Кризис помешает заработать? Эксперт рассказала, как инвестировать деньги в бетон, когда на рынке всё плохо

Недвижимость по-прежнему остается у россиян одним из самых популярных вариантов для инвестиций. Но есть ли смысл вкладываться в бетон в 2025 году, когда кризис на рынке недвижимости только усугубляется? Об этом в своей колонке для E1.RU рассказала директор агентства недвижимости Екатерина Торопова.

Вкладываться в недвижимость можно всегда. Другое дело, что в разные времена для инвестиций подходят разные варианты: например, еще несколько лет назад купить новостройку на этапе котлована, а после сдачи дома перепродать — это было вполне себе выгодно. Сейчас — нет.

И наоборот: до 2020 года почти никто не вкладывался в частные дома, рынок «загородки» был в упадке. Сейчас ИЖС — одно из самых перспективных направлений на рынке недвижимости.

2025 год — сложный. Правда, для тех, кто предпочитает «растить» деньги на вкладах, он как раз выгоден: ставки сейчас высокие. А вот для тех, кто выбирает инвестировать в недвижимость, всё не так радужно: ключевая ставка не снижается, ипотеки практически нет, продажи новостроек душит субсидирование, а ИЖС душат эскроу-счета.

Но даже в этих условиях есть возможность вложить деньги в недвижимость так, чтобы капитал не просто сохранился, но и вырос. Причем о некоторых вариантах многие даже не знают.

Но, чтобы говорить предметно, надо хотя бы примерно определить сумму инвестиций: один человек ищет, куда пристроить миллион, другой — как лучше распорядиться двадцатью. Советы для них будут разные.

Я предлагаю сегодня разобрать одну из самых распространенных ситуаций, с которой ко мне приходят очень многие. Вам по наследству досталась квартира; предположим, старая хрущевка-двушка на Химмаше. Что с ней делать? Вот что я бы посоветовала.

Эту хрущевку, если она в более-менее приличном состоянии, можно продать за 4–5 миллионов рублей, а на эти деньги приобрести ликвидную студию или однушку. Это значит или новостройку, или свежую вторичку — желательно не старше десяти лет. Понятно, что не в центре, но в каком-нибудь перспективном районе — например, в Академическом.

Да, площадь квартиры будет меньше, но ликвидность и доходность выше. Чистая, современная квартира сдается и проще, и дороже: сейчас аренда даже студии обходится в 25–30 тысяч в месяц. Академический — район с высоким спросом на аренду: те клиенты, которые в свое время купили там квартиры под сдачу, не жалуются на отсутствие квартирантов.

Конечно, на Академе свет клином не сошелся. Можно найти любую другую локацию в Екатеринбурге, где цены сравнительно умеренные — а спрос на аренду хороший. Это может быть, например, Юго-Запад — улицы, близкие к медицинскому кластеру, Заречный — там юридическая и железнодорожная академии, Втузгородок — это УрФУ.

Конечно, если ваша хрущевка находится в хорошей локации — например, рядом с метро, то можно некоторое время ее сдавать. Но имейте в виду, что старое жилье быстрее теряет ликвидность: через несколько лет эта квартира, вероятнее всего, потеряет в цене. А новая квартира — только вырастет.

Для многих это непонятный вариант вложений, а на самом деле — довольно простой и выгодный: купить помещение в районе с хорошей проходимостью и сдавать его предпринимателям. Коммерческая недвижимость дорожает, так что это стабильная инвестиция.

Понятно, что за 4–5 миллионов не удастся купить большой офис, тем более в центре.

Я бы за эти деньги однозначно предпочла помещение на первом этаже. Знаю, что в районах, близких к центру, можно купить офис в каком-нибудь ЖК на третьем-четвертом-пятом этаже, но это вариант менее ликвидный, чем помещение на первом этаже хрущевки, если она находится на первой линии, прямо рядом с проходной зоной.

