Что будет с ценами на жилье в Екатеринбурге в ближайшие полгода? Четыре главных тренда

Никогда ранее за всю историю рынка недвижимости Екатеринбурга не было такого огромного количества предложений в новостройках. А вот мизерный объем на вторичном рынке уже был, правда, в далеком 2007 году. Сейчас же цены на квартиры неумолимо растут, и когда это закончится, пока неясно. Но мы выяснили, что сейчас есть четыре тренда, за которыми стоит следить, чтобы не упустить жилье своей мечты (и не переплатить за него).

Большой объем квартир на первичном рынке, снижение предложения на вторичном рынке, высокие инфляционные ожидания и низкие ипотечные ставки — именно эти четыре тенденции толкают вверх рынок недвижимости в Екатеринбурге и влияют как на спрос, так и на предложение.

Больше новостроек

— Застройщики сейчас испытывают оптимизм, потому что продажи в последние полтора года были хорошими, и большой объем предложения в новостройках сейчас — это результат этих самых продаж, — пояснил начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Такая ситуация сложилась, потому что Екатеринбург отличается от многих других городов, уточнил наш собеседник. Уральские застройщики оказались очень гибкими, они быстро среагировали на рост спроса и приступили к насыщению рынка. К тому же сыграли свою роль низкие ипотечные ставки.

С его мнением согласен руководитель аналитического отдела «Новосёл» Сергей Меньшенин. По его данным, рынок недвижимости очень инертный, экономические процессы влияют на ситуацию с временным лагом в два-три месяца. Эксперты говорят, что таких продаж, как в 2020–2021 годах, мы увидим еще не скоро. Но это, разумеется, если не произойдет чего-то экстраординарного, например, начнет обесцениваться рубль.

Меньше вторички

На вторичном рынке ситуация обратная: владельцы недвижимости уверены, что цены будут расти, а потому не спешат выставлять объекты, объяснил Михаил Хорьков.

— Они ждут стабилизации цен, которая всё еще не случилась. Квартир всё меньше, а цены всё выше, — добавил он. — Тут уместна аналогия с игрой в гляделки: кто первый моргнет, кто испугается, тот и выйдет на рынок.

В сентябре в Екатеринбурге, по данным Уральской палаты недвижимости, продавались около 4,4 тысячи вторичных квартир. Аналогичная ситуация была аж в 2007 году. При этом нормальной ситуация считается, когда на рынке около 8–9 тысяч объектов, уточнил Сергей Меньшенин.

— В 2006 году цены на вторичку сильно росли из-за того, что на рынок стала влиять доступная ипотека, — напомнил он. — В январе 2007 года объем пришел к уровню 4780 квартир. А через год было 10 270 квартир. Причем цена начала снижаться еще в апреле 2007 года.

Объем предложений сокращается. И тут речь не про конкретный район, например, центр или ВИЗ, такая тенденция касается всего города в целом.

— Если вы сейчас будете искать квартиру для покупки, придется идти на компромисс, — отметил Михаил Хорьков. — Скорее всего, вы посмотрите три-четыре квартиры в нужном районе и больше вариантов не найдете, но и эти объекты, вероятнее, окажутся не тем, на что вы рассчитывали. Где-то придется соглашаться с недостатками: либо по расположению, либо по качеству, либо квартира будет стоить дороже, чем вы ожидали.

Снижение объема предложений на вторичке закономерно, потому что был высокий спрос на первичку.

— Сложились вместе несколько факторов: низкая ипотечная ставка, снижение курса рубля к остальным валютам, а еще включилось коллективное бессознательное, когда люди друг другу начали рассказывать о выгоде покупки квартиры, — добавил Сергей Меньшенин. — В начале пандемии тренд задавал первичный рынок, и там подняли цены. Часть потребителей начала присматриваться к вторичке, и там продавцы начали поднимать цены, чтобы не продешевить.

