28 января пятница
СЕЙЧАС -16°С

В Екатеринбурге надувается ипотечный пузырь? Разбираемся, чего ждать от бесконечного роста цен на жилье

Эксперты объяснили, при каких условиях стоимость квартир может рухнуть

Поделиться

Объясняем, за чем следить на рынке жилья

Объясняем, за чем следить на рынке жилья

Поделиться

Вместе с ростом стоимости квартир в Екатеринбурге постепенно образуется ипотечный пузырь. При самых неблагоприятных обстоятельствах это может привести к проблемам у банков, которые выдают кредиты на квартиры. Стоимость жилья при этом, конечно, рухнет. Но людям, которые берут недвижимость по нынешним ценам, будет проще отказаться от квартир, чем расплачиваться с долгами.

— Сейчас застройщики обладают бонусом в виде льготной ипотеки, — рассказал E1.RU директор Регионального центра оценки и экспертизы Алексей Тананов. — Строители видят ажиотажный спрос и поднимают цены. Ситуация достигла такого уровня, что разрыв между ценой на первичном и вторичном рынке уже становится опасным.

Эксперт объяснил это на конкретном примере.

Квартира-студия в микрорайоне Солнечном площадью 31,4 «квадрата» со сроком сдачи в первом квартале 2023 года стоит 3,721 миллиона рублей. Цена за квадратный метр — 118 503 рубля.

Точно такая же квартира-студия продается в Солнечном на вторичном рынке за 3,150 миллиона рублей. Площадь — 31 квадратный метр, 2017 года постройки. Цена за «квадрат» — 101 612 рублей.

Разрыв в стоимости составляет 571 тысячу рублей. Первоначальный взнос 15% на новую квартиру из приведенного примера — 562,6 тысячи рублей.

Опасный разрыв между ценами на первичку и вторичку уже докатился до Солнечного

Опасный разрыв между ценами на первичку и вторичку уже докатился до Солнечного

Поделиться

— Если взглянуть на ситуацию «в объеме», становится понятно, что при выборе новостройки в данном случае человек фактически теряет первоначальный взнос. На вторичном рынке цена его квартиры будет существенно ниже, а на вторичку квартира переходит уже в момент покупки, — объяснил Алексей Тананов. — И если вдруг человек не сможет платить ипотеку, то и банк не сможет продать квартиру по той цене, по которой ее реализовал застройщик.

По словам эксперта, залоги с торгов продаются со скидкой к рыночной цене. Как правило, она составляет 15–30%. Когда таких залоговых квартир станет слишком много, это в конечном итоге может привести к большим проблемам у банков. В США это погубило две крупнейшие кредитные организации — Lehman Brothers и Bank of America.

Как объяснил наш собеседник, больше всего новостроек берут с помощью ипотеки, и здесь существенная часть рынка принадлежит «Сберу», ВТБ и Газпромбанку. Алексей Тананов уточнил, что Центробанк вряд ли даст потонуть нашим банкам, но ситуация будет малоприятная.

Если на рынок выйдет много залоговых квартир, которые отошли банку из-за невыплат по ипотеке, цены на жилье начнут снижаться

Если на рынок выйдет много залоговых квартир, которые отошли банку из-за невыплат по ипотеке, цены на жилье начнут снижаться

Поделиться

— Основной катализатор для негатива на рынке, каким бы странным это ни казалось, — льготная ипотека, — подчеркнул эксперт. — Именно из-за нее формируется такой разрыв в цене между первичным и вторичным рынком. На вторичном рынке льготных ставок нет. Благо летом условия по льготной ипотеке поменялись, люди стали брать ее немного реже. Это должно чуть-чуть охладить рынок. Но у застройщиков аппетит уже разыгрался, цены будут снижаться медленно, люди всё равно продолжат покупать квартиры и брать кредиты. Лишь бы давали.

Вторая сторона проблемы — в том, что эпидемия коронавирусной инфекции не заканчивается, а реальные доходы год от года падают и денег у людей больше не становится, добавил наш собеседник. Вероятность того, что многие не смогут обслуживать ипотечные кредиты, растет. Когда начнутся очередные локдауны, люди будут лишаться работы и ипотеку платить не смогут.

