Как деревья защитят город от грязи и почему в Екатеринбурге не будет дешёвого жилья: интервью с Владимиром Крицким

Е1.RU продолжает цикл интервью с ведущими застройщиками Екатеринбурга. В этот раз с нами побеседовал управляющий ЗАО "ЛСР. Недвижимость-Урал" Владимир Крицкий.

"Группа ЛСР" в недавнем прошлом построила огромный квартал "Калиновский" на Эльмаше, малоэтажный "Мичуринский" на Широкой речке, большой микрорайон "Рассветный" на ЖБИ на месте бывшего завода. В 2016 году "Группа ЛСР" объявила о ещётрёх больших стройках будущего, а руководитель уральского подразделения плотно участвует в градостроительной политике Екатеринбурга – и как депутат Гордумы, и как участник областного Градсовета.

– Во-первых, Владимир Павлович, хочется спросить вас как градостроителя, депутата, бывшего вице-мэра по капстроительству, о проблеме городской грязи. Недавно она очень громко обсуждалась – а с вашей точки зрения, что нужно делать, как нужно планировать город, чтобы её не было – ну хотя бы в новых районах?

– При застройке мы получаем техусловия, в том числе по строительству ливневой канализации. Нужно просто их выполнять.

– Получается, по всему городу их не выполняли?

– Нет, не так. Это многогранная проблема – с какой-то одной стороны обсуждать её невозможно. Вот скажите, а где в России весной было чисто?

– Мы как-то уже привыкли к "вылизанному" центру Москвы в любое время года.

– Как это вообще можно сравнивать? Хорошо, пусть будет один город, столица, причём её центр, – назовите теперь другой.

– Навскидку не скажу.

– Не скажете, потому что везде ситуация одинаковая.

– Почему?

– Потому, что мы, люди, не привыкли наводить чистоту. Потому что машины бросаем, где попало, заезжаем на газоны. Посмотрите, сколько грязи разносится! На строителей начинают кивать: мол, стройки у них грязные. Ничего подобного, строительство – это единственная сфера, за которой сегодня внимательно надзирают. Нас проверяют квартальные, Архстройконтроль, Госжилстройнадзор, прокуратура – и все они готовы предъявить нам все наши недостатки. Другие сферы никто не проверяет.

Покажите мне человека, которого оштрафовали за парковку на газоне! Он видит, что грязь непролазная, но бросает свою машину, и ему всё равно. Тот же Академический: паркинги не покупают, а паркуются на любых свободных участках. И пока не будут серьёзно штрафовать за это дело, будут такие нарушения. И я очень давно говорил, ещё когда в администрации работал: не нужно нам такого количества газонов. И по этому вопросу мы с коллегами всегда спорим. Мы газоны делаем вместо того, чтобы применять вертикальное озеленение.

– Деревья сажать?

– Сажать деревья! Делать приствольные решетки, а для остального пространства делать твердое покрытие. Прошла поливомоечная машина – смыла всю грязь. Везде идут этим путем – мы почему идём другим? Я эту позицию отстаивал и всегда буду отстаивать.

– То есть газоны нужно просто превратить в твёрдые площадки с деревьями?

– Конечно. Если мы говорим об экологии, то проблему выработки кислорода решат деревья и кустарники – безусловно, даже лучше, чем трава. С газонов течёт грязь, их "разъезжают" машинами, образуется уровень земли выше поребрика – вот вам ещё вклад в "чистоту". Но давайте не будем драматизировать. Идёт планомерная работа: глава администрации поставил перед службами задачу навести порядок в городе в течение апреля. В мае дадим реальную оценку, как сработали службы в этот период времени. И что город не чистится – я не соглашусь. Другое дело, что когда паниковали – тогда снег ещё лежал на газонах, а где он сошёл, было сыро. Когда этот период заканчивается, начинается массовая чистка города.

– Где в Екатеринбурге газоны точно неуместны? Можете привести пример?

– Улица Маршала Жукова, самый центр города: зачем там такой ширины газоны? Да и любая улица – у нас так сложилось исторически.

– Это советской застройкой заложено?

– Маршала Жукова как раз застраивалась совсем недавно. В кварталах советской застройки – хотя там как раз встречается умеренность – такое бывает; но они и рассчитаны были на несколько иной образ жизни. А сейчас делают газоны по 6 метров, по 9 метров – зачем такая ширина? По денежным затратам их содержание – недешевое удовольствие в наших-то климатических условиях: надо травку подсадить, надо её удобрить, надо её скосить. А ради чего это? К тому же газоны не подлежат механизированной уборке и всё нужно делать вручную.

