«Цена ошибки слишком высока». Три истории о том, как покупка недвижимости обернулась проблемами

При покупке недвижимости нужно быть предельно внимательным, ведь цена ошибки здесь — миллионы рублей и в самом прямом смысле отсутствие крыши над головой. Директор агентства недвижимости Екатерина Торопова в своей колонке рассказала о реальных случаях, когда приобретение квартиры обошлось покупателям слишком дорого. Прочитайте, чтобы уберечь себя от неоправданного риска.

Я иногда просматриваю судебную практику — просто чтобы быть в курсе того, что происходит на рынке. Там регулярно всплывают неожиданные мошеннические схемы, новые риски, нестандартные ситуации. Всё это важно знать, чтобы вовремя сделать выводы: самим быть внимательнее при сделках и заранее предупреждать покупателей и продавцов. Как говорится, предупрежден — значит вооружен.

Хочу поделиться с вами тремя историями из судебной практики прошлого года. Из них можно вынести вполне конкретные уроки.

Этот урок, наверное, уже усвоили все — после пресловутой «схемы Долиной» и резонансных историй обманутых пенсионерок, за которыми следила вся страна. И покупатели стали осторожнее, и сами пожилые люди — хотя, увы, именно их мошенники продолжают выбирать своей основной мишенью.

Но описываемый случай произошел еще за год до решения Верховного суда по делу Ларисы Долиной. Пенсионерке из Каменска-Уральского позвонили якобы из ФСБ и сообщили, что она может потерять и квартиру, и деньги на счетах. Звонили долго и настойчиво. Несколько разных голосов — «сотрудники» банков, полиции и спецслужб по очереди переключали ее друг на друга. В итоге женщине внушили мысль: чтобы сохранить квартиру, нужно временно «переписать» ее на сотрудника спецслужб. Мол, это фиктивная сделка, которую через пару дней отменят. И, разумеется, ни слова родственникам.

Она никому ничего не сказала, выставила свою двушку на продажу, быстро нашелся покупатель. Договор купли-продажи подписали, а дальше — всё по классической схеме: пенсионерку убедили перевести полученные деньги на «безопасный счет» через банкомат. Больше этих денег она не видела. А затем в квартиру пришли новые собственники — выселять. Только тогда женщина поняла, что ее обманули.

Суд назначил судебно-психиатрическую экспертизу и пришел к выводу, что на пенсионерку сильно повлиял стресс, она не понимала истинного значения своих действий и не могла ими руководить. Сделку признали недействительной, квартиру вернули пенсионерке, но при этом обязали ее вернуть покупателям 1,1 миллиона рублей — ту сумму, за которую квартира была продана. Когда и как она теперь сможет вернуть эти деньги с пенсии — вопрос без ответа.

При этом, правда, в деле есть и весьма странные детали. Покупатель действовал через представителя по доверенности, приобрел квартиру значительно ниже рыночной стоимости и буквально накануне сделки заплатил какому-то третьему лицу 300 тысяч рублей за «консультационные услуги». Кто это был, в материалах дела не указано. Если риелтор, то схема сотрудничества выглядит, мягко говоря, странной, а сумма комиссии — так просто дикой: четверть стоимости квартиры. Ни один здравомыслящий покупатель на такое бы не пошел.

Вывод здесь, по сути, один. Всем нужно быть внимательнее — и покупателям, и продавцам. Мошенники не дремлют, а пенсионеры для них по-прежнему остаются самой легкой добычей.

Покупать квартиру можно только после того, как оттуда все выписались. Это аксиома. Иначе может возникнуть ну очень неприятная история — как та, что произошла в Камышлове.

Женщина купила квартиру. Цена была хорошая, квартира тоже ее вполне устроила, было только одно маленькое «но» — в квартире была прописана бывшая жена продавца. Когда-то они развелись и даже судились за эту жилплощадь. Суд отказал бывшей супруге в праве собственности, но оставил за ней право проживания.

Продавец уведомил покупательницу о том, что в квартире прописана жена. Женщине это обстоятельство показалось почему-то не стоящим внимания, и она ответила, что нет проблем, она сама выпишет ее после покупки. Сделка состоялась, продавец получил деньги — а когда хозяйка приехала заселяться в свое новое жилище, ее туда не пустили. Да, та самая бывшая жена бывшего собственника. По суду она имела право проживать в квартире до конца своей жизни.

Конечно, покупательница была в шоке: такого поворота она не ожидала. Обратилась в суд. Но суд, рассмотрев все обстоятельства дела, отказался признавать сделку недействительной. Женщина была вменяема и сама подписала документы, где черным по белому значилось, что она осведомлена о жильце, зарегистрированном в квартире, и не имеет претензий к продавцу по этому поводу.

В итоге женщина осталась с враждебно настроенной соседкой, которую никак не выселить, и ипотечными обязательствами. Кстати, примечательно: эта сделка совершенно не смутила банк, который спокойно выдал ей ипотеку на квартиру. Это к вопросу о том, что «банк всё проверяет» и можно не беспокоиться.

В этой истории нет никаких мошенников и хитрых схем — есть только история должника, у которого банк «отобрал жилье». Но она настолько поучительна, что я решила ее тоже привести в пример.

Мужчина купил таунхаус. Взял в ипотеку около 19 миллионов рублей — сумма немаленькая, но доходы позволяли вносить ежемесячные платежи. А потом что-то случилось, доход резко упал. Сначала пропустил один платеж, потом второй — и дальше всё покатилось как снежный ком.

Когда банк подал на него в суд, он требовал с заемщика на миллион больше, чем тот взял, — уже 20 миллионов рублей: проценты за пользование кредитом, пени за просрочку, пени за уже начисленные пени. Плюс судебные расходы — почти 170 тысяч рублей.

Банк заказал оценку, чтобы выставить таунхаус на торги. Его оценили в 21 миллион рублей. Адвокат покупателя попытался оспорить оценку, предоставив альтернативное заключение, что рыночная цена объекта на текущий момент составляет уже около 25 миллионов рублей, но суд счел оценку банка более заслуживающей доверия.

Фокус в том, что по закону стартовая цена на аукционе — это всего 80% от оценки. То есть таунхаус решено выставить на торги примерно за 17 миллионов рублей, и если кто-то купит его за эту цену — а такое бывает нередко, — то заемщик не покроет всего долга, там останется 3 миллиона. Еще раз: недвижимость у него отберут, и он по-прежнему будет должен банку.

Поэтому для всех, у кого есть ипотека, это должно быть правилом номер один: если чувствуете, что не справляетесь с платежами, — не тяните. Быстро обращайтесь к специалистам и продавайте объект по рыночной цене: купля-продажа залоговых объектов — это сейчас вполне рядовые сделки, а вот промедление тут может обойтись очень дорого.

Конечно, во всех трех историях есть элемент невезения, но при этом есть и пресловутое русское «авось»: где-то что-то не проверили, где-то понадеялись, что обойдется, где-то собирались «разобраться потом». В недвижимости такие решения очень рискованны. Поэтому здесь важно вовремя притормозить, задать лишние вопросы и посоветоваться с теми, кто смотрит на ситуацию профессионально. Цена ошибки здесь слишком высока, чтобы разбираться с ней уже постфактум.

Прочитайте также другие полезные колонки Екатерины Тороповой. Она объясняла, стоит ли покупать комнаты в коммуналках и доли в квартирах, давала инструкцию, как понять, что продавца обманывают мошенники, а также рассказывала о финансовых ловушках при покупке вторички.