«Люди ждут, когда пузырь наконец схлопнется». Эксперт — о том, что будет с ценами на недвижимость в 2026 году

Перед 2025 годом прогнозы по рынку недвижимости звучали самые разные — и порой диаметрально противоположные. Кто-то ждал массового банкротства застройщиков и обвала цен, а кто-то, наоборот, был уверен, что и цены, и ипотечные ставки продолжат расти.

Что получилось в итоге и какие прогнозы можно делать на 2026-й? Своими размышлениями на эту тему в колонке для E1.RU поделилась директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова.

Уже несколько лет подряд российский рынок недвижимости находится в парадоксах парадоксов — иногда таких, которые, казалось бы, противоречат самой логике рыночной экономики. Поначалу это напрягало: слишком много неопределенности, не на что опереться. Сейчас к этому состоянию во многом привыкли. Нестабильность стала новой нормальностью, в которой все мы учимся существовать.

Но при всех своих вывертах и перекосах рынок недвижимости жив — и остается надежда, что дальше он будет развиваться более спокойно.

В 2025 году фактически спрос на первичном рынке поддерживала только семейная ипотека, при том что по сравнению с прошлыми годами она заметно «сузилась». Сейчас ипотеку под 6% на новостройку могут получить семьи, в которых есть ребенок до 7 лет включительно или ребенок с инвалидностью.

В целом особого оптимизма относительно 2026 года у застройщиков, похоже, нет: почти все девелоперы сильно сократили количество своих проектов. Новых площадок немного. Впрочем, рынок нельзя назвать закрытым: в том году появились несколько интересных новых имен, в регион зашли застройщики из других городов, так что конкуренция будет усиливаться.

Цены на новостройки в 2025 году не только не снизились, но, напротив, выросли — и продолжают расти. Понятно, что платежеспособность населения в целом падает, поэтому на первичном рынке активно использовались скрытые формы дисконта — субсидированные ипотечные ставки, акции, рассрочки. Со стороны ЦБ в адрес девелоперов, конечно, звучит регулярное «ай-яй-яй» относительно таких программ, но не слишком строго.

Еще что касается цен. Каждый год мне задают один и тот же вопрос: «Екатерина, ну когда уже упадут цены на новостройки?»

Честно скажу: мне самой хотелось бы, чтобы жилье стало более доступным, но предпосылок для снижения цен на новостройки в обозримом будущем я не вижу. Себестоимость строительства растет у застройщиков уже несколько лет, а с 2026 года добавляется еще и повышение НДС. Цена на новостройки сегодня формируется не спросом, а затратами: ниже определенного уровня продавать просто невозможно. В таких условиях застройщик скорее отложит стройку, чем будет снижать стоимость в убыток.

Я всегда подчеркиваю: любые прогнозы работают только с оговоркой «если». Если не произойдет чего-то неожиданного, что обрушит все наши предположения. Кто из нас в 2020 году мог предположить, что всего через три-четыре года новостройки подорожают на 100%? Вот именно.

Пока первичный рынок продолжает дорожать, новостройки остаются одним из способов относительно надежно вложить деньги: качественный объект в новостройке — это сейчас довольно устойчивый актив. Застройщики будут строить меньше, соответственно, меньше будет и новых предложений на рынке. При высокой себестоимости строительства и господдержке — семейная ипотека ведь у нас продлена до 2030 года — цены точно будут расти.

Вторая половина года на рынке вторичного жилья прошла под знаком так называемой «схемы Долиной» — и в принципе, хорошо, что тему подняли в СМИ. Покупка квартиры на вторичке и без того связана со множеством рисков, а последние судебные решения показали, что покупатель фактически беззащитен.

Я слышала мнение, что панику разгоняют сами участники рынка новостроек: мол, таких случаев совсем немного. На практике их не так уж мало, и сама ситуация выглядит крайне несправедливой: покупатель теряет миллионы рублей и жилье. Надеюсь, что после решения Верховного суда судебная практика начнет меняться.

О том, как ключевая ставка влияла на вторичный рынок недвижимости, я недавно уже писала, поэтому здесь повторю лишь главное. Базовые ипотечные ставки по-прежнему высокие — в районе 18–19%. Но тем не менее рынок вторички под конец года немного оживился. Люди устали ждать снижения ставок и начинают решать жилищный вопрос здесь и сейчас.

В основном это обмен с небольшой доплатой: покупатели берут ипотеку на 15–20% от стоимости квартиры.

Центробанк анонсировал очень плавное снижение в течение всего 2026 года, и хочется надеяться, что этот сценарий будет реализован. Даже ставка на уровне 15–16% по нынешним меркам уже станет облегчением и вызовет рост отложенного спроса. У нас совсем недавно ипотечные ставки доходили почти до 30%.

Что касается цен, здесь продолжается тенденция последних лет. Дорожает ликвидная вторичка, то есть относительно свежие квартиры в хороших локациях, а неликвид продолжает дешеветь.

