Недвижимость интервью «25-этажки уйдут в прошлое, а европейским материалам найдётся альтернатива»: что же ждёт рынок новостроек

«25-этажки уйдут в прошлое, а европейским материалам найдётся альтернатива»: что же ждёт рынок новостроек

Интервью с главой компании «TEN девелопмент» Юрием Романовичем

Юрий Романович поделился своим видением сегодняшней ситуации на рынке недвижимости
Источник:

Последние три недели сильно изменили ситуацию на разных рынках. Безусловно, кризис сказался и на строительной сфере. Директор «TEN девелопмент» Юрий Романович объяснил, как один из крупнейших девелоперов на рынке недвижимости Екатеринбурга приспосабливается к новой экономической реальности и почему опасения насчет грядущего апокалипсиса необоснованны.

Сейчас тревожное состояние у всех. Как это отражается на тех, кто купил квартиру в строящихся домах, и тех, кто только планирует это сделать? Что бы вы им сейчас сказали?

— Честно скажу, что мы этой тревоги вообще не ощущаем. Пока поток покупателей абсолютно не снизился. Мы все прошли через такое количество кризисов, что нас уже сложно чем-то удивить.

Да, мы увидели резкий рост курса доллара. На это мгновенно среагировали поставщики стройматериалов, накинувшие 20–30% к цене. Наша реакция была крайне спокойная: «Что, опять?» Коронавирус, на самом деле, очень хорошо подготовил к подобной ситуации: тогда тоже были нарушены логистические цепочки, а потому были попытки производителей стройматериалов каким-то образом заработать дополнительные деньги.

Мы за 2020–2021 годы достаточно неплохо перестроились на работу с китайскими, корейскими партнерами, которые на самом деле оказались на очень хорошем уровне по качеству, срокам и сервису. Это касается лифтов, инженерных систем. Например, практика показала, что у китайских лифтов, во-первых, уровень шума гораздо ниже, во-вторых, качественная отделка кабин, но, в-третьих, самое важное то, что с ними нет проблем в плане обслуживания. В итоге рост курса валют и проблема с логистическими цепочками нас практически не зацепили.

При этом были местные производители стройматериалов, которые попытались на этой теме зажечь и повысить цены.

Можете привести примеры?

— В первый же день арматура подорожала до 100 000 рублей за тонну. Предпосылок особо никаких не было — видимо, на всякий случай. Реакция была достаточно спокойной. Я сказал просто: останавливаем закупки. Через два-три дня арматура упала в цене до уровня, который был даже чуть ниже, чем до пандемии ковида. Это похоже на историю с сахаром: одни кинулись его покупать, а другие — продавать по бешеным ценам. Мы профессиональные игроки рынка, поэтому за сахаром не бегаем. Если мы понимаем, что причин для роста цены нет, соответственно, мы отрабатываем эту историю.

Юрий Романович убежден, что причин для роста цен нет
Источник:

Какова в среднем доля импортной составляющей в доме?

— Смотрите: примерно 40% стоимости дома — это железобетонный каркас, еще 10–15% — это кладка стен. На этих этапах используются материалы исключительно отечественного производства. Конечно, есть европейские материалы, которые используются для отделки. Но и в этом сегменте уже есть весьма качественная российская альтернатива или китайские аналоги.

Что касается инженерного оборудования (ИТП, насосы и прочее), то у поставщиков еще есть внушительные запасы на складах. Лично я не думаю, что эта история продлится долго. По моим прогнозам, с окончанием спецоперации информационное поле сильно изменится и компании начнут возвращаться. В любом случае, повторюсь, есть хорошая альтернатива. Мы постоянно обсуждаем ситуацию с нашими контрагентами и поставщиками.

— Еще одно важное изменение для рынка недвижимости — решение поднять ключевую ставку до 20%. Как это сказалось на продажах?

— Одно из следствий такого решения — рост ставок по вкладам. Именно поэтому часть людей понесла свободные средства в банки. Но мы понимаем, что этот период не продлится долго, максимум до конца спецоперации.

