«Люди стали проще одеваться». Владелец ТЦ в Екатеринбурге — о катастрофе опустевших магазинов

Торговые центры в Екатеринбурге оказались в глубоком кризисе. Трафик в них всё еще не вернулся к доковидным показателям. Всё из-за бурного развития интернет-торговли.

О том, что сейчас творится в ТЦ, как приходится выживать бизнесу и не умрет ли он рано или поздно, E1.RU поговорил с владельцем «Омеги», «Граната» и «Апельсина» (бывшая «Аида») и депутатом заксобрания Свердловской области Владимиром Смирновым.

— Что влияло на торговлю в Екатеринбурге в этом году? Какие тенденции вы бы отметили?

— В коммерческой недвижимости, в частности торговой, тенденции, на мой взгляд, не очень позитивные, скорее даже негативные. Разбег между стоимостью квадратного метра в жилой недвижимости и в коммерческой, наверное, раз в 10 уже. То есть у нас средняя стоимость квадрата жилья тысяч 150−170 в Екатеринбурге, а в центре доходит даже до 400−600 тысяч.

Продажи коммерческой недвижимости при этом проходят по 20−25 тысяч рублей за квадрат. При себестоимости в 100 тысяч достраиваются только те проекты, которые были начаты до кардинального подъема ключевой ставки. Для начала новых проектов она сейчас заградительная. Она не дает развиваться бизнесу.

Вы можете парировать и сказать: «Золотой» же строится. Но темпы его строительства всё медленнее и медленнее.

Да, строится «Золотой», развивается стрит-ретейл, то есть магазины на первых этажах домов. Достаточно много квадратных метров продается, но по ценам ниже, чем у квадрата жилой недвижимости, даже в том же объекте. Всё это давит на ставки аренды, коммерческая недвижимость не развивается.

— Но ведь кроме «Золотого» есть и другие примеры. Недавно стало известно, что долгострой у «Мегаполиса» собираются превратить в еще один торговый центр. «Мегу» тоже думали расширять. Зачем тогда это нужно бизнесу?

— Это, на мой взгляд, от безысходности. Коммерческая недвижимость, естественно, несет какой-то доход. Но у объектов торговой недвижимости срок окупаемости 10−12 лет. Депозит же приносит до 25% годовых, то есть это четыре года окупаемости.

Ну и какой тогда смысл инвестировать в коммерческую недвижимость? Ее же надо строить, период строительства не приносит доходы, а только генерирует расходы. Только потом начинается период окупаемости. А на депозит ты деньги положил — и у тебя сразу же начинают капать проценты.

— А если посмотреть на ситуацию со стороны потребителей? Есть ли в Екатеринбурге потребность в таком количестве торговых площадей? Мы же и так в числе лидеров в стране по обеспеченности торговыми площадями?

— Да, есть перенасыщенность рынка. Торговых центров построили много. Действительно, может быть, Екатеринбургу столько и не требуется, обеспеченность у нас очень высокая.

— Недавно вы говорили, что из-за увеличения налоговой ставки некоторые торговые центры могут оказаться на грани банкротства…

 — С 1 января у нас включается прогрессивная шкала НДФЛ, повышается НДС для разных предприятий, в том числе и для тех, кто раньше на упрощенке работал. Кроме этого, законодательное собрание у нас повысило налоги на недвижимость — и на коммерческую, и на жилую. Я голосовал за повышение, хотя на комитете, естественно, пытался выражать протест.

Повысится не только ставка налога — скорее всего, вырастет еще и кадастровая стоимость всех объектов, то есть два коэффициента перемножатся.

— Каким был трафик торговых центров в этом году?

— Он очень сильно упал во время ковида. По своим объектам могу сказать точно, что тогда он снизился где-то на 50%. Теперь трафик сколько-то восстановился, но к доковидным показателям до сих пор не вернулся — сейчас он где-то на 25% ниже, чем до пандемии, но примерно на треть выше, чем был непосредственно в период ковида, когда торговые центры вообще закрывали.

Бывает V-образный кризис, а бывает L-образный, когда восстановление идет долго-долго. Пока мы находимся именно в таком кризисном периоде.

Мы понимаем, что основная причина падения трафика — не ковид, а бурное развитие маркетплейсов, которое началось как раз в это время.