С предложением ситуация пока довольно скромная. Продавцы в основном выжидают, на рынок выходят те, кому нужно срочно решать вопрос с недвижимостью. Вот здесь, кстати, снова проявляется один из парадоксов нынешнего рынка. Квартир в продаже немного, поэтому продавцы нередко выставляют цены выше рынка и не готовы к торгу. Но и покупателей сейчас тоже немного. В итоге стороны иногда долго не могут найти компромисс.

И напомню еще вот что. Если вы в курсе, существует программа семейной ипотеки на вторичное жилье, — правда, с очень ограниченным списком городов. При этом по условиям программы перечень пересматривается два раза в год: 1 января и 1 июля. Так что в январе ждем очередного обновления от «Дом.рф».

«Сырой» закон об эскроу-счетах для ИЖС (индивидуального жилого строительства. — Прим. ред.) по-прежнему продолжает тормозить рынок. Формально семейная ипотека на строительство есть, но на практике построить дом в ипотеку сложно: слишком много нюансов, требований и бюрократических проволочек, связанных с эскроу.

В итоге основным рабочим решением в сегменте ИЖС становится покупка уже готового дома, если речь идет об ипотеке. При расчете наличными, конечно, выбор шире: можно и купить готовый дом, и построить с нуля.

Но понятно, что далеко не у каждой семьи есть 10–15 миллионов рублей наличными, чтобы спокойно построиться за собственные средства. Самый распространенный сценарий сейчас — семья продает квартиру и переезжает в дом. Как правило, к сумме от продажи квартиры добавляются кредитные деньги, и вот здесь как раз на сцену выходят эскроу-счета для ИЖС, которые существенно усложняют процесс.

Что касается спроса. Покупатели чаще всего ищут одноэтажные дома площадью около 100 квадратных метров с участком до 10 соток. Архитектурные предпочтения тоже меняются. Популярные последние пять лет барнхаусы постепенно сдают позиции, им на смену приходят дома в разных стилях, с традиционной двускатной кровлей.

Судя по результатам опросов и нашим собственным наблюдениям, желающих переехать за город по-прежнему много. Да, «золотое время» для ИЖС в 2020–2023 годах — с дешевой ипотекой, более-менее адекватными ценами и доступными стройматериалами — осталось в прошлом. Сегодня условия другие, надо это признать. Тем не менее возможность построить или купить дом всё еще есть.

Более того, предполагается, что в 2026 году мы увидим оживившийся отложенный спрос: ставки будут снижаться, и те, кто давно мечтал о своем доме, начнут действовать. При этом опять же цены поползут вверх.

Конечно, при этом остается большой вопрос, что будет с семейной ипотекой на ИЖС и с государственной поддержкой этого сегмента в целом, — а поддержка здесь действительно необходима. Должна быть возможность по адекватной цене подключить газ и электричество. Должны быть разумные тарифы на электроэнергию, чтобы не приходилось зимой платить десятки тысяч рублей только за отопление. Эти расходы не могут и не должны полностью перекладываться на плечи конечных потребителей.

Кто виноват, разбираться не будем, а вот что делать — давайте подумаем.

Если всё пойдет по базовому сценарию, то, по оценкам ЦБ, к концу 2026 года ключевая ставка может опуститься до уровня 12–13%. В 2027 году — до 8–10%.

Вот этих 10% сегодня ждут большинство покупателей. И если этот сценарий реализуется, то в 2027 году рынок недвижимости столкнется с новым бумом. Я бы предположила, что спрос будет заметно расти уже с середины 2026 года.

Так что первая половина 2026 года — это время спокойно подумать и решить свои вопросы с недвижимостью: купить, продать, обменять.

Но зимой-весной еще есть возможность принять взвешенные решения без гонки. Это в равной степени касается и вторичного рынка, и новостроек. Сокращение объемов ввода нового жилья обязательно аукнется в 2027–2028 годах. И, когда ключевая ставка вернется к более нормальным значениям, а спрос начнет восстанавливаться, может оказаться, что выбирать на первичном рынке будет просто не из чего.

Поэтому тем, кто планирует покупку новостройки, разумнее действовать сейчас — пока на рынке еще есть выбор. Уже во второй половине 2026 года его может не быть.

То же самое относится и к сегменту ИЖС. Если есть желание и возможность построить дом или купить готовый и переехать за город — лучше делать это сейчас, пока еще есть свободная земля рядом с Екатеринбургом и цены на строительство еще не сделали очередного скачка вверх.

Если подвести итоги: 2025 год рынок недвижимости прожил в полузамороженном состоянии, но сейчас он уже начинает «оттаивать». Этот год станет переходным. В начале ажиотажа еще нет, но условия для покупки жилья постепенно становятся всё более приемлемыми. А вот к середине 2026-го, скорее всего, будут стремительно расти и спрос, и цены.

Все новости о ситуации на рынке недвижимости, в том числе об ипотеке, мы собираем в специальном разделе.

Материалы об итогах года можно найти по этой ссылке. В частности, мы публиковали интервью с экономистом о том, на что вырастут цены и что будет с рынком труда.