Екатеринбургский закон о земле может способствовать точечной застройке

Вслед за картой зон перспективной застройки мэрия Екатеринбурга выпустила документ, который, очевидно, призван дополнить и узаконить точечную застройку. Во вторник, 12 марта, гордума утвердила закон, позволяющий выделять землю под строительство без проведения торгов, если речь идет про социальные объекты. Это значит, что любой желающий может найти в городе свободный участок и получить его, заявив, что намерен построить там детсад. Юристы утверждают, что на практике ничто не мешает застройщику возвести вместо этого развлекательный клуб или офисное здание.

Закон лишит бюджет миллионов, а город – ценной земли

Раздача городской земли теперь пойдет еще быстрее, только вряд ли от этого выиграет социальная сфера. Поправки в положение «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Екатеринбурга», по сути, являются продолжением проекта перспективной застройки, который не прошел публичные слушания, но все равно может быть утвержден властями. Эксперты, опрошенные «УралПолит.Ru», утверждают, что закон составлялся в интересах строительных организаций, близких к мэрии, и что в результате его принятия городской бюджет лишится миллионов. Им показалось подозрительным, что город так легко расстается с остатками ценной земли, которой с каждым годом становится все меньше.

Закон составлен так хитро, что его можно легко обойти и построить на участке любой другой объект, который не противоречит зонированию участка. По словам депутата гордумы Максима Петлина, об этом говорит пункт 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ: правообладатель земли может менять виды разрешенного использования участка самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласования.

Так, в зоне Ц-2 (обслуживания и деловой активности местного значения) наряду с детсадами и больницами допустимо строить офисные здания, банки, гостиницы, объекты досуга, жилые дома и даже общественные туалеты. Большой простор для идей откроется у предпринимателей, имеющих отношение к автобизнесу, так как в зоне Ц-2 можно возводить автостоянки, автозаправочные станции и автомойки.

Остается невыясненным ряд важных моментов. Так, в законе не прописано четких ограничений по объектам, которые там можно и нельзя строить. Документ составлен так, что его легко обойти, не нарушая даже федеральное законодательство. И наконец, никто из составителей закона не рассказал, как мэрия намерена контролировать и наказывать недобросовестных застройщиков.

«Закон позволяет муниципальным чиновникам бесплатно передавать землю «своим» застройщикам. При этом бюджет потеряет деньги. Чего боятся чиновники? Ведь если кому-то нужно построить детсад – он выйдет на аукцион. Если цена окажется слишком высокой и не будет желающих, то ее можно уменьшить даже до ноля. Все равно желающие в итоге найдутся. Я не помню торгов, куда бы не заявилось ни одного застройщика», – прокомментировал депутат свердловского заксобрания Владимир Коньков.

Депутаты уверены, что закон и создавался для того, чтобы облегчить застройщикам реализацию своих коммерческих проектов. И действовать они будут именно по такой схеме: менять строительный проект после того, как получат заветный участок. На заседании думы народные избранники никаких ужесточающих поправок не предлагали. Закон был принят в том виде, в котором они его получили от чиновников-составителей. Контроль над застройщиками пока обещается только на словах: вице-мэр Александр Высокинский на днях заявил, что власти будут строго отслеживать, чтобы строящиеся объекты использовались исключительно под некоммерческие цели. Подробностей не сообщил.

По словам директора юридического агентства «Юс Когенс» Светланы Корабель, теоретически ограничить застройщиков можно. Для этого нужно грамотно составить договор аренды с ним и прописать целевое использование участка. В этом случае строитель будет обязан возводить именно то, что должен по договору. Ограничить застройщика можно и с помощью наложения обременения на землю, когда в кадастровом паспорте участка отмечается, что на нем нужно построить. Но юрист признается, что даже в этих случаях застройщика будет сложно проконтролировать.

«Есть такая схема: застройщик может создать больницу на первом этаже, а последующие пять отдать под административные помещения. Второй вариант – построить социальный объект и сдать его, как и планировалось, а затем начать эксплуатировать в другом значении. Например, сделать из больницы офисное помещение. При этом во всех документах объект будет значиться как больница. По закону это возможно, так как статус помещения остается нежилым. Тут все будет зависеть от ответственности чиновников и того, насколько четко они пропишут ограничения в договоре. Но сложность в том, что мэрия может контролировать застройщика только на этапе строительства», – отмечает юрист.

Выгоду получат подрядчики и частные инвесторы

Помимо застройщиков, закон будет интересен частным инвесторам и принесет выгоду многочисленным подрядным организациям, которые и будут получать заказы на строительство точечных объектов.

«Возможно, с точки зрения заказчика строительство таких объектов будет не очень интересным. Однако данное направление однозначно вызовет интерес у подрядчиков. До сих пор находилось много строительных организаций, которые откликались на это и были готовы к реализации таких проектов. К тому же пора привыкнуть к мысли, что строительные компании давно не получают каких-то сверхприбылей, как это принято считать в нашем обществе», – комментирует директор по инвестиционному строительству ЗАО «ЮИТ Уралстрой» Александр Погончик.

Депутат гордумы Илья Тыщенко отметил, что закон рассчитан в первую очередь на частных инвесторов: «Мы и не говорим о том, что застройщики тут же кинутся приобретать землю. Скорее это будут частные инвесторы, которые, например, занимаются строительством и эксплуатацией детсадов». Депутат не особенно опасается, что инвестор может и переделать проект под что-то другое.

«Допустим, есть двор, где можно построить детсад. Если инвестор решит построить там бизнес-центр, то он должен понимать, что такое здание попадает под другие нормы – к парковке, путям подъезда. Если застройщик возведет офисник или торговое здание без парковки, то туда никто не поедет. Я, конечно, допускаю, что кто-нибудь может такое замышлять, но искать везде подвох и не принять закон – это неправильно», – сообщил депутат.

Новый закон открывает бизнесу прекрасные перспективы по точечной застройке. Администрация при этом сделала все, чтобы упростить ему процесс получения земли. Свободную землю застройщики и инвесторы могут найти по карте перспективной застройки – достаточно обратиться в районную администрацию и департамент архитектуры и градостроительства. Нельзя отрицать и выгоду, которую получат аффилированные к мэрии структуры – особенно подрядные и строительные организации. Они не только получат землю бесплатно, но еще и могут действовать на полученных участках практически бесконтрольно. Единственный способ изменить ситуацию – написать ограничительные поправки.

Фото: Официальный портал Екатеринбурга