– Владимир Павлович, теперь ближе непосредственно к стройке. Что сейчас со спросом на жилье происходит? На мой взгляд, мы столкнулись с нестандартной ситуацией: была ипотека с господдержкой, потом её хотели закрыть, но не закрыли – и сейчас люди перестали торопиться…

– Торопиться они перестали не поэтому. Происходит экономический кризис, и строители его всегда чувствуют первыми, а выходят из него последними – потому что у нас много "смежников": и в транспортной сфере, и в промышленности, и в банковской сфере, и так далее. Мы потребляем большое количество продукции, проблемы есть и у поставщиков, и у нас. Плюс вы же видите: на промышленном производстве и в других отраслях идут сокращения – об этом периодически сообщают СМИ. У людей падают доходы, растёт цена потребительской корзины, и когда у человека стоит выбор – семью кормить-одевать или покупать квартиру, что он выберет?

– Первое.

– Да. И денег у людей стало меньше, и банки стали жестче подходить к вопросам выдачи ипотеки, и объём продаж недвижимости сократился у всех. Ажиотажный спрос 2014 года и начала 2015-го не мог быть бесконечным – долговременные графики объёма продаж и строительства всегда выглядят как синусоиды, никогда нет постоянно высоких значений. К слову, и задача, которую государство пыталось решить, – программа "Жилье для российской семьи", квартиры по цене 35 тысяч за "квадрат"для отдельных категорий покупателей – тоже не решена. Её начали методологически неправильно, когда пообещали господдержку – 4 тысячи рублей на квадратный метр – на строительство сетей застройщику из федерального бюджета. Зная методы бюджетного финансирования, я вас уверяю – этого не будет никогда. Напрямую именно из госбюджета частной структуре никто деньги не перечислит. Должна быть сначала отработана схема по передаче этих денег иным уровням бюджета.

– И никому ещё денег не перечислили?

– И не перечислят. По такой схеме – не смогут. Второе: список очередников застройщик сам утвердить не может – ему должны это сделать органы власти. Фактически эти списки по программе "Жилье для российской семьи" должны выдать на момент окончания строительства. Застройщик не будет вкладывать свои собственные оборотные средства, если есть риски, что квартиры у него, в конце концов, не купят.

– Ну в пригородах Екатеринбурга есть проекты – насколько они глубоко погрузились в эту программу?

– Массовой стройки по этой программе я не вижу – она не начинается по перечисленным причинам.

– А вам в итоге потребовалась в связи с кризисом определенная оптимизация работы? Материалы, перевозки подорожали.

– Мы и так оптимально работаем. Сдаём порядка ста тысяч жилья в год. Мы на любой проект смотрим с точки зрения оптимизации, с точки зрения металлоёмкости и бетоноёмкости. У нас есть очень конкретно заданные ориентиры, четко отработанные регламенты, в рамках которых мы проводим тендерные процедуры. У нас прозрачная система контроля: мы ведь не работаем по принципу – строим всё, что захотим и как захотим. У нас есть регламенты, мы всегда проверяем и проект, и все этапы строительства: если нас что-то не устраивает – заставляем подрядчика переделывать. С поставщиками работаем очень активно, в начале года заключаем договоры на весь год, рассчитываем наперёд затраты: понимаем, что и сколько будет стоить.

– У нас есть несколько вопросов от читателей Е1.RU. Жильцы ЖК "Татищев" недовольны работой УК "Екатеринбург", форум постоянно пополняется сообщениями об очередных конфликтах. Вы как-то берёте такие вопросы на контроль? Как выстраиваете работу с управляющими компаниями ваших ЖК? Не только в "Татищеве".

– Согласно законодательству, мы заключаем договор с управляющей компанией на срок 3 месяца для передачи квартир жильцам: это необходимо, чтобы запустить лифты, обеспечить дом водой и так далее. Однако по прошествии этого срока жильцы могут сами переизбрать управляющую компанию, организовав встречу и собрав подписи.

– От жильцов "Мичуринского" поступают жалобы на дороги.

– Магистральная дорога в "Мичуринском" – это вопрос администрации города. Мы строим за свой счёт внутренние дороги. Отмечу, что любое малоэтажное строительство обходится дороже, чем многоэтажное: или 25-этажку построить и провести к ней сеть, или застроить площадь первой очереди "Мичуринского" почти в 25 га – представляете, сколько сетей необходимо было построить? Но мы совместно с администрацией района занимаемся вопросом подъездных путей. В мае и июне будет отремонтирован участок улицы Медногорской (от Ручейной до посёлка "Мичуринский"), приведён в порядок участок улицы Майской (от Ручейной до посёлка "Мичуринский"), обустроена временная остановка общественного транспорта на перекрестке Ручейная – Медногорская и пешеходная зона вдоль Медногорской.

Вообще, дорожная ситуация в районе Академическом, застройки Широкой Речки уже достигли высокой степени напряженности – там дорогу нужно было строить ещё вчера. Я думаю, в ближайшее время начнут. Эта дорога позволит соединить ЕКАД с Академическим микрорайоном. Ну и со всеми объектами, которые строятся параллельно. Тогда всё, Академический вздохнет: у них будет два выезда, один – на Онуфриева, второй – на ЕКАД.