Им привозят целые баулы, и можно померить всё — от пиджаков и костюмов до обуви.

Так что трафик не восстанавливается так, как хотелось бы, хотя средний чек растет. То есть люди всё-таки больше покупают, но, видимо, более осознанно делают свои покупки.

— Средний чек растет, потому что растут цены.

— Да, средний чек еще и из-за инфляции подрастает. Людей в торговых центрах стало меньше, но те, кто есть, идут не просто поглазеть, а целенаправленно покупают тот набор продуктов, который они дома для себя составили.

— На примере недавних акций 11.11 и «черная пятница» мы видим, что даже большие распродажи не способны заманить людей в магазины.

— Я подтверждаю ваши наблюдения: никакого ажиотажа нет, хотя у нас торговые центры районного масштаба, в них обычно и не бывает такого всплеска. Это всё-таки про суперрегиональные ТЦ площадью от 100 тысяч квадратных метров, куда ездят закупаться раз в неделю. В районных торговых центрах такого не бывает: сюда люди ходят каждый день — за молоком, за хлебом, потому что мы находимся в шаговой доступности.

В «Омеге», «Гранате» и «Апельсине» трафик — от 0,6 до 0,8 человека на один квадратный метр в день, в «Омеге» иногда доходит до единицы, это очень хороший показатель. В суперрегиональных торговых центрах, как правило, трафик меньше.

— Потому что у них площадь больше?

— Площадь больше, да. Не знаю, можно ли сравнивать нас с VEER Mall, но на неделе в торговом центре «Омега», у которого нет 30 тысяч квадратных метров, трафик больше, чем в VEER Mall. Можете себе представить? Потому что у нас есть выход в метрополитен, удобная локация, а туда еще доехать надо.

— Как раз перед интервью поговорила с теми, кто живет рядом с «Омегой». Некоторые покупатели говорят, что здесь им не хватает сетевых магазинов одежды и что за такими покупками всё равно приходится ездить в VEER Mall. Планируете ли как-то поменять состав арендаторов?

— У нас уже сложился пул арендаторов, они редко меняются. Да, я слышал, что есть запрос на фешен, но бороться с суперрегиональными торговыми центрами мы, к сожалению, не можем и не будем. Потому что у нас своя стратегия развития, а у них своя.

В «Омеге» есть Lamoda (условно это бывший Adidas, хотя сейчас это мультибрендовый магазин), где торгуют спортивной одеждой. Есть Zolla, «Детский мир» и другие федеральные марки одежды. Я не думаю, что мы могли бы их на кого-то поменять. Наверное, людям надо понимать, что если им нужны товары длительного пользования, такие как одежда, то за ними лучше в VEER Mall cъездить.

— Решилась ли проблема пустующих торговых площадей, которая возникла, когда ушли все международные бренды?

— На наших объектах пустующих торговых площадей нет. Это не говорит о том, что мы не снижаем ставку, просто мы склонны к тому, чтобы договориться. У нас нет листа ожидания, и ретейлеры, которые занимаются розничной продажей одежды, обуви, имеют возможность продавить ту ставку, которая их интересует. Хотя чек у них растет, а арендная ставка, наоборот, падает.

— Некоторые ТЦ переживают смену концепции. Например, Sila Voli, в которой были спортивные магазины, превратилась в интерьерный центр, а «КомсоМОЛЛ» вообще скоро перестанет быть торговым центром и станет курортом. Как вы думаете, удачные ли решения приняли их владельцы?

— На первых этажах «Омеги», «Граната» и «Апельсина» работают рынки. Я считаю, что это наше конкурентное преимущество перед теми торговыми центрами, где этого нет. Неподалеку от «Омеги» есть ТЦ, в котором открывают банный комплекс. Бани «Космос» тоже открылись в киноконцертном театре.

Вот такие коллаборации возникают и будут возникать. Это мы по проекту «Баден-Бадена» в «КомсоМОЛЛе» видим. Я с интересом посмотрю, что из этого получится. Пока не могу это спрогнозировать.

— То есть владельцы каждого торгового центра ищут какую-то свою особенность?

— Какую-то изюминку, чтобы чем-то отличаться от конкурентов. Мы уже говорили, что Екатеринбург перенасыщен торговлей, надо чем-то выделяться.

