«Если разруха — то это памятник»: в Екатеринбурге обсудили, что делать с сотнями зданий с охранным статусом

В Екатеринбурге предложили проредить список зданий-памятников. Это один из способов обновить центральную часть города и при этом позаботиться о домах со статусом объекта культурного наследия (ОКН), которые действительно требуют внимания.

Большой разговор на эту тему устроили на форуме 100+ TechnoBuild в «Экспо». Публикуем позиции сторон и рассказываем, к какому выводу пришли эксперты.

Сложностей с памятниками несколько:

• Восстанавливать их долго и дорого;

• В некоторых домах охранные обязательства настолько суровы, что под современное использование адаптировать их очень сложно или невозможно вовсе;

• Даже руинированные и практически исчезнувшие здания всё еще сохраняют свой статус;

• Защитные зоны создают трудности в освоении земель по соседству.

«У нас нет диагностики, в какой стадии какой объект находится. Нет [возможности] поставить какой-то диагноз зданию, что [оно уже] умерло и есть основания его исключать из реестра. Такого документа, к сожалению, нет», — назвал одну из проблем гендиректор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин.

«Чтобы снять препоны по освоению территории, всё-таки надо сделать классификацию на федеральном уровне: когда можно признать этот памятник разрушенным, руинированным или утраченным, и сконцентрировать внимание на сохранении тех, что действительно представляют какую-то ценность, которые сохранились в достаточно хорошем состоянии и которые позволяют их в дальнейшем приспособить», — подчеркнул застройщик.

Приспособить старинные здания не так уж просто. Многие из них не подходят ни под какие современные требования, а заниматься перестройкой внутри запрещает закон.

«Особенно это касается маленьких объектов. Есть жилой дом. Что с ним можно сделать? Кроме музейной деятельности, к которой особо нет никаких требований, сделать там больше ничего не возможно: маленькие комнаты, узкие коридоры. Если дом двухэтажный, то с тебя потребует его приспособить для маломобильных.

С объектами покрупнее ситуация легче, но всё зависит от того, что конкретно входит в предмет охраны. Так, в Симановской мельнице внутренние части здания не были под охраной, поэтому «УГМК-Застройщик» смог их демонтировать и перестроить по своему усмотрению — сейчас там ресторан и жилье.

Еще один пример в портфеле девелопера — воссоздание практически исчезнувшего дома Башуровой (подробнее об этом читайте по ссылке). Так как утраченные элементы не были под охраной, удалось сделать современную планировку и соблюсти все требования под ресторанный бизнес. Но эти случаи — скорее исключение из правил.

«По другим объектам, которые у нас в собственнности, никакие кафе, рестораны, школы не открыть. Мы каждый год собираемся [по этой теме], но прорыва-то нет. За год памятники в центре никто не бросился восстанавливать. Может, зря их включили [в список ОКН], и надо как-то пересмотреть этот реестр? Если они полностью руинированы, какой смысл их восстанавливать? Для чего и за какие деньги?» — задался вопросом гендиректор компании.

Президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников привел в пример гостиницу «Мадрид», которая разрушается много лет. Ее даже сдавали в аренду всего за рубль с обязательством восстановить здание, но работы так и не начались. Сложность в том, что предметом охраны там являются и внутренние планировки, которые под современное использование не подходят.

«С агентством по развитию и управлению памятников был разговор до скрежета зубов: ну зачем внутри планировать нарезку на комнатки 9–12 метров? Вы же теряете „Мадрид“! Просто собаки на сене, с акцентом на слово „собаки“», — возмутился Вячеслав Трапезников.

Без этих ограничений, по его мнению, здание уже давно бы восстановили.

«Никто не хочет брать на себя ответственность, ведь у каждой проблемы есть имя. Где-то сидит человек, который достоверно знает, что „Мадрид“ давно бы кто-то использовал как гостиницу, апартаменты, жилой дом, офисы, рестораны. У него огромный потенциал, но, помимо фасада и клевой лестницы, почему-то в предмет охраны входит внутренняя планировка, которая исключает полностью его приспособление. И в каждом из этих особняков есть эта проблема», — подчеркнул президент Гильдии строителей Урала.