– Какие объёмы ввода запланированы на 2016 год?

– Примерно на том же уровне, что и в прошлом. Кстати, в 2015 году мы достаточно много построили социальных объектов. Большой детский сад на 350 мест в ЖК "Рассветном" введён в эксплуатацию. Это первый комплекс в городе, в дома которого жильцы заселяются уже после того, как начал работать новый детский сад. Сейчас мы заселяем два дома – 2 и 3 – куда заезжает достаточно много семей с детьми, и им не надо думать, в какой садик вести детей. В ЖК "Мичуринский" в прошлом году началось строительство образовательного центра новой формации: он сочетает в себе детский сад на 150 мест и общеобразовательную школу на 825 мест под одной крышей.

– Ещё хотим расспросить вас о трёх новых проектах «Группы ЛСР»: новом квартале в Пионерском посёлке, рядом с Сулимова и Блюхера на месте бывшей военчасти, новом доме на Сортировке и 26 гектарах на Широкой Речке под новый микрорайон на стыке с Академическим.

– На нашей площадке в Пионерском посёлке когда-то был автобат – стоял автомобильный батальон. Потом Минобороны решило его вывести из своего состава, землю выставили на торги, её выкупили предприниматели, а мы выкупили у этих предпринимателей. Если точнее, то изначально МУГИСО продавало только имущество – 23 объекта недвижимости без земельного участка, который потребовал оформления. Мы купили уже в комплексе и объекты недвижимости, и участок. Там мы и собираемся строить – в рамках стратегии развития и в рамках Генерального плана Екатеринбурга. О том, что эта территория должна быть застроена объектами жилого и гражданского назначения, разговор шёл давно.

– А сейчас там что находится? Судя по картам – автосервисы разнообразные.

– Автосервисы сегодня незаконно занимают эту территорию. Мы там не собираемся развивать никакую сферу деятельности за исключением жилищного строительства. Владельцы сервисов могут выйти на нас с инициативой. Либо мы с ними выстроим отношения, и они в течение какого-то периода будут арендовать эти помещения, либо мы прекратим эту деятельность, поскольку согласований на неё мы никому не давали. К этому надо спокойно относиться – это детали, которые возникают в процессе изменения будущего назначения территории.

– Автобат, автобизнес – там после бензина никакой рекультивации участка не потребуется?

– Любому освоению участка предшествую изыскания – геодезические, геологические, экологические. После их проведения, если что-то потребуется – выполним.

– На предварительной схеме планировки можно заметить четырёхугольные башни-свечки. Почему решили там строить такие здания?

– Во-первых, это всё-таки предварительный эскиз, но, в принципе, наличие "свечек" очень благоприятно для обеспечения инсоляции. Возможно, будет что-то другое, здесь нам важно исходить из двух принципов: чтобы объект выигрышно выглядел и обеспечивал комфорт проживания.

– Проект на Сортировке, на Расточной – он у вас достаточно долго уже "в земельном банке". Вы, наконец, на него выходите, получается?

– Да. Это 25-этажный жилой дом. Мы купили под него на открытых торгах руинированное здание у Свердловской железной дороги.

– Это же бывший садик?

– Это руинированное здание. Может быть, там и был когда-то садик в советское время, но по документам там никакого садика нет. Его использовали как офисное здание, а потом бросили.

– Почему вам понравился именно этот участок?

– Мы исходим из того, что, работая в сегменте экономкласса, крайне мало строим в районах, приближенных к центру. И если вы посмотрите географию нашей застройки, то увидите, что мы стараемся строить практически во всех районах. Основываемся на двух принципах: во-первых, не стоит строить в одном районе, так как могут быть проблемы с реализацией – появляется внутренняя конкуренция, которую мы создаем сами себе. А во-вторых, в каждом районе существует спрос, который мы должны удовлетворять.

– Хорошо, а новый проект на Широкой Речке – расскажите о нём?

– Мы с нашим партнером купили большой участок в Академическом, утвердили его проект планировки, сейчас начинаем разработку проектной документации по первому кварталу. Площадка большая, одновременно мы застройку начать не можем и дальше расходимся – каждый из нас определил себе квартал, с которого начнёт: с разделением получилась сложная конфигурация, поскольку у нас пересекаются земельные участки. Но мы приняли принципиальное решение, что вместе будем вести работы по магистральным сетям и большому благоустройству – квартал пересекает Патрушиха, нужно будет формировать вдоль неё парковую зону и делать откосы реки. Нашу застройку также пронизывает общая пешеходная зона – всё это мы будем делать вместе, чтобы не получилось разнотипного восприятия.

