покупать — новостройку или дом. Сбережения были, но лимита в 6 миллионов было мало, а теперь им можно взять 10 миллионов, и они решили: тогда точно дом.

   
   Да, процент в ИЖС остается как был, 6% — но денег дают больше, и можно купить что-то стоящее.
   

2. Можно учитывать взрослых детей. Многие этого не знают, но при подсчете количества детей можно и нужно учитывать всех, даже выросших. Тоже пример: пришла мама, у нее двое маленьких детей и взрослая уже дочь. Ей двадцать семь, окончила университет, работает. Мама думала, что она в семейной ипотеке проходит по схеме «двое детей», а оказалось — «трое детей». Ставка в итоге меньше, лимит больше.

3. Можно учитывать детей, которые с вами не живут. Это момент достаточно щекотливый, но о нем тоже надо знать. В нынешней версии семейной ипотеки нет требования, чтобы дети были прописаны с заемщиком: можно посчитать всех детей заемщика, в том числе от предыдущих браков.

4. С рождением нового ребенка ставка уменьшается. Если у вас был один ребенок и вы взяли семейную ипотеку под 10% — то с рождением следующего банк обязан снизить вам ставку до 8%. Говорят, что это будет работать в автоматическом режиме, но слабо верится. Заявление, скорее всего, подавать в банк будет нужно, и контролировать исполнение тоже.

   
   То есть нет необходимости ждать, чтобы получить нужную вам ставку. Например, у вас трое детей, четвертый на подходе, ставка 6% — и вы ждете, когда малыш родится, чтобы получить ставку 4%. На деле можно сейчас купить то, что нравится, а когда ребенок родится, просто снизить ставку и улучшить условия. Тем более что лимиты для троих и четверых детей в семье одинаковые — 10 миллионов рублей.

Добавлю сюда же ответы на частые вопросы клиентов. Наверняка у кого-то из читателей есть похожие.

Получается, семейной ипотеки на вторичку теперь нет? Есть. Это, конечно, отдельная боль: список городов, где можно купить такое жилье, совсем не велик — да и подходящих по требованиям домов в этих городах очень мало. Там же должны быть сравнительно свежие дома, не старше 20 лет. Но тем не менее.

Пока еще можно, например, купить такую квартиру по семейной ипотеке в Арамиле, Реже, Кушве, Серове и так далее, но реестр постоянно меняется, и надо уточнять. В целом, если семья собирается жить в конкретном малом городе ближайшие пять лет, и есть подходящая по требованиям квартира, то это может быть вполне разумная покупка.

Донорская ипотека при новых условиях возможна? Пока да. Например, паре средних лет нужна квартира. У них есть взрослые уже дети, а у тех в свою очередь тоже есть маленький ребенок. Можно взять молодежь заемщиками, а самим пойти созаемщиками и получить низкую ставку.

Либо квартира нужна как раз молодежи, но им не хватает официального дохода. Тут тоже родители могут стать созаемщиками, и молодая семья сможет взять семейную ипотеку на выгодных условиях. Я напомню, что требования к платежеспособности в этой версии семейной ипотеки выше, чем раньше.

Если я уже брал семейную ипотеку, мне больше не дадут? Если брал до 23 декабря 2023 года, то можно взять повторную ипотеку. Если брали позже, тут нужно смотреть обстоятельства: на кого она была оформлена, рождались ли с тех пор еще дети. Нужно разобраться.

Ранее объемы выдачи семейной ипотеки уже падали, а вот доля базовой ипотеки растет. Когда ставки по ней опустятся ниже 10%, читайте по ссылке. При этом основной объем сделок приходится на вторичный рынок. Что сейчас выгоднее — снимать квартиру или взять ипотеку, мы объясняли здесь.

Если вы недавно выплатили кредит за жилье или планируете сделать это в ближайшее время, прочитайте, как после этого вернуть часть денег.

Все новости о ситуации на рынке недвижимости, в том числе об ипотеке, мы собираем в специальном разделе.