Понятно, что брать ипотеку сейчас по ставке 19–20% — не самое разумное решение. Но и тут очень помог ковидный опыт, когда федеральный Минстрой поддержал отрасль льготными ставками по ипотеке. Думаю, что сейчас они просто повторят. К тому же еще действует ипотека с господдержкой, то есть до сих пор квартиры можно взять со ставкой от 6%.

— Банки еще выдают ипотеку по этой ставке?

— Да, дают. Осталась и семейная ипотека, которая тоже где-то в тех же параметрах идет, брать штатную ипотеку невыгодно. Думаю, что будет какое-то довливание денег в отрасль. Как у нас в ситуации с ковидом случилось? Тогда же, в 20-м году, с 1 апреля эти меры по поддержке выпустили — один в один повторяем историю. Даже при текущем уровне экономики сведут всё к ставке 12%. И в текущей ситуации люди будут брать с удовольствием, потому что это стабильность: никогда квартиры у нас, сколько я себя помню, не дешевели.

Люди это четко понимают, это такой инстинкт, выработанный годами, как закупка сахара и гречки, — покупать квартиры. Ни разу в истории стоимость недвижимости не снижалась. Были периоды, когда цены становились ниже на полгода, но потом они вновь вырастали, отыгрывая инфляцию. Уверен, что и сейчас квартиры будут эффективны для сохранения вложений.

— Какова доля ипотеки в ваших продажах?

— Она держится в районе 50%. Конечно, есть зависимость от того, о каком комплексе идет речь, какого уровня. Но если усредненно по всем ЖК, то выше 55% за последний год этот показатель не вылезал. Всё остальное — это собственные средства, в рассрочку или сразу с оплатой при подписании. Сейчас ситуация не изменилась — сейчас этот показатель находится на том же уровне. Деньги у людей есть, мы это видим по количеству средств, которые разместили граждане на банковских вкладах.

— Как себя повели покупатели в этой ситуации неопределенности?

— Очень по-разному. Мы каждую неделю на планерках анализируем поведение покупателей. Я говорю коллегам, что сейчас такая ситуация, когда нужно оперативно мониторить поведение клиентов. Пока мы наблюдаем, что люди приобретают жилье по ранее одобренным ипотекам, кого-то мы успеваем включить в льготные программы. Именно поэтому мы пока не увидели никакого оттока.

У каждого свои цели: бизнес-класс обычно покупают для себя или детей, а эконом часто берут в качестве вложений. В нынешней ситуации цена обособленной квартиры в 3 миллиона рублей никого уже не отпугивает.

«TEN девелопмент» реализует несколько проектов комплексной застройки в Екатеринбурге, причем это и жилье, и коммерческая недвижимость разных классов
Источник:

Такие квартиры еще есть?

— В «Светлом» таких квартир большая часть. Когда мы только начинали этот проект, то многие сомневались в его успехе. Но время показало, что мы были правы. «Светлый» — это мегауспешный проект как с точки зрения тех, кто там купил, так и нас как девелоперов. Приведу пример: в 2013 году мы стартовали с ценой 40 тысяч за квадратный метр, сейчас — больше 100 тысяч рублей. Есть ли инвестиционная составляющая? Я говорил, что в «Светлый» стоит вкладываться. Те, кто послушал, выиграли и хорошо заработали.

Сейчас мы видим всплеск интереса к этим квартирам. Тем более район уже сформирован, последние пять домов, которые строятся, реально последние, и с учетом того, что район окутан природоохранными территориями, там уже ничего в округе больше не появится.

Кстати, у роста ипотечных ставок есть одно интересное последствие: появится возможность строить арендное жилье. Потребность в нём всегда была, но не сходилась экономика. Всё потому, что ставки были низкими, то есть было выгодно брать ипотеку, а не арендовать. Сейчас ситуация кардинально изменится: для инвестора вкладываться в арендное жилье становится крайне выгодно. Думаю, что срок окупаемости составит всего семь лет.

— Этот кризис, как мне кажется, еще и проверка новой системы проектного финансирования, которая пришла на смену 214-му закону.