– Дворы закрывать будете?

– Обязательно.

– Как будете решать парковочный вопрос?

– Наземными паркингами. Подземные смысла строить нет: они очень дорогие, спросом у населения не пользуются, и, кроме проблем, в данный период времени ничего не создают. Мы их реализуем не годами, а десятками лет. А наземные паркинги – это конкурентоспособная продукция, они при нормальном проекте достаточно дешевы, пользуются спросом и дают людям возможность поставить свою машину на охраняемую территорию и приобрести себе постоянное место для парковки. Аренду вводить не будем. Может быть, временно – если уж совсем не будут покупать. Но мы не зря хотим строить именно надземные паркинги…

– В Академическом был период, когда паркинг – подземный – можно было купить чуть ли не от 200 тысяч рублей. Помогло-не помогло, не знаю, но даже в надземных паркингах вряд ли можно сделать предложение доступнее.

– Мы ориентируемся на 350 тысяч в реализации – себестоимость строительства очень близка к этой цифре. Прибыли мы на этом не получаем, но сознательно идём на строительство паркингов, чтобы решить проблему жильцов.

– А по поводу трамвайных путей до ЖК "Мичуринский" и нового квартала на Широкой Речке уже можно что-то сказать?

– Одно из подразделений "Группы ЛСР" в Санкт-Петербурге в рамках частно-государственного партнёрства ведет программу по строительству и эксплуатации трамвайной линии в Санкт-Петербурге. Данное подразделение проводит предварительную оценку проекта строительства линии скоростного трамвая от "Мичуринского" через Академический в центр Екатеринбурга. После выстраивания финансово-экономической модели будет принято решение о его реализации.

– Что касается позиции "не строить в центре" – это принципиально для уральского подразделения "Группы ЛСР" или вы ждёте какого-то момента?

– Может быть, и возникнут такие моменты и мы будем строить в центре, но у нас большие производственные мощности по производству стройматериалов. Мы, помимо строительства, должны максимально пытаться загрузить заводы, чтобы обеспечивать работой людей и строить здания в тех изделиях, которые мы выпускаем сами. Бесшовная панель – отличная технология. Допускаю, что где-то мы ещё будем использовать монолит – как на ЖК "Флагман", но максимально будет применяться сборный железобетон. Кстати, когда на "Флагмане" построят и монолитный дом, и панельный, давайте встретимся там – даю гарантию, что вы не увидите вообще никакого отличия.

– Хорошо, а может прийти момент, когда вы зайдёте в центр с проектом апартаментов? Тоже достаточно "экономный" сегмент.

– Сегодня в нормативной документации такого понятия нет. Во всем мире это жилье временного проживания, отели, в которых люди живут подолгу. У нас развиваются эрзац-апартаменты: имея земельные участки, некоторые игроки пошли на строительство объектов "под маркой" жилья. Для строительства жилья по законодательству землю можно приобрести только на аукционе. А эти земли были куплены под иное назначение, жильё там строить было невозможно – поэтому застройщики пошли по пути апартаментов. Город правильно сделал, прописав, что с этого года апартаменты должны отвечать всем требованиям жилых помещений. И если эту политику действительно выдержат – все будут строить жильё, а не апартаменты.

– Ну, кроме люксовых предложений, которые любопытны сами по себе, в самом центре реализуют несколько проектов апартаментов "бюджетного" сегмента – они не на окраине, но цены там такие, что трудно не заинтересоваться. И это все перестает быть экзотикой.

– А что будет в эксплуатации? Построить-то легко, а что будет дальше с точки зрения эксплуатации? Проживание в апартаментах будет дороже, чем проживание в квартире. Это нежилая недвижимость – и налоги, значимость которых в дальнейшем содержании жилья неуклонно растет, на неё будут в разы выше, чем на жилую. Это мировая практика. Налог на землю под многоквартирными домами у нас же никто никогда не платил – платили за содержание помещений; сейчас же вводится единый налог, который будет состоять из суммарных значений налога на помещения и налога на часть земельного участка. Вы увидите, что платежи будут существенными. Кроме того, посмотрите – строится рядом объект на 600 апартаментов на площади в 0,3 гектара, парковка на 16 автомобилей. Жители ближайших домов решительно настроены поставить на своей территории ограждения. Чтобы больше не повторялась эта история, сегодня прописано: всё проектирование апартаментов вести по нормам для жилых помещений.

Читайте также:

Валерий Ананьев, «Атомстройкомплекс»: «Чем выше плотность города, тем интереснее жизнь: не хочешь движения –живи в усадьбе»

Владимир Копылов, ГК «Стройтэк»: «Дорогу от Широкой Речки к Академическому построим мы»

Фото: Дмитрий ГОРЧАКОВ / E1.RU; Артём УСТЮЖАНИН / Е1.RU; предоставлено читателями