Владелец бизнес-центра «Высоцкий» Андрей Гавриловский с юмором подметил, что сейчас в Екатеринбурге домов-памятников значительно больше, чем в столице Франции. Вот только по их внешнему виду не всегда можно понять, что эти постройки несут историческую ценность.

«Скажу личное мнение, не от компании: сам факт того, что здание было построено 100 лет назад, не должен его автоматически делать памятником. У нас таких и правда много», — добавил Данил Кузнецов, коммерческий директор «Атомстройкомплекса».

С такой позицией согласились не только коллеги-застройщики, но и член общественного совета при управлении госохраны объектов культурного наследия Свердловской области. Юлия Бердюгина признала, что часть зданий в охранном списке не должна была в него попадать.

«Ни для кого не секрет, что когда-то некоторые ОКН ставились [в реестр] искусственно, по разным причинам признавались объектами культурного наследия. На первом этапе можно было бы говорить о ревизии и возможном сокращении на треть [общего числа ОКН]. Нужно понимать, что есть объекты реально ценные, а есть типовая застройка, которая по каким-то причинам получила охранный статус», — сказала Юлия Бердюгина.

Когда речь идет про жилые дома-памятники, то проблемы здесь возникают не столько у инвесторов, которые не могут их выкупить и превратить в то, что приносит прибыль, сколько у тех, кто там живет. На собственников квартир и комнат ложатся все расходы, а из-за статуса памятника любой ремонт там в разы дороже, чем в обычном доме.

«Скоро и сами граждане могут стать заложниками ситуации с объектами культурного наследия. Мы уже наблюдаем ужесточение надзорной политики. Так, недавно суд вынес решение привести дом на Пушкина, 7 в надлежащее состояние, и сделать это должны жильцы. По примерным прикидкам, стоимость ремонтных работ там минимум 60–70 миллионов рублей, а в доме четыре собственника, среди которых пенсионеры», — говорит Юлия Бердюгина.

Она отмечает, что собственники столь дорогой ремонт вряд ли осилят и будут пытаться продать жилье, что вряд ли будет хорошо для самого дома. При этом такая ситуация, по мнению эксперта, может стать массовой.

Замначальника Екатеринбургского центра по охране и использованию исторического и культурного наследия Светлана Полякова говорит, что собственникам квартир в домах-памятниках скоро станет хоть чуть-чуть легче: с 1 марта 2026 года вступят в силу послабления в законе, касающиеся фасадов зданий.

Теперь жильцам разрешат устанавливать спутниковые антенны и блоки кондиционеров, но только со двора (сейчас это запрещено вовсе) — но в части внутренних планировок ничего не меняется.

«Улица Свердлова (я сам на ней жил): на мой взгляд, люди, которые там живут, — это заложники, потому что это недвижимость, она дешевеет и лучше не становится, а что-то с ней сделать очень трудно, потому что это памятники. „Городок чекистов“ — точно такая же история. Мы все за этим наблюдаем, а сделать абсолютно ничего не можем», — говорит Геннадий Черных, гендиректор компании PRINZIP.

По словам Юлии Бердюгиной, на рассмотрение в осеннюю сессию Госдумы внесли законопроекты, которые частично сделают работы с домами-памятниками легче.

Один из них касается предоставления возможности исключать из реестра физически утраченные ОКН регионального и местного значения. Сделать это можно и сейчас (например, если дом сгорел), но процесс займет немало времени — около года-полутора.

Предложение разобраться, какие дома — действительно памятники, а какие оказались под охраной напрасно, поддерживают и городские власти. Вице-мэр Екатеринбурга Рустам Галямов на обсуждении сказал, что изменение законодательства в этой сфере назрело уже давно.

«Конечно, памятники нужны, но приятно слышать, что такие изменения хотя бы где-то обсуждаются. Потому что это действительно тормозит развитие [города]. Если будут эти изменения — уверен, памятники будут активнее восстанавливаться», — отреагировал Рустам Галямов.