Влияние инфляции

С 2015 года ключевая ставка Центробанка, за которой следуют все банки, предлагающие кредиты и ипотеку, падала. Минимум был в 2020 году — 4,25%, а с весны этого года она растет. На момент публикации материала — 6,25%.

— И несмотря на то, что ключевая ставка уже заметно поднялась, ставки по ипотечным кредитам еще не в полной мере отреагировали на ситуацию, — объяснил Михаил Хорьков. — Даже по вторичному рынку банки только-только начали ее повышать, но пока она существенно опаздывает за ростом инфляции и ключевой ставки. Это как раз и поддерживает высокий спрос.

— Регулятор, [Центробанк РФ], заверяет нас, что инфляция приблизилась к своим пикам и в следующем году должна снижаться, но ведь это лишь ожидания, а люди, которые решаются купить недвижимость, отталкиваются от текущего рынка, — подчеркнул наш собеседник.

Дешевая ипотека

И, глядя на всё это, люди по-прежнему готовы идти и покупать, даже если фактически денег у них нет.

— Многие читают новости, видят, что инфляция во всём мире растет, и это работает на то, чтобы люди не сберегали, а тратили здесь и сейчас, даже если нет никаких накоплений, то шли и брали ипотеку по текущим ставкам, — заметил эксперт. — Вероятно, у людей даже сбережений нет, но они готовы брать на себя кредитные обязательства.

В Екатеринбурге до сих пор около 70% всех сделок происходит с использованием заемных средств.

— Да, где-то покупатели используют материнский капитал, какую-то часть покрывают средствами от продажи предыдущей недвижимости, но сегодня готовность людей занимать деньги ради покупки определяет уровень рынка. Поэтому мы говорим, что важны не столько фактические накопления, а готовность брать кредиты, — заключил Михаил Хорьков.

Ожидания на 2022 год

Вероятно, что в 2022 году рынок первичного жилья начнет стагнировать, а это значит, что на ситуацию начнет влиять вторичка, предполагает Сергей Меньшенин. Благодаря этому база продающихся квартир пополнится, и стоимость начнет корректироваться.

— Если на первичном рынке сильного снижения ждать не стоит, застройщики найдут варианты сохранить цены (например, через более гибкий продукт), то на вторичном рынке мы четко увидим динамику, — объяснил он. — Сейчас в Екатеринбурге строится более трех миллионов квадратных метров жилья. И это на четверть больше, чем в 2020 году.

Однако, по мнению Екатерины Тороповой, директора агентства недвижимости «Метражи», ситуация на самом деле нестандартная. Объектов на вторичке мало, стало сложно закрывать обмены: люди продают квартиру, а взамен найти ничего не могут.

— Почему так происходит? Мне кажется, на это напрямую влияет экономическая ситуация в стране, — считает Екатерина Торопова. — Зарплаты у людей не увеличились, а инфляция разогналась настолько, что в продуктовые магазины страшно заходить. Базовая корзина сейчас стоит как минимум на треть дороже, чем в прошлом году.

Когда люди чувствуют себя уверенно, они вкладываются в качество проживания: продают свои квартиры, покупают жилье больше или лучше, добавила наша собеседница.

— Сейчас людям трудно. Они боятся не потянуть платежи по ипотеке в условиях, когда все вокруг ежемесячно дорожает. А кредит, особенно если человек собирается брать новостройку, придется брать значительный: новостройки за последние полтора года выросли в цене до небес. Люди просто не уверены в завтрашнем дне, — заключила Екатерина Торопова.

Ранее мы писали, что на момент июля 2021 года усредненная стоимость квадратного метра в новостройке составила 92,87 тысячи рублей, а средняя квартира на первичном рынке стоила 4,9 миллиона рублей.

В мае мы рассказывали о предыдущем рекорде цены на квадратный метр на вторичном рынке недвижимости. Почитайте также обзор самых востребованных жилых комплексов в Екатеринбурге. Еще мы разбирали, в каких районах недвижимость будет дорожать больше всего в течение десяти ближайших лет.