— Да, все проекты, кроме «Светлого», у нас идут по эскроу-финансированию. Мы приобрели надежных партнеров, в первую очередь это Сбербанк, а также «Дом.рф». Вы не представляете, насколько я счастлив, что мне для сохранения темпов стройки больше не надо оглядываться на продажи. Требования у банков сейчас очень простые: стройте, стройте, стройте. При этом с учетом того покрытия, которое покупатели положили на эскроу-счета, мы выплачиваем кредиты по ставке 4,5–6% годовых. Мы теперь можем возводить дома не останавливаясь. Например, строители накануне передо мной отчитались, что вышли на темп в четыре с половиной этажа в месяц на проекте «Дом на Бардина».

Юрий Романович отметил, что на волне паники у «TEN девелопмент» не было стихийного повышения цен
Источник:

— Как-то изменились цены за эти три недели?

— Кто как подошел. Всё зависит от того, сколько осталось лотов, какие были изначальные планы. У нас поднятия цен на волне паники не было. За эту неделю у нас произошло два важных события. Мы планово подняли цены в «Светлом», потому что резко сократилось число свободных квартир (чуть больше 600 всего осталось). В «Доме на Бардина» с учетом потребностей наших клиентов запустили квартиры с черновой отделкой, но взамен сделали скидку в 10 тысяч рублей за каждый метр. Это связано с тем, что многие покупатели хотят заниматься отделкой полностью, с нуля.

Если говорить о застройке вообще, думаю, что постепенно 25-этажки будут уходить в прошлое. Города должны осваиваться вширь. Дома будут не выше девяти этажей. Такие проекты возможны на территории 200–300 гектаров, даже если речь идет об окраине Екатеринбурга. И цена за квадратный метр может быть около 100 тысяч рублей.

«TEN девелопмент» продолжит реализацию действующих проектов. В планах — освоение нового участка рядом с Основинским парком
Источник:

— Вы планируете запускать новые проекты в нынешних условиях?

— У нас уже подписаны кредитные договоры с банками — ставка была утверждена еще до начала спецоперации. Мы планируем новую очередь комплекса «Русь» на ВИЗе — 246 тысяч квадратных метров. Продолжение «Екатерининского парка», где надо запустить строительство 80 тысяч метров. Кроме того, купили новый участок рядом с Основинским парком — там мы планируем построить 160 тысяч квадратных метров, новый жилой комплекс «Основинские кварталы».

Я не вижу предпосылок для того, чтобы сейчас что-то рухнуло, чтобы в нашей стране стало всё плохо. Мы не свернули ни одного инвестпроекта, у нас не остановлен ни один проект, планируем продолжать работать и строить.

Показательно, что мы продолжаем расширять штат, ищем новых сотрудников, так как объектов становится больше.

ЖК «Светлый» — застройщик ООО «Деметра», проектная декларация на сайте Наш.дом.рф.

«Дом на Бардина» — застройщик ООО СЗ «Союз», проектная декларация на сайте Наш.дом.рф.

«Екатерининский парк» — застройщик ООО СЗ «Инвест Строй Урал», проектная декларация на сайте Наш.дом.рф.

ЖК «Русь» — продажи не осуществляются, информация носит справочный характер.

ЖК «Основинские кварталы» — продажи не осуществляются, информация носит справочный характер.

Партнёрский проект.

ПО ТЕМЕ
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Форумы
ТОП 5
Мнение
Россияне съездили в страну гор и вина — Армению — и почувствовали себя дома: плюсы и минусы отдыха
Анонимное мнение
Мнение
«Добро пожаловать в каменный век!» Главред E1.RU — о крошечной неприятности у нас под ногами
Александр Ашбель
Главный редактор E1.RU
Мнение
Российский ретейл на грани? Эксперт рынка труда — о том, как кадровый кризис угрожает отрасли розничной торговли
Анонимное мнение
Мнение
«Совершенно невероятным кажется»: екатеринбургский митрополит впервые высказался о священнике-извращенце
Евгений (Кульберг)
Митрополит Екатеринбургский и Верхотурский
Мнение
«Сил их терпеть нет даже у меня». Правдивый рассказ хозяйки трех шотландских кошек — их заводят за милую внешность
Анонимное мнение
Рекомендуем
Знакомства
Объявления