На ситуацию также негативно влияет постоянно растущая инфляция. Расходы на продукты и коммунальные услуги увеличиваются, обслуживать кредиты становится всё сложнее.

— При самом негативном варианте развития событий люди, которые сейчас брали ипотеку по высокой стоимости, поймут, что обслуживать кредит им невыгодно и дешевле вернуть залог, расставшись с квартирой, — уточнил эксперт, — Например, человек покупал квартиру за 5 миллионов рублей. Из-за общего падения цен она подешевеет до 3,5 миллиона, а ему еще платить ипотеку многие годы. В итоге он заплатит за жилье 10 миллионов рублей. Но зачем ему это? Проще будет вернуть квартиру.

Пузырь на рынке недвижимости действительно есть, согласилась директор агентства «Метражи» Екатерина Торопова.

— Насколько быстро он лопнет? Всё зависит от глубины экономического кризиса и решений нашего правительства, — считает собеседница. — Сейчас есть два комплекса факторов, которые влияют на этот пузырь: одни его сдувают, другие поддерживают.

Главный охлаждающий фактор сейчас — это инфляция, уточнила риелтор.

— У среднестатистической семьи инфляция съедает всю зарплату, и ни про какую ипотеку большинство людей думать уже не хотят, — уверена она. — Люди живут сейчас одним днем: главное, чтобы хватило денег на самые насущные нужды. Да и цены на недвижимость поднялись настолько, что страшно смотреть. Плюс банки начинают поднимать ипотечные ставки, мы уже получаем уведомления об этом. Всё это существенно охлаждает перегретый рынок.

В 2021 году застройщики ввели в эксплуатацию рекордное количество новостроек

В 2021 году застройщики ввели в эксплуатацию рекордное количество новостроек

Поделиться

Вместе с тем резкого падения спроса, скорее всего, не будет, подчеркнула Екатерина Торопова. Во-первых, жизнь идет своим чередом, несмотря ни на какие кризисы. Люди женятся, разводятся, кто-то съезжается, кто-то разъезжается, кому-то надо продать квартиру, кому-то купить, кому-то переехать в другой регион.

— Во-вторых, льготная ставка на новостройки не вырастет до июля следующего года, — рассказала она. — Под 6–7% покупать всё равно будут, правда, преимущественно жилье экономсегмента: кредитный лимит ограничен тремя миллионами рублей. В-третьих, строительную отрасль поддерживали, поддерживают и будут поддерживать на самом высоком уровне. Возможно, введут еще какие-то программы.

Риелтор добавила, что в обозримом будущем стоит ожидать постепенного падения цен — в первую очередь, на вторичное жилье. Застройщики будут держать цены, сколько смогут. Правда, и им периодически придется объявлять какие-то акции и скидки, чтобы поддержать угасающий спрос.

— Тем более что доверие покупателей к новостройкам снижается из-за качества строительства, — заметила Екатерина Торопова. — Я получаю обратную связь от наших клиентов, которые купили квартиры на первичном рынке, и понимаю, что качество жилья, сданного в этом году, намного ниже, чем еще год назад. Причина понятна.

Эта экономия ударила прежде всего по покупателям, которым в этих домах жить.

Ранее мы рассказывали, что еще никогда за всю историю рынка недвижимости Екатеринбурга не было такого огромного количества предложений в новостройках. А вот мизерный объем на вторичном рынке уже бывал — правда, в далеком 2007 году. Мы объясняли, за чем следить, чтобы не упустить квартиру мечты.

Почитайте также обзор самых востребованных жилых комплексов в Екатеринбурге. Еще мы разбирались, в каких районах недвижимость будет дорожать больше всего в течение десяти ближайших лет.

По теме (15)

Автор

оцените материал

  • ЛАЙК14
  • СМЕХ39
  • УДИВЛЕНИЕ10
  • ГНЕВ8
  • ПЕЧАЛЬ6

Поделиться

Поделиться

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter