Екатеринбуржцы стали скупать самые дешевые и маленькие квартиры. К чему это приведет?

Екатеринбург рискует получить переизбыток студий и однокомнатных квартир в новых домах. Именно такое жилье сейчас активнее всего приобретают покупатели и застройщики в новых проектах, тем самым увеличивая долю жилья малой площади. Всё дело в лимитах по льготным ипотечным программам, которые ограничивают заемщикам возможность покупки более просторного жилья.

ОБ этом на форуме «День недвижимости» рассказал глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Также он обрисовал общую картину того, сейчас происходит на рынке новостроек Екатеринбурга.

«В этом и прошлом году продаются самые мелкие квартиры. Больше всего сделок в группе квартир площадью 35–40 квадратных метров, ядро спроса — это квартиры ценой 5–8 миллионов. За последние три-пять лет также вырос разрыв в ценах между двух-трехкомнатными квартирами и однушками и студиями, что вполне логично под влиянием льготных программ с ограниченным лимитом. Спрос сместился в сторону самых компактных квартир, и студии стали самым дорогим продуктом на рынке. Будет ли так всегда — большой вопрос. У нас когда-то с точки зрения цены за квадратный метр самым дорогим продуктом на рынке были комнаты в коммунальных квартирах, но сейчас это самый дешевый продукт», — озвучил эксперт.

Он привел данные по стоимости квадратного метра в квартирах разной площади. Так, «квадрат» в студиях Екатеринбурга сейчас в среднем стоит 195 тысяч рублей, в однушках — 183 тысячи, в двух- и трехкомнатных квартирах — 173 и 171 тысячу рублей, соответственно. В отдельных районах города разрыв в стоимости квадратного метра между студиями и двухкомнатными квартирами достигает 30–40%.

Еще один момент: студии и однокомнатные квартиры — самые популярные в качестве съемного жилья, в том числе во время действия льготной ипотеки, многие их скупали для сдачи в аренду. Сейчас на этом рынке предложение значительно превышает спрос, и цены стали падать.

«Цены на рынке аренды уже корректируются. Пройдет немного времени, и часть этих собственников, которые не получат желаемого эффекта [в сдаче жилья], а получат только головную боль, будут выходить на вторичный рынок. Это к вопросу о том, будет ли разрыв между студиями и многокомнатными квартирами таким же большим, как сейчас? Оставим его открытым. Но есть факторы, которые продолжат работать в пользу спроса на самое дешевое жилье. И есть риск того, что мы этот сегмент затоварим», — добавил Михаил Хорьков.

В целом объем предложения на рынке новостроек остается достаточно высоким, а раскупать уже построенное и еще строящееся жилье екатеринбуржцы не успевают. Конкуренция среди девелоперов выросла в два раза, и ситуация в перспективе только усугубится.

«Фактически с 2016–2018 года в городе идет рост объемов строительства. На этом фоне не могло быть другого сценария, при котором бы не было дефицита ресурсов по земле, по сетям, по трудовым кадрам. Если рынок растет так долго, без какой-то переоценки, всё равно будет встречаться дефицит», — подчеркнул эксперт.

Как отмечает аналитик, в столице Урала пора переоценить, какие объемы стройки действительно нужны городу, потому что нужно не только продавать сами квартиры, но и успеть построить для них школы, детсады и прочее.

«На рынке Екатеринбурга уже сформировалось избыточное предложение. На текущий момент где-то 65 тысяч квартир в остатках: это около 60 тысяч квартир, которые строятся, и чуть больше 5 тысяч, которые уже сданы в эксплуатацию, но не проданы. Эта цифра значительно не меняется, и даже есть потенциал для дальнейшего роста, просто сейчас часть компаний занимает выжидательную позицию. У нас в один месяц может быть продано четыре-пять тысячи квартир, а в следующем месяце можем обрушиться до тысячи», — привел данные глава аналитического отдела УПН.

Среднее число сделок по договорам долевого участия в Екатеринбурге — от 2200 до 2300 в месяц, если учитывать вместе с ними сделки по договорам купли-продажи, то показатель вырастает до 2500–2700 сделок.

«Это достаточно большая цифра. Если посмотреть на историю продаж за последние пять лет, какой-то серьезной проблемы сегодня мы не видим. Рынок по-прежнему продает достаточно много. Проблема только в том, что растет объем предложения. Продаем примерно столько же, но ассортимент квартир у нас вырос в два раза, соответственно, конкуренция выросла в два раза, у отдельных компаний продажи упали в полтора-два раза», — добавил эксперт.

По словам Михаила Хорькова, в Екатеринбурге уже несколько лет объем вывода новых проектов превышает объем продаж на стадии строительства. При этом инерция рынка не позволяет застройщикам массово откладывать вывод новых объектов на рынок, в котором предложение уже и так настолько велико, что не поглощается прежними темпами. Эксперт озвучил цифры: несколько лет назад в строящихся домах скупали 6% квартир за месяц, а сейчас — лишь 3,5%.

Говоря о дальнейших перспективах для застройщиков и покупателей, аналитик сделал неутешительный вывод: цены будут только расти. За прошлый год «квадрат» на первичном и вторичном рынках вырос на 9%, с начала этого года квартиры в новых домах подорожали еще на 5%, в старых — на 4%. Таких же темпом роста стоит ждать и в этом году.

Что касается спроса, то его в первую очередь поддерживает ипотека, хотя и здесь наблюдаются скачки. Так, в начале года, перед ужесточением правил по семейной программе, доля ипотеки в сделках подскочила до 82%, а сейчас снизилась до 58%.

«Спрос, надеемся, будет восстанавливаться в первую очередь за счет рыночной ипотеки, но произойдет это не раньше конца текущего года, а скорее, уже в следующем году», — предположил Михаил Хорьков.

Чего еще стоит ждать на рынке недвижимости Екатеринбурга — так это нового роста конкуренции среди застройщиков и увеличения строек. Это произойдет по мере смягчения ситуации, в частности — снижения ключевой ставки.

«Мы видим, что наш рынок остаётся открытым для новых игроков и видим очень большие резервы, которые могут выйти на рынок достаточно оперативно: у девелоперов вся градостроительная документация готова и на рынок они не выходят просто в силу текущего контекста, потому что и ставки по проектному финансированию высокие, и спрос подавленный. Если ситуация изменится, то мы увидим еще большую ротацию предложения, хотя она и сейчас достаточно высокая», — подчеркнул глава аналитического отдела УПН.

Ранее Михаил Хорьков подметил еще один необычный тренд на екатеринбургском рынке — квартиры в готовых домах стали дешевле жилья в тех домах, что только начинают строить.

Также мы писали о том, что в стране стала расти доля рыночной ипотеки. Какие условия сейчас выставляют банки, смотрите по ссылке.

Все материалы о ситуации на рынке недвижимости, в том числе связанные с ипотекой, мы собираем в специальном разделе.