Обновляем ипотеку: как снизить ставку?

Ставки по ипотечным кредитам повсеместно снижаются. Извлечь из этого пользу могут даже те, кто оплачивает ипотеку уже не первый год.

Нынешней весной многие банки решительно снизили ставки по ипотечным кредитам — сегодня жилье в ипотеку можно приобрести даже под 10 % годовых. Однако не стоит сокрушаться, если вы взяли ипотечный кредит несколько лет назад, когда ставки были выше. Сегодня есть способ сэкономить на ипотеке «задним числом» и переоформить, а точнее — рефинансировать свой кредит под более выгодный процент.

«На рынке Екатеринбурга активизировались ипотечные заемщики, которые стремятся рефинансировать свои кредиты, — рассказал руководитель центра ипотечного кредитования «Екатеринбургский» банка «Российский капитал» Дмитрий Мочалин. — Сегодня сложились благоприятные условия для рефинансирования ипотеки: ставки ниже, чем в «докризисный» период, и, конечно, многие задумались, как можно сэкономить. Поэтому спрос на этот инструмент сегодня растет. Я связываю это с тем, что люди берут ипотечные кредиты осознанно и знают цену деньгам».

Эту точку зрения разделяют и другие представители банковской сферы. Так, по мнению управляющей екатеринбургским филиалом ЮниКредит Банка Кристины Волковой, в 2017 году на рефинансирование приходится около 40 % выдач ипотечных кредитов: «Потребность в рефинансировании, с учетом снижения стоимости кредитов, постоянно растет», — констатирует эксперт.

По оценке руководителя ипотечного банка «ДельтаКредит» в Екатеринбурге Алены Павловой, наиболее активно за рефинансированием обращаются граждане, которые взяли ипотеку в последние два-три года: «Рефинансирование сегодня интересно заемщикам, оформившим ипотеку в конце 2014 — начале 2015 года во время существенного повышения ставок. В последнее время они действительно все чаще обращаются в банки».

Как это работает

По сути, рефинансирование — это получение нового кредита с целью досрочно погасить старый. Разница между старой и новой ставкой — это та самая выгода, которую может получить счастливый обладатель ипотечного кредита.

«Экономия получается ощутимой, даже если ставки отличаются не больше, чем на 1 процентный пункт (например, если «старый» кредит взят под 12 %, а новый — под 11 %. — N1.RU), — считает Кристина Волкова. — Даже в этом случае разница между платежами «по-старому» и «по-новому» обычно составляет несколько тысяч рублей в месяц. При этом рефинансировать ипотеку можно со снижением срока кредитования. Если уменьшить срок наполовину — например, с 20 лет до 10, то переплата по процентам сократится как минимум вдвое».

Какова выгода

Сегодня в банках Екатеринбурга можно рефинансировать ипотеку по ставкам от 10 % до 11,25 %. Какой должна быть разница между ставками старого и нового кредита, чтобы процедура рефинансирования была максимально выгодной?

«Даже если у клиента был оформлен ипотечный кредит под 12 %, который он рефинансировал под 11,25 %, он, несомненно, выигрывает по итоговой переплате, — убежден Дмитрий Мочалин. — Да, рефинансирование предполагает дополнительные единовременные затраты — например, необходимо провести оценку залоговой квартиры. Кроме того, банк, в котором оформлен старый кредит, может выдавать за отдельную плату справки о качестве обслуживания кредита. Однако в долгосрочной перспективе клиент все равно выигрывает».

Эксперт также добавляет, что каждый заемщик может оценить свою выгоду, воспользовавшись любым из доступных в интернете ипотечных калькуляторов и сравнив параметры старого и нового кредита.

Как считает Кристина Волкова, рачительному хозяину просто необходимо рефинансировать ипотеку, взятую под 11–13 % и дороже, по ставкам 10–10,9 % годовых: «Если вы взяли в ипотеку 2 млн руб. под 13 % годовых, ежемесячный платеж составит 25 305 руб. Но если рефинансировать этот кредит под 10,9 %, то платеж уменьшится до 22 607 руб. Выгода почти в 3 тыс. руб. в месяц может оказаться очень полезной, например, для молодой семьи, и в конечном итоге сложится в существенную экономию за весь срок кредитования».

Впрочем, как дополняет Алена Павлова, конкретную выгоду нужно рассчитывать индивидуально в каждом случае: «Этот показатель зависит не только от ставки, но и от срока, в течение которого заемщик уже платит кредит. Чем меньше времени прошло с оформления первой ипотеки, тем больше будет экономия от рефинансирования».

Эксперт рекомендует рассчитать переплату, которую вам осталось внести по имеющемуся кредиту, и запросить у потенциального кредитора данные о сумме переплаты в рамках рефинансирования. После этого из первой суммы нужно вычесть вторую, а из получившегося результата вычесть стоимость оформления новой сделки (см. ниже).

«Если заемщик должен банку 2,8 млн руб., а оставшийся срок кредитования — 14 лет при ставке 13 %, то рефинансирование кредита под 10,5 % сэкономит заемщику более полумиллиона рублей переплаты», — приводит пример эксперт.

Каковы затраты

В зависимости от особенностей политики того или иного банка сумма дополнительных затрат на рефинансирование может незначительно изменяться. Однако главными статьями расхода станут следующие:

Как происходит рефинансирование ипотеки

Как рассказала г-жа Волкова, для рефинансирования ипотечного кредита необходимо иметь положительную кредитную историю и не менее года обслуживания ипотеки, которую вы собираетесь рефинансировать. Также необходимо иметь 2 года общего стажа, причем непрерывного — не менее года.

«На этапе рефинансирования ипотеки у клиента вряд ли возникнут сложности, потому что алгоритм действий будет точно таким же, как при подаче заявления на первый кредит. Клиент подает заявку и документы, получает одобрение — и выходит на сделку», — сообщила Алена Павлова.

Дмитрий Мочалин согласен: «В рефинансировании нет абсолютно ничего сложного. Все сделки можно разделить на три этапа: подготовка пакета документов для проверки платежеспособности клиента, предоставление документов по залоговой недвижимости и подписание кредитной документации».

Имейте в виду, что ранее N1.RU рассказал, как оформить наследство на квартиру и что выгоднее — ипотека или аренда.

На портале N1.RU вы можете подобрать новую квартиру, продать старую и узнать последние новости рынка недвижимости. В базе N1.RU вы также можете найти подробную информацию о новостройках, загороднойи коммерческой недвижимости.