— Да, например, IKEA ушла, на ее месте собираются открыть склад «Мегамаркета». Где-то на опустевших площадях появились детские игровые. То есть торгово-развлекательные центры становятся больше развлекательными, чем торговыми?

— Эту тенденцию подтверждаю. «Мега» превращается из торгового центра в складской, потому что OBI — это тоже практически склад, и развлекательных центров будет больше.

А еще общепит и доставка очень хорошо развиваются — видимо, молодежь не хочет готовить. Мы хотели привлечь в «Омегу» Plov Project, но они нам голову морочили-морочили — и так и не встали, а нам уже надо было открываться. Поэтому пришлось на безрыбье самим сделать ресторан. Оказалось, что на этом можно нормально зарабатывать.

Мы видим, что в «Гринвиче» и в «Пассаже» фуд-корты развиваются достаточно активно. «Главный» недавно открылся. Сейчас я тоже задумываюсь о том, чтобы сделать что-то подобное на третьем этаже «Граната». У нас уже ведется проектирование.

— А как дела у кинотеатров?

— Кинотеатры не очень хорошо себя чувствуют. Там всё под санкциями: западные фильмы прокатывать нельзя. Тем не менее они как-то работают.

— В этом году в торговом центре Limerance закрыли элитные бутики, в то же время становится больше секонд-хендов. Что это говорит о том, как меняется потребительский спрос? Получается, мы становимся беднее?

— Получается, что так. Нет роста реальных доходов населения. Хотя по своим объектам я бы этого не сказал. Я уже говорил, что средний чек растет, хоть дорогие бренды и уходят из Екатеринбурга. Мне кажется, люди в принципе стали проще одеваться.

— Теперь давайте про рынки поговорим. Летом снесли Уралмашевский, скоро на месте Ново-Московского начнется застройка, судьба рынка в Академическом оказалась под вопросом. Почему это происходит? Хорошо это или плохо?

— У рынков тоже есть свой покупатель. Туда ходят люди старшего поколения, те, кто разбирается в мясе. Я считаю, что основной товар на рынке — это как раз мясо. Сейчас фермеров у нас становится меньше, потому что активно развиваются крупные производители мяса — «Мираторг», «Сибагро» и «Праймбиф».

На всех рынках должна находиться государственная ветеринарная лаборатория. Это звено безопасности, которое подтверждает, что всё, что приходит на рынок, можно употреблять в пищу. В магазине нет такого контроля безопасности.

На рынки с одеждой сильно давят QR-коды, которые ввели для маркировки изделий. С 1 ноября там что-то сильно ужесточили, и это, наверное, сейчас ударит по рынкам, где торгуют продукцией из Киргизии, Таджикистана. На нее тоже есть спрос, раз мы понимаем, что реальные доходы населения не растут.

— Еще один фактор, который влияет на бизнес, — кадровый голод. Как сильно он сказался на торговле?

— В нашей управляющей компании нет ни текучки, ни большого развития, чтобы мы набирали кадры. А вот для арендаторов эта проблема очень ощутима, они не могут найти себе реализаторов, грузчиков, доставщиков. Те, кто работал там, уехали на СВО или пошли работать на промышленные предприятия. В Орджоникидзевском районе очень много заводов. Завод имени Калинина, Уралтрансмаш, завод № 9 всех собирают — и мужчин, и женщин.

— Подводя итог нашему разговору, скажите, что будет с торговыми центрами и вообще с торговлей дальше? Настанет ли такой момент, когда люди вообще перестанут ходить за покупками и ТЦ умрут? 

— Ходить они точно не перестанут, как минимум потому, что тут есть общепит. Да, меняется специализация ТЦ, они становятся больше не торговыми, а развлекательными и даже культурными центрами.

Если уровень жизни россиян совсем будет падать, то будем в торговых центрах оказывать бытовые услуги — чинить одежду и обувь.

Почитайте, что о дальнейшей судьбе торговых центров думают руководители маркетплейсов.

Недавно мы попросили читателей E1.RU назвать лучшие ТЦ Екатеринбурга. Топ-5 опубликовали здесь.

Как обычно в конце года, мы подводим итоги в разных сферах жизни города. Почитайте наше интервью с автоэкспертом о том, что в 2024-м происходило с ценами на машины.