Вы можете купить, например, помещение в 30 квадратных метров на Елизавете или Вторчермете. Если рядом с этим помещением постоянно ходят люди, хотя бы 100 человек в час, оно будет востребовано. Бутик, небольшой офис, пункт выдачи маркетплейсов, аптека, магазинчик — вариантов использования под аренду может быть много.

На большой загородный дом из газобетона 5 миллионов уже, увы, не хватит. А вот на небольшой каркасный домик в 40–50 квадратных метров, с участком — вполне. И это может стать прекрасной инвестицией.

Если построить симпатичный вариант дома в живописном месте, его успешно можно сдавать в посуточную аренду, для съемок или семейного отдыха. Средняя стоимость аренды такого дома — 10–12 тысяч рублей за сутки.

Да, это не пассивный доход — нужно будет ваше активное участие плюс затраты на уборку, рекламу и администрирование. Но при грамотном ведении дела домик «отобьется» за 3–4 года — и станет доходным активом. Я уже не говорю о том, сколько удовольствия он будет приносить вашей собственной семье, когда вы будете там отдыхать на выходных или каникулах!

Людям с амбициями можно в перспективе замахнуться и на полноценный глэмпинг. Купить сразу участок побольше, в 12–15 соток — и строиться постепенно, по мере возможностей: сначала один домик, потом второй, третий, потом баня, потом еще что-то. Таким образом из вашей старой хрущевки может со временем вырасти настоящий бизнес, популярное место для отдыха.

Правда, здесь есть одна проблема: земля рядом с Екатеринбургом, в тех местах, где есть какая-никакая инфраструктура, в большинстве случаев сейчас неприлично дорогая. Но всё-таки еще есть участки — по Тюменскому, Челябинскому, Пермскому трактам — где цена не так кусается, а места очень красивые. Я сама недавно внимательно изучала этот вопрос, так что знаю точно.

Об этом мало кто знает, а между тем это один из самых интересных и перспективных вариантов для инвестиций. Сейчас активно растет спрос на внутренний туризм. Эта отрасль начинает развиваться, строятся гостиницы для туристов, в том числе так называемые инвест-отели.

Каждый номер там принадлежит инвестору, который зарабатывает на аренде. Управляющая компания берет на себя обслуживание номеров, заселение жильцов, контроль за персоналом и бронирование. Инвестору не нужно искать арендаторов или решать бытовые вопросы — он просто получает доход согласно договору.

Конечно, тут всё надо считать. Прежде чем купить такие апартаменты, нужно внимательно изучить программу доходности, которую предлагает застройщик — тогда можно будет понять будущую прибыльность инвестиции.

В крупных городах, где всегда много туристов — Москве, Питере, курортных центрах — такие инвест-отели уже есть. У нас это направление тоже развивается, но вкладываться можно в бизнес в любом городе: например, вы живете в Екатеринбурге и покупаете номер в инвест-отеле в Абхазии, или Крыму, Или Сочи. Это нормально. Главное тут — выбрать надежный объект.

Понятно, что это не все возможные направления для инвестиций. Есть еще интересные варианты, когда можно дешево купить квартиру (или, например, земельный участок) через аукционы и торги. Но это сложная тема, о которой надо говорить отдельно.

Я просто хочу показать, что возможность выгодно вложиться в недвижимость есть. Даже сейчас. Главное — выбрать стратегию, которая подходит именно вам: стабильная аренда, коммерческая недвижимость или что-то более рискованное, но потенциально прибыльное.

Прочитайте также, что выгоднее сейчас, вклады или покупка недвижимости. Также вам могут быть полезны тексты о том, какие риски есть в сделках с покупкой унаследованного жилья и как защитить себя от того, что вашу квартиру могут продать без вашего ведома.

Если у вас уже есть ипотека, прочитайте, стоит ли сейчас вносить досрочные платежи или лучше положить свободные деньги на вклад.