Также Юлия Бердюгина привела два примера из Нижегородской области по работе с домами-памятниками. Первый путь — включать памятники в программу КРТ, обязывая застройщиков их восстанавливать, но предоставляя за это другие земельные участки. Второй способ — постепенная реставрация за счет областного бюджета, но только тех памятников, которые действительно важны для города.

«Я тоже постоянно задаю вопрос: какого количества ОКН достаточно, чтобы город мог содержать и гордиться ими? Потому что, когда объекты разрушаются, мы нивелируем сам статус памятника, и у многих возникает нехорошая ассоциация: если разруха — то это памятник», — отмечает Юлия Бердюгина.

При этом первый способ работы с ОКН в администрации города уже готовы использовать.

«В ближайшее время будет один кейс с вовлечением в КРТ одного интересного памятника в центре. У застройщика, который выиграет аукцион, будет обязательство на его восстановление, чтобы его использовать как общественное пространство. Если это „полетит“, то и этот механизм мы в том числе будем использовать», — поделился вице-мэр Рустам Галямов.

По его словам, чтобы эта сделка принесла прибыль застройщику, он получит дополнительно еще один небольшой участок.

Также застройщики предложили инициировать вопрос с полномочиями.

«Для меня очевидно, что надо чуть больше полномочий отдать регионам и городам, потому что эксперты откуда-то издалека, непонятно как лицензированные, имеют право что-то признавать или не признавать. Второе: совершенно точно надо упростить требования к тому, что именно мы сохраняем, потому что в большей степени мы с вами реагируем на архитектурный облик, мимо которого проходим, а когда там внутри всё перерегулировано, тут нет экономики, и памятник — это однозначная обуза», — считает гендиректор компании Forum Сергей Мямин.

Геннадий Черных также согласился с тем, что нужно определить зоны ответственности и принимать решения на местах.

«Если переводить на понятный язык: мы боимся, что вместо памятника появится 30-этажное абсолютно невыразительное здание, но избежать этого очень просто. Есть градостроительная документация, которая не позволит это сделать, есть администрация, у которой в руках все рычаги для того, чтобы этого не появилось. А если появится, вопросы уже к администрации, правильно? Мне кажется, в вопросе с памятниками у нас больше всего недостает какой-то ответственности», — заявил гендиректор PRINZIP.

Обобщая тему развития центра города, глава «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер также затронул тему старых многоквартирников.

«Мы ведь сегодня уже подходим фактически к реновации пятиэтажек, которых много в центре, и это тоже проблема, которую властям сегодня нужно подумать, как решить. Потому что пятиэтажки в центре города, на мой взгляд, не украшают такой столичный, красивый город», — добавил Владимир Городенкер.

В конце встречи к разговору подключился сидевший в зале гендиректор «Практики» Александр Невмержицкий. Он предложил способ, как облегчить вопрос с тем, что конкретно попадает под охрану в доме-памятнике.

«В аукционную документацию входит охранно-арендный договор, в котором указано всё, и поменять его практически невозможно. Но есть хорошая практика: когда этот памятник через аукцион продается, и в документации пишется, что собственник должен сам провести все процедуры по установлению охранных обязательств и определить предмет охраны», — предложил решение бизнесмен.

«Хороший механизм, мне кажется. Надо проработать. Мне кажется, это хорошая возможность вовлечь в оборот какой-то памятник, чтобы потом получить какой-то хороший результат. Почему нет?» — ответил на предложение Рустам Галямов.

Попробуйте пройти наш тест, в котором нужно отличить дома-памятники от просто старых зданий.

Также на встрече в «Экспо» зашла речь об археологических раскопках, которые необходимо проводить перед новыми стройками. Когда в земле находят кости животных и осколки бутылок, это затягивает все процессы и несет дополнительные убытки. Что об этом думают девелоперы и можно ли это изменить — читайте по ссылке.

Посмотрите также главные проекты, которые представили на завершившейся выставке.

Все новости по теме форума 100+ мы собираем в специальном разделе.